集汽配市场4S店快修区租赁等一体国际汽车览城项目可研分析报告86页.doc

1、集汽配市场4S店快修区租赁等一体国际汽车览城项目可研分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月集汽配市场4S店快修区租赁等一体国际汽车览城项目可研分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月83可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录【第一部分 项目总论】一、项目名称二、项目位置三、项目规模四、开发目标五、项目开发运营团队【第二部分

2、滁州市整体环境分析】一、滁州概况二、滁州社会经济发展状况三、滁州城市规划发展分析【第三部分滁州汽车相关产业分析】一、滁州汽车消费市场调查二、滁州汽车相关产业现状三、南京汽车用品市场概况四、滁州汽车产业发展规划【第四部分项目资源分析】一、项目概况二、周边环境调查三、商业环境分析四、项目研判（SWOT）五、综合评估【第五部分项目定位分析】一、定位依据二、定位原则三、主题定位分析四、功能定位分析五、辐射定位分析【第六部分项目规划定位分析】一、项目规划设计条件二、项目规划设计原则 三、项目规划设计阐述【第七部分项目开发运营模式】一、运营模式二、招商模式三、推广思路四、经营理念【第八部分项目效益综合评估

3、】【结论】【第一部分 项目总论】一、项目名称金xx安徽（滁州）xx国际汽车博览城二、项目位置安徽省滁州市xx新区三、项目规模总用地面积：800亩一期用地面积：约245亩一期建筑面积：约22.6万平方米建筑密度：37.4%容 积 率：1.38停 车 位：2268个四、开发目标本项目目标打造成一座集汽配市场、汽车用品市场、汽车店、汽车快修区、维修检测、二手车交易市场、汽车租赁、展示中心、研发中心、物流配送、汽车酒吧、汽车旅馆等于一体的国际化的汽车文化博览城，成为我国xx地区汽车后服务产业的总部基地。项目开业运营后，预计将可实现年交易额达128亿，年创税收约2.6亿元，可解决约1.5万人就业。同时，

4、本项目的建设还将大大提升滁州市汽车产业实力、强化汽车消费理念、提升汽车品牌文化，以及城市竞争力；进而推动区域特色产业经济发展和繁荣。五、项目开发运营团队本项目的开发运营是一个系统工程，作为一个整合区域资源、承担社会经济发展重任的项目，必须由一个资金实力雄厚、专业知识丰富、开发运行经验成熟、责任感强烈的优秀人才团队实施。为此，我们组成了一个由国外上市公司、知名商业地产开发运营商、汽车用品行业领军企业为主要成员，充分结合资金、经验、资源于一体的开发运营团队，共同实施本项目的开发运营前期工作。在今后具体的运作中，我们还聘请了国内一流的商业地产顾问、招商、管理机构组成一流的专业团队，确保项目开发运营成

5、功。项目由下列股东单位组成专门机构，协调负责项目的开发运营。主要合作股东单位成员： 新加坡xx集团有限公司新加坡xx集团创立于2002年。主营业务包括地产开发，股权投资，影视文化，国际贸易。目前重点在中国的滁州、芜湖、宿迁、济南等地区从事地产开发业务，涉及住宅地产、商业地产、文化地产，截止到目前xx集团在中国地区已开发完成建筑面积超过50万平方米，在建面积120万平米，土地储备200万平方米。xx集团下属子公司滁州银河房产开发有限公司已在滁州开发有两大精品楼盘，其中水岸帝景项目是滁州房地产行业的标杆作品。 浙江xx实业投资(集团)有限公司浙江xx实业投资(集团)有限公司总部位于浙江杭州，注册资

6、金2.3亿，总资产30亿人民币。近年来成功开发了嘉兴平湖中国服装城、舟山xx（红星美凯龙）家居生活广场、舟山船用商品交易市场、江苏泰兴浙江商贸城、昆山汇丰商贸城、上海博联装饰展示中心、杭州大世界五金城等一批优秀的商业地产项目。目前xx集团已发展为一家集商业地产、专业市场及房地产投资、开发与经营管理为一体的集团化公司。 杭州xx汽车装潢用品有限公司杭州xx汽车装潢用品有限公司是一家以做服务增值、产品销售配套方案为主的汽车用品专业流通型企业。拥有在职员工100余人，代理1000多种品牌产品，其中国际、国内知名品牌就达20多个，建立了庞大而又完善的市场销售网络（其销售网络已覆盖整个浙江省和苏南地区）

7、。xx公司先后荣获“杭州市机动车配件经销行业协会第一届常务理事单位”、“2005年-2006年全国汽车用品行业年度优秀流通商”、“2006年-2007年全国汽车用品行业年度优秀流通商”、“2009年度杭州机动车配件经销行业优秀经销商”、“消费者信得过企业”等一系列荣誉称号。并参与了浙大汽配市场、杭州金恒德汽配市场、华浙汽配广场等知名的汽车用品相关专业市场的运营和管理。 安徽xx汽车用品有限公司安徽xx汽车用品有限公司成立于1995年，总部位于合肥市瑶海工业园区，并有安徽xx一份利汽车用品公司和安徽徽源车居汽车美容俱乐部两大下属企业。设有集企划部、采购部、售后部、仓管物流部、后勤部、人力资源部、

8、财务部、市场销售部八大部门为一体的配套体系。目前，公司的销售服务网络已经覆盖安徽省5个县级市、56个县级区域、17个地级市！拥有实力区域分销商3000余家，产品终端零售商上万余家！并以每年超过13%的速度递增，在安徽区域汽车后市场上的占有率高达50%以上。是安徽省汽车后市场的标杆企业！ 郑州市xx汽车装饰有限公司郑州市xx汽车装饰有限公司成立于1993年，是一家以批发汽车装饰用品为主的专业型企业，同时也是河南省内汽车用品行业中规模最大的产品供应商之一。目前公司经营汽车装饰类产品达上百种，其中国际、国内知名品牌就多达数十种，建立了遍布河南省以及周边区域的市场销售网络，成为中原汽车用品行业年销售额

9、超数亿元的龙头企业。凭借自身实力及在行业内的领导地位，公司积极参与了郑州汽配大世界、河南省宏达车业广场等多个专业汽车用品市场的规划、开发、建设以及招商，对河南省汽车用品后市场的发展做出了巨大的贡献！【第二部分滁州市整体环境分析】一、滁州概况（1）城市综述滁州地处苏皖交界地区，毗邻六朝古都南京，属泛长三角合作核心区、“南京都市圈”核心层、国家级“皖江城市带承接产业转移示范区”第一站。滁州古属扬州棠邑（今南京市六合区），依滁河而建，自古便为长江下游临江近海的“鱼米之乡”。滁州东与南京市、扬州市水土相连，西与合肥市、淮南市傍山而邻，南与和县、含山县一水共饮，北与盱眙县、蚌埠市隔河相望。（2）行政区划

10、滁州全市土地总面积1.33万平方公里，全市户籍人口450万。现辖天长、明光2市，来安、全椒、定远、凤阳4县和琅琊、xx2区。市区人口约52万人，其中琅琊区19.55万人，xx区32.68万人。（3）区位交通滁州是安徽东大门,地处苏皖交界地区，东与江苏省南京市、扬州市、淮安市接壤，西与安徽省合肥市、淮南市相连，为南京都市圈核心层城市之一，属于上海四小时城市带，泛长江三角洲经济区。滁州的交通四通八达，境内拥有宁洛、沪陕等多条高速公路；京沪铁路、宁西铁路、京沪高速铁路、沪汉蓉高速铁路等多条铁路纵横境内；滁宁快速通道、南京长江隧道、104国道三条快速道路不仅实现了滁州与南京的无缝对接，也加速了滁州全面

11、融入长三角地区的步伐，其中滁宁快速通道使滁州和南京两地市中心距离仅60公里；此外，宁滁轻轨、马滁扬等高速公路正在规划、设计、建设中；距离南京禄口机场、新生圩港口、合肥骆岗机场均在1小时左右车程；水运依托清流河-滁河航道直入长江。（4）自然景观滁州市地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，雨水充沛，日照充足。全市地貌大致可分为丘陵、岗地和平原三大类型，地势西高东低，全市最高峰为xx区境内的北将军岭，海拔399.2米，围绕丘陵分布的平台和波状起伏地带，构成岗地区，滁河、淮河沿岸和女山湖、高邮湖的滨湖地带是主要平原区。滁州因滁河而得名，市域跨长江、淮河两大流域，境内水系发达

12、，河流众多，拥有1000多所大中小型水库。蜚声中外的国家重点风景名胜区、首批AAAA旅游区和国家重点森林公园琅琊山，与市区相依，山在城中，城在山中。（5）物产资源滁州物产丰饶，矿藏丰富。是全国20个商品粮基地之一，粮食总产量占全省1/8，粮食商品量占全省1/4，主要盛产水稻、小麦、油菜等农作物。著名土特产有明光绿豆、滁菊、来安花红、xx茶叶等，特种水产有女山湖大闸蟹、银鱼、滁州鲫鱼、雷官板鸭、天长芡实等，传统特色食品有琅琊酥糖、马厂酥笏牌、凤阳瓤豆腐、天长甘露饼、炉桥桥尾等。动物资源、次生林木、竹、中药材资源丰富。非金属矿是滁州市的优势矿产，目前已已发现的矿种近40种。其中，岩盐、芒硝、石膏、

13、玄武岩、石油储量居xx之冠；而岩盐矿、石膏矿是安徽省唯一的大型岩盐、石膏矿床；硅石、凹凸棒石、铸石玄武岩、岩盐、芒硝、石膏、石油等，几乎占据安徽省全部或大部分储量或是唯一的矿种，部分矿产在xx，甚至全国占有重要位置。（6）城市布局滁州正努力打造“山水田园城市”，南京同城发展的魅力“花园城市”。市区规划主要分为以下八大区块： 老城区京沪铁路以西、明光路以北为老城区。主要是疏解中小学校、市级办公和大型的商业设施。疏通环城水系，保护老城的道路网格局。老城主要是安排旅游、文化、休闲、居住、小型商业设施用地。此地区包含旧滁州城，存在大量历史遗存，原滁州市区繁华的地段，现逐渐为新城区取代。 城西地区京沪铁

14、路以西、明光路以南、花园路以北的用地为城西地区，是居住、工业、公共设施综合片区。此地区为滁州传统的主城区。 城南地区西涧路与京沪铁路、花园路与洪武路之间的用地是城南地区，主要布置市级公共设施用地，居住、工业、仓储用地。新城市中心区布置在城南的城市双中轴线之间。此地区为滁州开发的新城区，包含城南新区、政务新区、科教园区。 城东地区京沪铁路以东、世纪大道以南为城东地区，是以工业为主的组团。此地区为滁州开发的新城区，包含琅琊新区、城东新区。 高速铁路站前地区京沪高速铁路以北、洪武路以南为高速铁路站前地区，主要布置公共设施、居住用地。 城北地区世纪大道以北、蚌宁高速公路以南为城北地区，主要布置工业、物

15、流、居住用地。此地区为滁州开发的新城区，包含城北新区。 大琅琊山旅游区是国家级重点风景名胜区、城市郊邑公园。此旅游区主要由琅琊山风景区、清流关风景区、普贤庵风景区组成，涵盖众多人文遗迹和旅游资源，尤以欧阳修所咏而著称。 xx新区xx新区的规划建设，显示了滁州政府与南京同城发展的宏大目标。新区东到南京市浦口区永宁镇的苏皖交界处，西至马滁扬高速公路，北到京沪铁路，南与全椒县接壤。此地区为滁州开发的新城区，是xx区未来的政治行政、商贸经济中心。（7）城市荣誉近年来，滁州市不断优化投资环境，先后被评为浙商（中国）最佳投资城市、浙商（安徽）最佳服务城市、深港企业投资潜力城市、苏商（中国）最佳投资环境城市

16、、全国双拥模范城、安徽省首家电子信息产业基地、国家家电设计与制造特色产业基地、中国家电及装备制造业基地、2010中国城市科学发展转变经济发展方式示范城市、2010中国全面小康最佳投资服务城市等称号。（8）发展目标滁州市正在纵深推进工业强市、城镇化和东向发展三大战略，优化发展环境，加快推进以人口100万、城区100平方公里为目标的“大滁城”建设，积极打造承接产业转移的新型工业园的城市新家园、南京同城发展的城市新家园、吸引东部地区的魅力后花园。二、滁州社会经济发展状况（1）综合实力2010年，滁州全市国内生产总值（GDP）696亿，排名安徽省第6位，增幅以15.6%速度排名全省第5位；财政收入90

17、亿元，增长31；规模以上工业增加值296亿元，增长27；固定资产投资近700亿元，增长38；城镇居民人均可支配收入15100元、农民人均纯收入5600元，分别增长13和11.5。据安徽省“2010年各市生产总值”排行显示，去年全省GDP为12263.4亿元，在17市中，合肥排第一，去年GDP达2702.5亿元。处在排行榜前6位的城市分别是合肥、芜湖、安庆、马鞍山、阜阳和滁州，其中，芜湖GDP为1108.6亿，安庆为988.1亿，马鞍山为811亿，阜阳为721.8亿，滁州为696亿。从GDP增幅看，2010年安徽全省GDP增幅达到14.5%，增幅排在前5位的分别是芜湖、合肥、铜陵、池州和滁州，芜

18、湖以18.2%的增幅位居全省之首，超过合肥的17.5%。（2）工业经济2010年，滁州工业总产值达到1059亿元，当年新增373亿元；全部工业增加值迈上300亿台阶，其中规模以上工业增加值296亿元。滁州全市拥有11个开发区和工业园区，园区规划面积150平方公里，目前仅开发建成60平方公里，包括9个省级开发区；其中，滁州经济技术开发区正在围绕家电、绿色照明、汽车机械制造等产业，努力把滁州打造成承接产业转移的工业新区，争取把滁州开发区上升为国家级开发区。近年来，滁州现已逐步形成了家电、装备模具、汽车、建材、纺织、化工、农副产品深加工、非金属矿深加工等八大支柱产业，产业集群初步显现。尤其是以西门子

19、冰箱、康佳彩电冰箱、扬子空调为代表的家电制造业，达到了年产各类家用电器1600万台的生产能力，被列为安徽省首家电子信息产业基地，是一座正在崛起的中国家电城。目前，滁州正着力打造家电信息、硅能材料两大千亿元产业基地。（3）社会消费2010年，滁州商品销售额（营业额）较快增长，全年实现商品销售额452.7亿元，同比增长29.5%，其中，批发业实现销售额237.2亿元，同比增长32.0%，零售业实现销售额215.5亿元，同比增长26.8%；实现营业额36.3亿元，同比增长25.9%，其中，住宿业实现营业额5.1亿元，同比增长18.1%，餐饮业实现营业额31.2亿元，同比增长27.3%。同时，滁州汽车

20、消费强劲增长。2010年，全市限额以上批零企业汽车类商品零售额2.2亿元，同比增长169.3%，汽车市场呈现持续热销的火爆态势，成为消费市场的亮点。（4）金融业截至2010年12月末，滁州全市银行业金融机构资产负债规模进一步扩大，其中全市银行业金融机构资产总额达869.2亿元，比年初增加141.4亿元；负债总额为847.7亿元，比年初增加133.5亿元；本年利润达10.4亿元，同比增盈3.8亿元，增长57.6%，创历史新高。各项存款余额达749.4亿元，增幅为24.7%。贷款保持平稳增长，全市各项贷款余额达482.5亿元，增幅为23.7%。全市银行业金融机构贷款按“五级分类”口径计算，不良贷款

21、余额为37.9亿元，比年初下降2.9亿元，不良贷款率为7.89%，比年初下降2.6个百分点。其中全市农村中小金融机构各项贷款余额达136.9亿元，增幅为18.3%，各项存款余额为203.9亿元，增幅为28.2%；不良贷款余额为7.9亿元，降幅为18.6%，不良率为5.8%，较年初下降0.03个百分点。（5）房地产市场2010年，滁州市商品住房累计成交10361套。就销售情况来看，对比2009年，除琅琊区置业比例呈现下降趋势外，其他各县（市、区）置业比例均有所提升；在价格上，2010年滁州商品住房成交均价为3869元/平米，较之2009年3391元/平米的均价，足足增长了14%。其中2010年1

22、2月，滁州商品住房成交均价短期内升至4269元/平米，价格同比增长23.31%，环比上涨2.55%。数据显示，2010年商品住房消费结构中，销售均价在4000元以上的住房所占比重呈上升趋势，这也刺激了滁州楼盘销售均价不断上扬。到2010年底，滁州楼市销售均价已破4000元大关，甚至出现6793元/平米的历史最高价位，较之2009年的最高销售价位足足上浮20%。（6）重点商业项目 滁州瑶海农机大市场滁州瑶海农机大市场开发有限公司投资开发建设的滁州瑶海农机大市场、瑶海农产品大市场共占地1300亩，项目总投资18亿元；该项目是安徽省“861”重点工程、滁州市2009年重点招商引资项目之一。市场位于滁

23、州市xx区腰铺镇担子社区，处于滁宁快速通道和京沪铁路之间，距市中心仅5千米，地理位置优越，交通极为便捷。滁州瑶海农机大市场主要经营各类大、中、小型农业机械、农机配件和农业生产资料，整个工程计划分为两期，其中一期约530亩宗地拟建设“滁州瑶海农机大市场”，二期约770亩宗地拟建设农贸、农资、家居建材、五金机电等综合商贸物流市场。市场计划将于2012年12 月完工，项目整体建成后，将拥有独立营业单元约8000个，预期入驻经营达4000户，创造就业岗位约15000个，市场成熟期可实现年交易额220亿元以上。是皖东第一，全国一流的农机、农资专业化综合大市场。目前，瑶海市场一期商铺将于下半年实现交房，在

24、售商铺以三层连体商铺为主，单层标准商铺尺寸为4米*7.2米，价格在53006180元/之间，3年24%投资回报一次性抵扣，40年产权，可以办理商业贷款。 大雄xx农贸食品城大雄xx农贸食品城规划占地2000余亩，总投资逾20亿元。项目由安徽大雄xx投资发展有限公司投资兴建，地处国家产业转移示范区安徽滁州xx政务新区核心地段，滁宁快速通道北侧，东与南京零距离接壤。项目由展示交易区、仓储物流区、农产品初深加工区、综合配套服务区和食品企业总部基地5大功能区组成。其中首期开发建设的展示交易区占地515亩，建筑面积40万平方米，预计建成4000多个商铺，含联排、单体、大卖场、大空间4种基本物业。一期商铺

25、将于下半年交房。售价为33504180元/，并由购房者无偿提供所购商铺给开发商无偿使用两年。且每套商铺要办理两本房产证，1楼商铺，2、3楼住宅，水电费用标准也分别计算，外地人无法办理按揭单款。 滁州国际商城中国滁州国际商城，地处滁州市城东扬子路与上海路交汇处，紧邻G104国道，毗邻宁洛高速公路、滁宁快速通道，与长三角立体物流交通网络紧密相连。由多年来成功开发“无锡五洲国际装饰城、无锡哥伦布广场”等项目的投资商斥巨资20亿元倾力打造，总占地面积约900亩，总建筑面积约68万，是2010年安徽省“861”重点投资项目、安徽省重点工程、滁州市重点招商引资项目。中国滁州国际商城，创造性开发“中国首个集

26、合型商品交易大平台”，规划建设有产品交易区（涵盖五金机电、建材装饰、义乌小商品、电子数码、汽摩及配件交易、家具家私等多种业态）、仓储物流区、国际商务中心、国际会展中心、高档住宅小区、商务酒店及商业步行街等七大分区。项目建成后将成为xx地区超大规模，品种齐全，涵盖面广，设施配套完善的商贸巨无霸，成为集“国际展贸、产品交易、会议展览、仓储物流、商务办公、生态居住、时尚商业”等多种功能于一体的国际商品博览交易中心。目前市场一期商铺基本售罄，计划将于2011年8月底交房。商铺以两层分体商铺结构为主，一楼均价超过6000元/，二楼超过3000元/，并实行3年24%折扣优惠，现有客户约70%为本地自营户。

27、 碧桂园现代城碧桂园房地产开发有限公司开发的滁州碧桂园现代城项目，位于乌衣镇滁宁快速通道南侧，项目总用地面积约50.5万平方米，总建筑面积约为70万平方米，居住户数约为3500户，容积率1.58。主要开发酒店、商业区及交通中心、低层住宅、高层住宅等项目。其中酒店建筑面积5.5万平方米，规划六层，客房350间；商业区及交通中心建筑面积8.5万平方米；住宅建筑面积56万平方米，其中高层住宅约38万平方米，低层住宅约为18万平方米。三、滁州城市规划发展分析（1）滁州“十二五”发展规划概述“十二五”是滁州崛起的关键阶段、转型发展的重要时期。全市将重点抢抓皖江城市带承接产业转移示范区建设重大机遇，大力实

28、施工业强市、城市带动、承接合作、转型升级、科教兴滁五大战略，着力打造承接产业转移的新型产业园、与南京同城化的城市新家园、吸引东部的魅力后花园，努力进入全省发展第一方阵，全力把滁州建设成为与南京都市圈、合肥经济圈紧密对接，引领皖东跨越发展的新型区域性中心城市。（2）城乡统筹“十二五”时期，滁州市将继续加快推进“大滁城”中心城市建设，加快来安、全椒与滁城一体化进程，形成“一主三副一区多点”的“131”空间开发格局，打造“大滁城”区域城镇群。重点打造中心城区，按照老城区以水为魂、西城区以山为秀、新城区以文为品、东北片以工为本的“一城4区”功能定位，加快建设政务新区、高铁站区、科教园区、琅琊山旅游区、

29、xx新城、琅琊新区、商贸物流园区、开发区、示范园区、老城区等十大功能区，到2015年，100平方公里、100万人的“双百”中心城区的构架基本形成，为努力实现到2020年建成200平方公里、200万人口的“大滁城”目标打下基础。（3）产业发展“十二五”期间，滁州市将加快构建以高效现代农业为基础，新兴产业为引领，先进制造业为主体，现代服务业为支撑的结构优化、技术先进、清洁安全、附加值高、吸纳就业能力强的现代产业体系，全面提高产业核心竞争力。依托现有优势产业，“十二五”末，家电信息产业方面，产值将努力增加到800亿元，家电产能扩大到4000万台，建设成为中国家电及装备制造业基地；以深度开发石英砂资源

30、打造的千亿级硅（玻璃）产业，产值将增加到500亿元，建设成为xx地区规模最大和产业链最完整的硅（玻璃）产业群；依托煤化-盐化一体化工程和现有化工产业基础，延伸上下产业链条，辐射发展基础化工、精细化工的千亿级盐化工产业，产值将达到300亿元，建成xx地区规模效益领先的盐化工产业群。经过“十二五”期间的加快发展，到2020年我市基本形成家电信息、硅（玻璃）、盐化工三个千亿级产业。围绕“大企业上台阶、中企业上水平、小企业上规模”工程，合理引导企业兼并重组，提高产业集中度，同时深入实施品牌战略，按照布局集中、用地集约、产业集聚、配套完善、环境友好的要求，将博西华、天大、全柴、天康、安康等一批超百亿的企

31、业集团，形成一批产值超百亿元的特色园区。（4）示范园区2010年10月31日，滁州市规划面积达150平方公里的滁州承接产业转移示范园区建设正式启动，这也是皖江城市带10座城市中率先建设的示范园区。滁州承接产业转移示范园区的发展目标：是建设成为战略性新兴产业、循环经济和汽车及零部件的产业基地，打造成低碳产业园区，目前相关的产业规划正在加快编制。同时，示范园区建设突出产业合作，将与上海嘉定、青浦等工业园区对接，明年合作共建的“园中园”将达到5平方公里。“十二五”期间，滁州市将全面加快滁州经济技术开发区“二次创业”步伐，建成产业集中、功能完善、特色鲜明、生态环保的现代化国家级开发区，争取进入全省开发

32、区第一方阵；高水平建设滁州承接产业转移示范园区，建成中心城市的拓展区、新兴产业的集聚区、体制机制创新的先行区；加快推进高铁站经济区建设，努力建成集交通、商贸、物流、文化娱乐、居住功能为一体的城市新区，成为连接周边铁路、公路、机场的重要枢纽和滁城新型副中心；加快一批省市级开发园区规划修编，促进各类开发园区扩容升级，创建一批国家级、省级特色产业园区；建设一批重点乡镇工业集中区，提高承载力，形成集聚力，构筑一批“四沿”（沿边、沿路、沿河、沿城）隆起带，争创一批省级开发园区。（5）皖江城市带皖江城市带承接产业转移示范区城镇体系规划是近年来推出的国家级战略发展纲要。规划确定到2015年末，皖江示范区常住

33、人口达到3300万人，城镇化率达到55%以上，超过全国平均水平。通过重组优化，将形成“一带三极两星”的空间新格局，。最终使得以一带为主轴线、三极（合肥为“带动极”、芜马巢为“集聚极”、安池铜为“增长极”）为顶点、两星（滁州、宣城）为节点，促进合肥经济圈、合芜蚌自主创新综合试验区、皖江示范区联动发展，构建安徽经济板块的核心区域。在示范区城镇化发展战略中，规划明确指出要促进宣城、滁州、巢湖、六安等城市充分发挥比较优势，完善城市功能，提升承载力和带动力，尽快发展成为各具特色的大中城市。因此，滁州被列为皖江示范区城镇体系重要“一星”，必将推动滁州示范区建设和“大滁城”建设步伐，加快实现滁州工业化和城镇

34、化两大战略。【第三部分滁州汽车相关产业分析】一、滁州汽车消费市场调查滁州市现阶段汽车、汽配销售主要以清流路、来安路自然形成的汽车、汽配销售区以及皖东国际车城市场、扬子商贸城等区域为主。其中清流路、来安路、以及扬子商贸城区域自然分布着汽车修理、汽车配件、汽车用品等沿街店铺，但整体形象较差。“皖东国际车城”项目是由滁州国润投资发展有限公司投资开发建设，项目定位为一个立足皖东、面向xx，集整车、配件交易及汽车服务业、物流于一体的综合型批发市场。规划占地230亩，建筑面积17万余平方米，总投资2.5亿元人民币。一期商铺以三层分体结构为主，一层为商业铺面，二三层为办公与商务洽谈场所，于2008年正式开业

35、，目前市场入住率约90%，主要经营中低档轿车、面包车，大中型货车、农机及工程机械、以及摩托车，没有汽配及汽车用品业态，市场整体经营氛围一般，很多客户都已在瑶海市场购买商铺，准备搬迁。市场一期商铺租金为12万元/年/间，二期正在建设中。同时，近期在花园路与金陵路交叉口，有一“开发区4S店项目，占地88.8亩，总建筑面积约4万平方米，共有长安汽车、一汽大众、东风本田、东风日产、广州本田、吉利汽车、奇瑞汽车等7家4S店入驻，目前已有长安、大众、吉利等店开业。 （皖东国际车城） （来安路沿街） （4S店项目）二、滁州汽车相关产业现状滁州现有规模以上汽车工业企业 66 家， 其中专用汽车生产企业 5家，

36、汽车年生产能力5.5万辆。固定资产原价近20亿元，从业人员 1.5万人，分别占全市规模以上工业企业的14.1%、12.8 % 和 13.7 % 。规模以上汽车工业产值占滁州全市规模以上工业总产值的10% ，工业增加值占全市工业增加值11.2% ，成为滁州第二大工业行业。目前已初步形成以皮卡、SUV汽车、专用汽车、客车为主要发展方向的汽车生产特色，长丰扬子皮卡、SUV 汽车、江淮扬天、兴扬专用汽车、明光浩淼消防汽车等一批专用汽车产品享誉国内，在国内同行业中有较大影响和知名度，滁州成为国内知名的专用汽车生产基地。 汽车零部件企业也得到了较快发展。主要汽车零部件企业 60 多家，全柴环保车用多缸柴油

37、机、天长缸盖环保型汽车发动机气缸盖在国内汽车行业有较大知名度，其他主要重点企业和产品有安徽省凤阳散热器公司 汽车散热器、扬子车桥厂重型和轻型汽车车桥、全柴汽车内饰件、全椒兴达机电有限公司汽车用多缸机机体、鲲鹏装备汽车模具、明光伯良车辆公司汽车模具及轻型汽车覆盖件、悦达实业汽车涡轮增压器、安徽天祥汽车空调等。三、南京汽车用品市场概况鉴于本项目位置相邻南京，建成后必将辐射南京。同时，随着南京城市化进程的不断推进，现有集中在市区内的一些汽车、汽配、汽车用品市场将逐步外迁，这也给本项目的发展提供了良好的契机，可以有机会承接部分南京商业资源的外迁转移。因此，对南京市场的分析纳入其中。根据调查情况分析，南

38、京的汽车消费市场及汽配、汽车用品等相关行业起步较早，目前已形成了相对成熟的几大集聚区。（1）南京大明路国际汽车街区 大明路国际汽车街区位于南京市区的东南部，由大明路和卡子门大街组成，全长约5.6公里，地处宁沪、宁杭、宁马高速等交通要道连接处，是主城区与江宁、溧水、高淳等郊区县之间的重要枢纽。作为国内唯一一条以汽车营销及相关行业为主题的“中国特色商业街”， 大明路国际汽车街区有着从购车、缴税、检车、买保险、到上牌照的全部配套服务功能；同时，街区内还有着汽车维修、改装、美容、装潢、零部件生产、中转、供应、汽车用品销售、二手车交易、车友俱乐部、驾驶员培训、汽车专业人才培训等几乎所有汽车相关行业，大明

39、路已成为南京及周边地区有车族的乐园；此外，整条街区的汽车文化氛围十分浓厚。到大明路选车、购车或是看车，浓郁的汽车文化扑面而来。（2）南京宁南汽配城南京宁南国际汽车城占地300亩，建筑面积达15万平米，总投资10亿元，项目共分三期实施，包括汽配市场 、汽车用品市场、汽车综合服务广场三大区域。一期汽配城7万平米于2006年12月1日开业，米其林、韩泰、固特异、优配连锁、方正、蓝霸、唯达、奥通、军威、宝德、金海狮、威登等200余家汽配大户入驻，已形成大众系列、日产系列、韩国配件、美国配件、轮胎、快修等六大特色街区。二、三期汽车用品市场占地8万平米，二期于2007年12月1日开业，3M、恒源祥、欧华、

40、好帮手、龙膜、百祥、新华亿、久久、安马、车都、诚永、祥龙等行业众多知名品牌集聚入驻，已经形成汽车改装、电子、内饰、外饰、养护、精品等六大品牌街区。宁南汽车用品市场其规模居全省第一、填补江苏及南京汽车用品专业市场的空白、同时将成为xx地区最专业的汽车用品市场。三期汽车综合服务广场也已投入使用，大明路汽配城商户及众多4S店均也已加盟宁南三期综合广场，三期市场被致力打造成为一个多功能的汽车主题消费综合广场，将集4S店、二手车交易、汽保设备、快修与装潢的一体化消费广场。目前，整个市场经营情况良好，是目前南京几大汽车市场中发展较快、功能齐全的专业市场。（3）南京新伊汽配城南京新伊汽配城位于主城玄武区墨香

41、路9号，原新庄汽配商城以东，市车管所对面，312国道经五路立交桥侧，毗邻火车站、长江大桥、二桥、沪宁高速。项目占地近100亩，总建筑面积约55000。市场主要以23层结构为主，整体建筑略显陈旧，且市场内交通较为拥挤，市场入住率达95%以上，整体经营状况良好。此外，南京新伊汽配商城被中国汽车配件用品行业联合会、中国汽车工业配件销售公司、中国汽车配件用品市场协会等全国6家单位评为“中国汽配行业十大重点专业市场”。此外，南京还有高力汽配科技城、仙林汽配城等相关市场。总体而言，南京汽车相关销售服务产业较为齐全，但经营布局基本集中在主城区以南，江北浦口区极少。并且由于南京产业经营成本日趋上升，已成为发展

42、的瓶颈。 四、滁州汽车产业发展规划（1）发展思路 根据国家新近出台的汽车产业调整振兴规划，重点调整产品结构和产业结构，重点支持企业技术创新、技术改造和新能源汽车及零部件研发。 呼应合芜滁马汽车工业走廊建设，以长丰扬子汽车、滁州扬子客车、江淮扬天等企业为龙头，对现有整车和改装车企业进行分工整合。积极做好广汽集团在滁州汽车项目投资，加快长丰扬子汽车发展，树立长丰扬子国际品牌形象，把长丰扬子打造成国际型企业，带动滁州汽车产业发展。依托长丰扬子、安徽江淮扬天、全柴集团、天长缸盖等汽车及零部件生产企业，积极参与国际国内汽车产业分工，加强合资合作，增强研发能力。按照国家汽车产业政策和市场需求对产品结构不断

43、进行调整和优化。积极引进汽车产业战略合作伙伴和汽车及零部件项目投资企业，建设一批齿轮箱、车厢、车桥、汽车覆盖件、冲压件、汽车内饰件、汽车灯具、汽车电子等项目，努力形成具有特色的滁州汽车产业。（2）发展目标到2012年，滁州计划实现汽车工业产值 120亿以上，2015年，实现汽车工业产值200亿元以上，到2020年，实现汽车工业产值300 亿元以上；全市汽车工业实施重点项目150项以上，总投资100亿元以上；重点培育4家以上企业销售收入达20亿元、10家以上企业超过5亿元，规模以上汽车及配套企业总数超过100家。滁州主要汽车产业产品发展目标：2012 年2015 年2020 年各类汽车15 万辆

44、20 万辆30 万辆车用多缸柴油机50 万台100 万台150 万台农装系列节能减排柴油机80 万台120 万台200 万台环保型汽车发动机气缸盖120 万台200 万台300 万台铝质汽车散热器50 万只80 万只150 万只重型、轻型汽车车桥15 万台套30 万台套50 万台套多缸发动机缸体110 万台200 万台300 万台汽油发动机废气涡轮增压器15 万台40 万台100 万台轻型汽车覆盖件3 万台套5 万台套20 万台套高能闭磁路汽车干式点火线圈200 万台套500 万台套700 万台套汽车刹车片1500 万只2000 万只3000 万只各式汽车 冲压件、塑料件、内饰件等汽车 配件7

45、0 万套150 万套300 万套汽车半轴套管、后桥主、从动轮、螺旋齿轮70 万件套150 万件套各类汽车锻件460 万套600 万套汽车挂件、车桥200 万只300 万只（3）重点企业发展 安徽长丰扬子汽车制造有限责任公司国内皮卡车行业知名企业，2006年被国家发展该商务部评为“ 国家汽车整车出口基地企业”，现已具备年产3万台皮卡、SUV 汽车生产能力。2008-2012年期间，该公司计划投5亿元，完善长丰扬子汽车生产的四大工艺，达到年产10万台皮卡车、SUV 汽车产能规模。同时采取独资、合资、合作等多种形式，促进和发展汽车零部件配套企业，建成滁州长丰扬子汽车工业城，实现产值50亿元，利税10

46、亿元。 全柴集团全国机械工业企业 500 强，是全国机械工业利税百强、出口创汇百强企业。公司具有年产 25 万台车用柴油发动机、 30 万台农用单缸柴油机的生产能力。近几年，公司积极进行产品结构调整，车用多缸柴 2006 年产销量 17 万台，进入全国同行业前三位。公司被列为国家机电产品出口基地，成为外经贸部的全国重点机电产品出口企业，连续多年出口创汇超千万美元，居全国同行业前列。 2008-2012 年期间，全柴集团继续做好柴油机、消失模铸造、汽车内饰件等产业发展，投资 6.5 亿元，做好年产 5 万台欧 系列车用柴油发动机、 5 万台工程机械系列柴油机、消失模铸造、高档汽车内外饰件等的项目

47、建设，到 2010 年，柴油机主业形成年产 30 万台车用柴油机的生产能力，继续保持在同行业的前列，实现年销售收入 30 亿元的目标。 安徽江淮扬天汽车股份有限公司国内最具实力的专用车生产企业之一，现已形成半挂类、自卸类、环卫类、混凝车搅拌车类、液罐类、粉罐类、厢式类和特种车类共 8 大类 26 个系列 200 多个品种。 2008-2012 年期间，公司以高附加值产品为发展重点，采取多种渠道，加强合资合作，引进国外先进技术，开发保温、冷藏车辆和环卫运输车辆，产品技术达到国内领先水平，销售量在国内处于领先地位。到 2012 年，公司产品总量达到 30 个系列， 350 个品种；年产量达 100

48、00 辆，其中罐式车 3000 辆，自卸车 3000 辆，半挂车和特型车 4000 辆；实现年产值 12 亿元，利税 1.3 亿元，出口创汇 500 万美元。 安徽金佩机电集团公司目前是全国规模最大、品种最全、质量最好的柴油机气缸盖产品专业生产企业，产品主要用于汽车发动机，为上柴、玉柴、一汽锡柴、扬柴、全柴、时风集团和常柴等国内著名柴油机厂家配套。目前已形成具有公司特色的直喷节能多缸机气缸盖六大系列、80多个品种的优化产品结构，“梭鱼” 牌气缸盖是安徽省名牌产品，达到欧、欧以上排放标准。2008-2012年期间，公司围绕汽车发动机零部件行业，发挥在铸造工艺方面拥有专有技术的优势，继续走专业化生

49、产道路。产品结构从单一柴油机缸盖产品调整为包括缸体、缸盖、进排气歧管、飞轮、飞轮壳等在内的大部分柴油机铸件；新产品产值率不低于30% ；材质从单纯的灰铸铁扩展到球墨铸铁、蠕墨铸铁等其它合金材料。力争到 2012 年，汽车发动机零部件产品销售收入达到 10 亿元，实现利税 1.2 亿元，国际市场销售额突破 300 万美元。铸件产品产量达到 10 万吨、缸盖、缸体等汽车零部件成品达到 300 万件，建成全国最大的汽车发动机零部件生产基地。 （4）安徽省汽车产业发展2010年，安徽省汽车产业实现历史性超常发展。全省整车产销量分别为124.64万辆和122.83万辆，同比分别增长35.99%和37.7

50、1%，增速比全国分别高3.55和5.34个百分点右；实现工业总产值1643.5亿元，迈过了1500亿元大关，同比增长44.8%；实现工业增加值394.0亿元，同比增长30.8%。实现出口交货值117.7亿元，同比增长70.4%。与2005年比，安徽省汽车产销分别增长2倍以上，“十一五”期间年均增长25%。（5）安徽省汽车产业规划概况根据相关规划，未来安徽汽车工业将以合肥市、芜湖市和马鞍山市为主，加快发展整车产业，进一步提高整车集中度，带动辐射汽车零部件的发展；依托合肥市、芜湖市、滁州市、马鞍山市、阜阳市和亳州市的现有改装厂，进一步推动联合重组，提高产业集中度；以合肥市、芜湖市、安庆市、蚌埠市、

51、马鞍山市、宣城市、滁州市、巢湖市、六安市、淮南市为重点，建设发展合肥市汽车零部件产业集群、芜湖市汽车零部件及汽车电子产业园产业集群、蚌埠市滤清器产业集群、安庆市汽车零部件产业集群、全椒县汽车发动机和汽车零部件产业园等。作为安徽省汽车工业发展的个体基础，安徽省将重点发展奇瑞、江淮、华菱等重点企业。【第四部分项目资源分析】一、项目概况（1）项目概况“金xx安徽（滁州）xx国际汽车用品博览城”项目由滁州xxxx置业有限公司投资兴建，项目规划用地约800亩，总投资约18亿元人民币。项目用地分三期开发，一期用地约245亩，二期B地块300亩，三期C地块255亩（三期规划用地尚有调整可能），总建筑面积约8

52、0万平方米，其中一期总建筑面积约22.6万平方米。本项目目标将打造成一座集汽配交易市场、汽车用品交易市场、汽车店、汽车快修区、维修检测、二手车交易市场、汽车租赁、展示中心、研发中心、物流配送、汽车酒吧、汽车旅馆等于一体的国际化的汽车文化博览城。并通过市场运作，将项目打造成为“中国xx汽车后服务产业总部基地”。市场辐射安徽、江苏、上海、浙江、山东等地区；将成为未来滁州市提升汽车产业实力、强化汽车消费理念、提升汽车品牌文化的重要平台。（2）地理位置项目位于滁州市xx工业开发区东侧，东面隔碧桂园即为南京市浦口区。区位的发展态势显示了滁州政府大手笔的规划目标西承滁州中心城市，东接南京浦口的跨越式城市与

53、产业发展。未来优势明显。项目地块位于滁宁快速通道北侧、新华路与柳塘路之间，交通区位极佳。（项目地块一期平面示意图）（3）地形地貌本地块地形整体上呈长方形，每期地块又大致较为方正，目前土地正在平整，开发条件基本具备。 （4）管线状况项目地块周边已有碧桂园、大雄食品市场等项目正在建设中，周边道路条件良好。给水、供电、供气、排水、通讯等城市市政基础设施完备。二、周边环境调查项目地块东、南、北三面目前为待开发用地，均处平整土地或即将开工建设阶段。南面不远处为碧桂园项目工地，目前正在兴建一期的星级酒店和部分排屋住宅；南面紧邻滁宁快速路，到南京浦口区仅半小时车程；北面紧邻“三材市场”项目，隔三材市场地块为

54、正在兴建的大雄xx农贸食品城。 （地块北面道路） （滁宁快速路沿线） （碧桂园工地现场） （xx新区）三、商业环境分析 本项目周边目前暂时尚无任何商业氛围，但随着碧桂园、大雄食品城、建材市场等大型项目的兴建并陆续投入使用，项目周边区域具备良好的成长性增值空间。而根据滁州整体城市规划的发展布局，本项目所在区域的未来主要发展成为大型的商贸物流、居住生活区域；同时，随着滁宁快速路即将贯通，以及滁宁城际轻轨的规划建设，都将大大拉近滁州与南京、滁州与长三角经济区的距离。未来前景将充分看好。四、项目研判（SWOT）项目优势（Strength） 区位优势：项目位于滁州中心城区与南京浦口区之间。是政府作为与南

55、京“同城发展”的规划导向核心区域。未来区位优势十分明显； 交通优势：项目周边拥有多条高速公路、铁路、高铁、城际轻轨等，与周边大中城市关系密切，拥有辐射整个xx地区的市场空间； 集群优势：项目所在区域为政府规划的商贸物流集群区域。商贸市场集群性的有序规划，有助于关联性产业共同发展。 产业优势：滁州拥有良好的汽车产业基础，全市汽车整车及汽配、汽车用品等产业年产值达数百亿元，为本项目的未来发展提供良好的基础； 政策优势：本项目为滁州市重点招商引资项目，是城市商贸业及汽车相关产业未来发展的重要平台，因此政府在一些政策及规划引导等方面会给予本案有利的支持，有利于本项目商业氛围的快速形成； 团队优势：项目

56、投资开发团队拥有良好的汽车相关行业的优势资源和雄厚的开发实力。 项目劣势（Weakness）􀂾 项目所在地距滁州市区约25公里，目前交通可达性较弱；􀂾 地块周边商业氛围较弱，暂时难以有集群依托。 项目机会点（Opportunity） 项目紧邻南京浦口区，沿滁宁快速路仅需半小时车程，可以引导承接浦口区、乃至南京的市场消费需求。尤其是南京同类市场正处于经营成本加大而存在的发展瓶颈； 项目周边高铁、高速、轻轨等规划建设，使项目辐射圈有效扩大，辐射力有效增强。为项目建设成为产业总部基地提供了极为优越的交通条件； 滁州乃至整个皖东、浦口地区还没有上规模的汽车用品市场，

57、本项目将有利于吸引部分品牌商家进驻，市场行业识别性较强； 项目南面为碧桂园项目，目前一期星级酒店已在建设中，凭借其强大的品牌号召力，可以吸引周边消费人群形成聚集效应； 汽车等相关行业作为滁州第二大支柱产业，将在未来城市竞争中发挥更加重要的作用，本项目正好符合汽车产业的整体发展要求； 滁州位于安徽省“皖江城市带”发展战略的“一翼”，在整个战略推进过程中起着重要作用。 项目威胁点（Threaten） 目前滁州有瑶海农机大市场、滁州国际商城、以及皖东国际车城等已建或在建项目，其中都有涉及到汽摩配件、汽车用品等相关业态，且滁州本地已有部分经营户在以上市场购房，对本项目的目标客户形成一定的分流； 虽然通

58、过滁宁快速路可以更好的连接浦口乃至南京市区的消费需求，但由于南京的汽车及相关行业经营较为发达，也存在反向吸引可能性，与本项目形成一定的竞争； 随着国家对房地产行业宏观调控力度的不断加大，使得外地投资客投资成本普遍上升，尤其是信贷方面受到一定的限制，这对本项目引进外地投资客产生一定的影响。五、综合评估通过上述分析研判，我们认为本项目拥有良好的发展潜力优势。是一块滁州城市新区发展中难得的商业地产风水宝地。目前虽然存在一定的劣势与风险，但相信只要做到精准的项目定位；科学的推广策略；在整合现有优势资源基础上，特别是在招商模式和经营模式方面的有效创新，项目一定能够开发运营成功，一定能够成为滁州城市商贸业

59、的典范，成为滁州未来城市形象的标杆。主要的问题是作为一座大型的汽车博览城，项目主题概念究竟如何定位？各种业态如何规划？如何引进国内外品牌商家？如何协调与城市规划之间的关系等等？均是项目开发成功的关键，而运营管理也必须组成强有力的团队。因此，项目必须以优秀的品牌形象，塑造良好的经营和投资前景，建立起经营户的信心，并与外地商业资源形成相互促进的良性循环。力争掀起滁州商贸业经营和投资的下一轮发展热潮，目标将项目打造成为xx地区综合实力一流的汽车主题博览城。【第五部分项目定位分析】一、定位依据（1）社会经济现状及趋势区域社会经济的发达程度直接影响商贸业的发展程度，以及消费者的收入预期和消费走向。（2）

60、滁州城市规划发展目标 按照政府对滁州城市规划目标，体现科学的城市经营思路。因为商业项目的定位必须与城市发展的目标有机结合。（3）商业现状调查及分析通过对滁州整体的商业结构分析，尤其是对滁州汽车相关产业的调查和分析后，对本项目的开发做出合理的、前瞻的定位，以寻求可持续发展的定位方向。（4）项目资源分析通过对项目各项资源的科学分析，使本项目的定位方向符合市场需求和资源特点。二、定位原则 项目创新原则创新是项目的生命力，是满足和引领城市商贸经济未来发展的关键。对本项目来说，在对滁州现有商业资源进行整合的基础上，应充分借鉴创新的定位策略。因此，本项目的定位不能重复现有商业模式，应在符合市场需求的前提下

61、，借鉴引进国内外先进的商业开发经营理念，追求引导性、主体化的商业发展，全面提升滁州商贸经济品位。 引领市场原则虽然在整个xx地区已经存在一定数量与汽车行业相关的专业市场，但大多数还停留在传统的简单交易为主，而没有站在一个产业的高度，赋予其独特的产业文化内涵，从而构建大区域的产业总部经济基地。因此，这也给了本项目一个良好的机会点，本项目将不仅仅是一个简单的交易平台，更重要的是打造一个汽车消费领域的整体链条，同时逐渐融入丰富的汽车消费文化，使之成为行业内的标杆作品，引领行业的未来发展趋势。 拉动产业原则充分利用滁州现有良好的汽车产业基础，通过建立强势的多功能的现代商贸平台，特别是通过打造xx地区汽

62、车后服务产业总部基地，大力引进汽车用品、汽车配件等相关产业，使得市场与产业构成“两翼齐飞”的区域产业经济特色，使区域产业结构更具有现代价值，实现区域特色产业的全面升级。 资源整合原则目前滁州的汽车销售、汽车配件、汽车用品等相关行业经营户还基本处于分散经营的状态，即使个别区域形成相对集中交易场所，但也由于整个市场运营等方面的原因经营状况一般；而距离本项目约半小时的南京市，虽然汽车行业经营较好，但也随着城市的发展建设，经营成本日趋高涨，部分商家会外迁，这也给本项目提供良好的市场机会，充分发挥自身的优势，发挥资源整合的作用。 集约高效原则土地是不可再生资源，尤其是在城市新区中的商业地快更是难得，怎样

63、高效利用好该地块的土地资源，在满足功能需求的同时，尽量在土地的开发强度上提高土地利用率，获得土地资源利用最大化的目标。 科学发展原则随着社会经济的不断发展，现代商业场所的意义已经不仅仅满足于单纯的货物交易功能。项目运作应本着“以人为本”、“以城市为本”的宗旨，以科学发展的眼光朝更专业化、更人性化、更现代化的方向发展。本项目将以现代理念为指导思想，在对滁州及整个xx地区的汽车相关行业资源整合、提升基础上，形成以交易为主体功能，集展示、研发、信息、文化、旅游、商务于一体的现代汽车博览城。 城市经营原则本项目位于城市新区，是城市南移的发展方向。因此，规划设计、商业运营模式等等必须体现未来城市品质和形

64、象的高度，项目定位必须站在城市发展、城市经营的思路，充分体现未来的需要。三、主题定位分析在对滁州及周边地区汽车行业的调查与分析、以及城市发展规划的理解基础上，并结合地块资源特征，我们认为本项目必须具有前瞻性、现代性的鲜明主题定位，具有现代汽车消费市场的引导性意义。以此来适应滁州乃至整个xx地区汽车消费领域的未来发展需求。基本思路如下：借鉴国内外优秀的、成功的汽车专业市场项目，包括汽车配件、汽车用品、汽车美容、4S店、二手车销售等相关业态的经营空间特点。尤其是掌控目前汽车消费市场迅猛增长的有利时机，汽车已全面走进人们的生活、并逐步成为了生活必需品，而汽车消费形态也随之发生变化，消费者更加注重汽车

65、在使用过程中的消费内容，期望实现一种体验式消费的全新感受。同时，目前在xx地区尚无现代化的汽车后服务产业总部基地，将物流配送、博览会展、电子商务等高度融合的产业链集群。因此，本项目的定位将在结合现有当地汽车消费市场基础上，充分考虑未来的需求。尤其是以滁州为核心的周边300公里辐射圈内的汽车后服务消费需求。再结合地块的实际特点，以及项目开发运营团队自身的优势资源予以综合考量。即：汽车行业模式城市定位辐射定位地块资源规划要点五位一体。即：以时间观与空间观制定项目的定位方向。时间：传承滁州汽车产业的优势资源，立足未来；整合xx地区产业资源，吸纳国内外品牌资源，实现可持续发展目标。空间：实施与现有本地

66、与xx地区汽车行业经营主题错位、互补、优化、提升定位策略，以超越发展的姿态，引领xx地区汽车消费领域的繁荣发展。本项目主题概念必须在立足和融入本区域市场圈的基础上，必须体现出鲜明的特点。以后来居上的姿态，充分借鉴国内优秀的汽车博览园区的开发运营理念，树立高起点、高规格、高标准的整体品质；以前瞻的理念，打造功能先进、配套齐全、业态规范、管理专业的汽车消费园区；以出色的规划布局，营造情景化、舒适化、景观化的经营空间；以现代风格的建筑，体现良好的城市形象；以前瞻的配套功能，实现“专业化、多功能、一站式” 的现代汽车消费博览城。从而有效提升区域经济档次和城市价值的功能，完善区域汽车相关产业的合理布局，

67、实现整合和引领滁州乃至整个xx地区同类汽车后服务市场升级换代和可持续发展的远大目标。综合上述分析：本项目具备建设一座xx地区规模最大的，集汽车用品市场、汽配市场、汽车店、汽车快修区、维修检测、二手车交易市场、汽车租赁的，营销中心、展示中心、研发中心、物流中心等于一体的国际化的汽车文化博览城，具有地区性的服务产业总部基地。定位内容：经营品牌聚集、产业集群汇聚、业态类型丰富、交通物流便捷、消费环境优雅、城市形象地标、规划前瞻科学、经营管理专业。倾力打造xx地区顶尖的汽车后服务中心，开创滁州城市商业的新高度。实现引导未来消费，提升城市品位的目标。并以此为强大平台，为滁州市引进国内外汽车配件、用品制造

68、业奠定坚实基础。项目名称金xx安徽（滁州）xx国际汽车博览城主题定位xx地区汽车后服务产业总部基地国际化跨区域的一站式汽车消费博览城四、功能定位分析作为一个跨区域辐射的大型现代商贸中心，一个具有引领xx地区汽车后服务产业总部基地，不仅仅具有交易服务的功能，必须具有研发、博览、商务、行政、信息、物流等现代商业综合功能。以多功能的强大聚合辐射作用，促进项目向一级批发型的集散中心发展；并以“专业化、多功能、一站式”的定位理念，确立项目高起点、高标准、高品质的开发目标。最终以总部经济的模式，打造一座国际领先的、由汽车产业发展而形成的多功能、现代化、复合型的综合性汽车文化消费乐园。专业化：全面覆盖各汽车

69、消费相关领域的经营品类，以经营品类最齐全、品牌最集中、经营专业程度最高的特色汽车后服务产业链和价值链，形成国内同类市场中，经营业态品牌化、集约化、规模化最佳效果。多功能：项目核心功能： 汽车用品市场以汽车后市场交易服务为主要功能，包括：汽车美容、汽车防盗、影音导航、装饰改装、车载电子电器等汽车用品交易服务。 汽车配件市场国内外各种品牌汽配产品集中区域，打造xx地区规模最大的汽配物流集散地之一。 整车销售区集国产与进口整车销售、二手车销售于一体，同时配备专用试车跑道、多功能展览馆、银行、保险、公证、上牌联合办公大厅等“一条龙”服务设施，提高购车速度，让购车人享受“一站式服务”。项目配套功能：研发

70、功能：创建国内一流的汽配及汽车用品设计研发中心，引领国内汽车用品行业发展潮流；为引进汽车用品制造业奠定基础。会展功能：创建xx地区汽车消费行业博览展示中心，举办每年度的“xx国际汽车用品博览会”等大型的行业会展。信息功能：创建汽车相关行业消费电子商务中心，汇聚国内外信息，为经营户提供网上交易平台。商务功能：引进国内外汽车后服务行政中心、营销中心，创建国内一流的现代汽车商务中心。物流功能：与国内著名物流公司合作，创建xx地区规模最大的汽车后服务物流配送中心。一站式：“金xx安徽（滁州）xx国际汽车用品博览城”将以齐全的商业、生活服务配套，为经营提供全方位现代商贸业的服务。项目配设：银行、工商、邮

71、电、检测、咨询等商业服务设施。为经营户和消费者提供消费信贷、金融保险、汽车租赁等“一条龙”服务。同时配设：宾馆、娱乐、餐饮等生活设施；使经营者在商贸城内享受完善的而齐全的经营和生活服务。五、辐射定位分析从国内汽车消费服务市场圈看，滁州及安徽省处于xx辐射圈，区域内汽车消费需求强劲，并逐渐形成了自身相对独立的商圈。按照现代商圈理论，结合市场调查分析，本项目市场辐射可分为三级层次：一级辐射商圈滁州市和南京市 由于本项目位于滁州xx新区，距离南京市仅半小时车程，因此可以较为便利的辐射以上两大区域。且目前区域内汽车消费需求旺盛，发展潜力无限，因此，本项目的建设将对滁州和南京两地的汽车消费领域带来新的选

72、择，可以更好的推动行业的健康发展。二级辐射商圈安徽省 本区域汽车产业强盛，尽管本区域已经形成大小不一的市场，但本项目位于安徽省的东大门，紧邻南京市，具备发展大型批发市场的必要条件，有效形成区域内同类市场的统领地位。三级辐射商圈xx地区。目前xx区域内的浙江、江苏、上海、山东等地已形成相关市场集群。但大多数还仅停留在传统的单一交易模式，很难满足人们对汽车消费领域的未来需求变化。因此，“金xx安徽（滁州）xx国际汽车博览城”完全可以“后来居上”之势，通过高起点、高标准、特色化的开发运营理念，引入国内外品牌的经销商和代理商，并由此构造xx汽车后服务产业总部基地，重点打造以xx地区为商圈的跨区域的汽车

73、配件、汽车用品集散中心，是完全成立的。 【第六部分项目规划定位分析】一、项目规划设计条件（1）用地面积项目规划用地约800亩，共用地分三期开发，一期用地约245亩，二期B地块300亩，三期C地块255亩（三期规划用地尚有调整可能）。（2）用地性质本项目用地性质为商住用地，其中商业用地约占70%，住宅用地占30%。商业类型为商品交易市场。（3）项目一期经济技术指标 用地面积：约245亩 建筑面积：约22.6万平方米 建筑密度：37.4% 容 积 率：1.38 停 车 位：2268个 其他指标：建筑高度、密度等按常规标准规划。其余基础性指标，如绿地率、建筑退红线、消防、人防、环卫等都按照安徽省或滁

74、州市政府规划部门有关文件规定执行。二、项目规划原则 （1）总体强调现代化、国际化、标准化的规划设计效果，确保项目可持续经营发展的目标；（2）注重作为城市新区的形象效果，高效利用项目大面积沿滁宁快速道路宽度空间，体现城市地标形象价值；（3）注重交易区人流动线与物流动线设计，满足项目作为“汽车博览城”良好的经营环境；（4）注重作为汽车后服务产业总部基地的规划要求，对各功能区进行科学合理的布局。三、项目规划设计阐述（1）一期规划设计说明一期功能包括：汽车用品、配件交易经营区；展示、信息、研发、商务、酒店、餐饮、娱乐等配套经营区。总平布局依据地块资源特征，项目的主题定位、经营功能特点，以及各功能区域的

75、需求，对项目一期予以科学的规划布局。项目主体为汽车用品交易区、汽车配件、以及配套功能区。（项目一期总平规划示意图）沿滁宁快速路规划一项目主入口。通过主入口的现代大气形象，充分体现项目气势，以及城市新区的地标形象。一期主要经营、商业配套区（包括展示中心、信息中心、酒店等）规划于南面沿滁宁快速路一线，与项目主入口共同组成沿滁宁快速路立面形象。配套区建筑布局根据功能需求规划。一期交易区位于地块核心区。建筑布局按照适宜汽车配件、用品经营要求，进行科学合理的规划设计。一期交易内部空间应通过道路及节点广场，规划为多个交易分区。便于经营功能布置。项目四面沿路建筑采取围而不合的形式，使项目交易区内部空间构成向

76、外辐射态势，便于物流展开。一期交易区内部中心位置以及结合南北两个主出入口，分别规划为中心广场及入口广场，充分体现项目的大气宽敞的空间组织。交通组织 动态交通项目高度重视物流集散功能。项目沿滁宁快速路主形象出入口之外，在东、西两侧各规划一条物流通道，直接连通项目二、三期，避免所有物流均从主入口通行。由于滁宁快速路为高等级道路，不宜开口，因此，项目采用辅道形态连接南面新华路通道作为本项目的主要物流出入口。同时分别在东、西两面规划次入口，与外部道路构成密切的联系，确保物流畅通。项目交易区内部交通组织以科学合理组织物流与人流动线为原则。交易区内道路分为三级：主干道贯通南北，宽约26米；次干道贯通东西，

77、宽约22米；街区道路为商铺间经营通道，宽约16米。确保物流便捷，人流顺畅；并使物、人相对分流。主次干道通过“十字形”规划，形成中心广场，成为项目内部具有鲜明的识别性空间，以及人流、物流重要集散节点。静态交通项目停车位设置主要以地面停车为主。交易区地面停车主要通过北面用地红线部分退让后规划小型停车场，便于卸货。同时，由于本项目的特殊经营业态，在市场内每个商铺门前都规划设置有专门的停车位，满足市场经营户的需求。根据目前的规划方案，项目一期共设有地面停车位2268个，完全符合专业市场的停车配套规范要求，且有一定预留空间，确保项目的长期可持续经营发展需求。建筑效果根据项目的经营业态特点，建筑规划整体突

78、出经营功能的现代化、标准化和实用化价值。商铺结构按照特殊业态经营要求，对层高、开间等予以标准化设计。项目整体建筑风格以现代为主，突出和渲染现代商业特点，营造出鲜明和浓厚的现代商业氛围。 沿滁宁快速路建筑具有城市形象意义，运用主入口、部分建筑退让后的广场、层高变化等设计手段，体现现代城市的立面形象和良好的天际线。南面沿滁宁快速路配套用房主体建筑（展示、信息等）采用大体量结构，层高为35层。显示城市商业的大气和项目的卓越品质；北面沿曲阳路设计有4幢12层集商务办公、酒店大楼。体现一期良好建筑天际线，以及与二期过渡的良好效果。环境景观总体上按照政府相关部门的绿地率指标进行规划。利用建筑退让空间，高度

79、重视项目对环境景观的营造。突出作为汽车消费文化和现代商业环境的渲染。空间环境重点关注中心广场、入口广场的节点。在确保实用功能前提下，通过地面铺装效果，以及绿化、小品（如与本项目经营业态相关的艺术化象征物）等元素，营造出具有汽车文化的艺术化景观环境。配 套根据功能定位思路，一期配套功能包括：展示、商务、信息、仓储、物流等；生活服务配套功能包括：宾馆、餐饮、娱乐等。沿滁宁快速路商铺作为金融、工商、税务、检测、餐饮、便利店、娱乐等功能规划。 交易区主入口广场及展示中心广场设大型信息发布电子屏（LED），为消费者提供商品信息。水、电、通讯、宽带进每一个铺位。园区智能化管理：安防系统、报警系统、监控系统

80、等。（2）二期功能规划说明通过二期开发建设，引进国内外汽车后服务品牌商家，形成xx地区规模最大、档次最高、集约程度最大的汽车后服务总部基地xx汽车后服务行政中心、营销中心、商务中心等。从而与一期功能互相呼应，融为一体。北面沿双郢沿线布局8家品牌汽车4S店，每店占地约810亩。汽车行政商务中心。汽车检测中心。汽车修理服务中心。汽配、用品交易区。（项目二期总平规划示意图）【第七部分项目开发运营模式】一、运营模式本项目的成功，并非仅仅是开发成功，销售成功，而是招商成功，经营成功。这是一个优秀的商业地产开发运营商应有的社会责任。因此，本项目绝对不能作为一个常规的房地产项目进行开发，而必须是将开发与运营

81、高度结合，一切按照经营的目标设置开发流程。换言之，本项目的建设重在运营，而且必须是品牌化运营。根据与政府的初步协议，商业部分物业的30%将由开发商持有。通过物业的持有自营或出租，体现开发运营商的经营理念，以及对项目经营的信心。我们一旦拥有项目的开发权，将依托在国内外自有的行业人脉关系，与国内外著名汽车配件、用品著名商家、研发机构和企业合作，广泛引进实力雄厚、知名度高的经营机构。实施招商先行，经营先行的运营策略。以今后经营的成功标准，衡定项目的整个开发建设环节。本项目坐拥经济发达、商业繁荣的大环境，拥有良好的经营前景，承担着整合和提升安徽以及xx地区汽车消费市场资源和品质，项目运营的核心价值极为

82、明显。因此，我们将按照现代商贸业运作的规律，实施“统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理”的运作模式。把项目的可持续发展放在第一位，把社会效益与经济效益高度结合，实现滁州乃至整个xx地区汽车消费市场的升级换代，全力推进安徽省商贸流通产业的繁荣发展。依托我们现有的强大专业开发、经营团队资源，从项目规划设计、工程开发、招商运作、经营管理等，实施一体化运营。确保项目开发、招商、经营、管理整体环节系统的成功。我们将以运营商的理念、能力和形象开发运作本项目。并采用租售结合的方式，对市场的部分物业进行长期持有经营。通过部分商铺的销售，回笼必要的开发成本，以及培育市场、经营市场的费用。通过持有招商

83、物业，实现规范经营、规范管理、长期发展的目的。销售部分的物业，将首先考虑本地及外地自营户的购铺需要。在满足自营户的需要前提下，再适当考虑少数的投资者购铺需要。对投资者所购买的铺位，将实施回租招商的政策。确保经营业态的规范，及经营管理效果。持有的物业除了配套功能设施之外，还将包括部分商铺。持有的物业通过招商经营，和自营的方式，长期持有，长期经营，长期盈利。与项目一起发展，与经营户一起共赢，与安徽汽车行业共同发展繁荣。二、招商模式 本项目的运营重点首先是招商。我们将依托全国行业内丰富的商业人脉资源网络，特别利用国内外汽车配件、汽车用品、以及整车销售行业广泛的人脉资源。面向国内外招商，确保开业前满铺

84、入驻经营。（1）招商策略招商先行策略。一旦项目完成规划方案，并经政府有关部门批准后，立即实施招商先行的策略；本地商家优先策略。通过向本地经营户的优先入驻策略，有效整合现有市场资源，完成滁州及南京地区广大经营户渴望经营环境改善和升级的目标。品牌商家优先策略。我们将以国内外著名品牌商家和经营代理大户作为主要招商对象。通过他们的进驻，提升项目的经营档次，打造xx汽车后服务产业总部基地。优惠优先策略。在政府制定各种优惠政策基础上，我们对所有招商进驻的商家实施多种优惠政策，“放水养鱼”，培育市场。如减免初始租金、物管费用等等。尤其是面对本地主力商家和国内外品牌商家入驻，实施更有力度的租金优惠政策，并给予

85、优先选位选铺的权利。（2）招商手段运用广泛的人脉资源。由于本项目的开发运作团队中有目前国内几大汽车市场的知名商户参与，重点涉及合肥、南京、杭州、郑州等地。因此在项目的招商过程中，我们将充分利用自身在各地的行业资源优势，实施重点招商，重点突破；发挥龙头带动作用，引进各地的知名品牌商家进驻。对国内外著名品牌商家，实施个对个、面对面的个性化招商。招商推广有效覆盖。向国内重点招商城市（合肥、南京、杭州、郑州等）地区发布招商信息，并召开招商推介会。尤其是在南京地区，我们将进行重点招商宣传，在南京市区设立专门的项目招商接待处，重点引进南京地区的品牌商家资源。建立专业网站。通过网络平台，面向国内外著名品牌商

86、家发送“招贤榜”。整体合作招商。通过广泛的人脉关系，与国内外著名的汽车行业相关市场合作招商，实现招商资源共享的目的。三、推广思路为了实现可持续发展，树立品牌形象，推动项目经营的顺利成功。本项目的推广采取前期导入和后期持续的策略。全面实施“金xx安徽（滁州）xx国际汽车博览城”整体的企业CIS品牌战略，经营培育和项目品牌塑造的推广。（1）前期推广运用媒体、公关活动等途径，对项目形象进行市场导入，树立项目初步形象。达到招商和销售的目的。（2）后期推广在完成招商和销售后，继续运用媒体、公关活动等途径，培育市场，巩固项目的品牌形象，拓展市场。在项目的重要节点，举行盛大的推广活动。比如项目开业庆典、周年

87、庆典等。并举办每年一届的“xx国际汽车用品博览会”等大型会展活动，通过现代会展经济拉动商贸经济繁荣发展。实施项目整体的CIS品牌战略计划，打造项目一流的品牌市场。通过前后期的市场推广，实现项目持续经营，拓展市场，塑造品牌的目标。四、经营理念市场需要培育，经营需要管理。本项目经营理念是：经营户的利益高于一切；项目经营的成功高于一切。在项目经营成功的基础上，赢得社会效益与经济效益双丰收。组建一流的专业经营管理团队，构建高品质的管理机构。实现项目经营管理提前介入，以经营理念指导项目的开发理念。全面实施“统一规划、统一推广、统一招商、统一经营、统一管理”的现代经营理念，高效科学运作本项目。围绕项目的经

88、营成功，为经营户提供全面的、一流的、专业的服务。注重专业市场管理特点：以经营管理为主，物业管理为辅。即强调首先为经营服务，包括市场推广，经营格局优化，经营咨询，商家稳定维护和引入。建立起有序的、科学的、和谐的、稳定的经营环境。重点策划和实施年度“xx汽车文化博览会”、“xx国际汽车用品博览会”等大型会展活动，推动我国汽车消费行业的繁荣兴旺。创建“银河xx国际汽车博览城”电子商务平台，为经营户提供迅捷的、现代的贸易手段。具体经营管理包括：品牌推广与管理年度博览展示等活动策划与组织新产品研发与推广商家经营优化组合经营户咨询、投诉服务设施维护与环境保洁经营场所安保服务成立项目经营户协会【第八部分 项

89、目一期开发效益分析】一、项目投资估算的依据本项目从资源优势，以及市场推广前景分析，均具有良好的开发基础。我们以下从项目的经济效益入手，分析其收益。（1）建设技术和技术、设备、工程方案；（2）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关计算工程造价的文件；（3）专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数；（4）拟建项目各单项工程的建设内容及工程量；（5）资金来源与建设工期。二、项目的确定性分析（一）相关数据说明 土地面积：245亩 总建筑面积：22.6万 商铺面积：14.0万 配套设施：8.6万 北面商务办公：46176 南面配套服务：2

90、3115 展销中心：4725 信息中心：4146 物流仓储：8393 道路面积：45208（二）项目一期开发成本估算（1）土地费用：12740.00万元项 目金额（万元）估算说明1土地出让金1225050万/亩245亩2土地契税49012250万元4%（2）前期工程费估算：1210.04万元项 目金额（万元）估算说明1规划设计费（总计）90440元/平方米2水文、地质勘察费57.16建安费0.15%3土地平整费13.560.6元/平方米4工程监理费135.66元/平方米5临时供水费22.61元/平方米6供电费22.61元/平方米7招投标费用50.08高教费4.520.2元/平方米（3）基础设施

91、建设费估算：8689.9万元项目金额（万元）估算说明1供电工程90440元/平方米2供水工程271.212元/平方米3排污工程56.52.5元/平方米4道路工程1130.2250元/（45208）5路灯工程203490元/平方米6环卫设施158270元/平方米7区内绿化2712120元/平方米（4）建筑安装工程费估算：38109万元序号项目面积：万建安费单价： 合计：万元1商铺工程14.0万1350元/189002商业配套8.6万1800元/154803消防工程22.6150元/33904设施配套22.615元/339（5）开发期间税费：3048.72万元项 目金额（万元）估算说明1配套设施建

92、设费1143.27建安费3%2物业维修基金1143.27建安费3%3其他762.18建安费2%（6）不可预见费用：1440.27万元(0+1210.04+8689.9+38109)万元3%=1440.27万元（第一项土地费用为政府公布数据，不存在不可预见。）合计：项目的开发总成本：（1）+（2）+（6）=65237.93万元(三)开发费用估算 （1）开发管理费用：1822.47万元(12740+1210.04+8689.9+38109)万元3% = 1822.47万元（2）销售管理费用估算：销售收入3%=2115.36万元（3）财务费用估算：1500（此费用实际需按开发资金情况计算）合计： （

93、1）+（2）+（3）=5437.83万元（四）项目总经营收入（1）项目销售收入根据项目整体规划，项目一期总建筑面积约22.6万，其中交易区14万，配套区8.6万。为了保持项目的可持续发展、以及保证对整个项目的整体运营，开发商将持有整个项目约40%的建筑面积的物业，以60%对外公开销售。按照当地市场的售价情况，再结合本项目的综合品质，初步将本项目的商业部分销售均价定为5200元/。项目销售收入为：70512万元面积（）单价总价（万元）销售22.660%5200元/70512.00（2）销售税费:5429.06万元项 目金额（万元）估算说明（1）营业税3525.6营业收入5%（2）城市维护建设税2

94、46.79营业税7%（3）教育附加税176.28营业税5%（4）印花税21.15营业收入0.03%（5）交易管理费352.56营业收入0.5%（6）土地增值税预征1057.68营业收入1.5%（7）土地使用税49.003元/平方米合计：（1）+（2）+（7）=5429.06万元（3）销售收益：开发收益=销售收入-开发成本-开发费用-销售税费及附加 =70512-65237.93-5437.83-5429.06 = -5592.82（万元）说明：根据以上数据显示，本项目在成功完成60%销售后，开发成本仍然超过销售收入，即还未能收回开发成本。需要通过持有的40%物业对外招商出租，通过长期的租金收入

95、来实现项目开发的盈亏平衡，进而产生收益。（4）租金收益按照租赁价格0.8元/平方米天计，再结合本项目的综合品质，考虑银行利率、空置率和市场的不可预计风险，选取开业前几年入住率80%的招商风险系数，计算出每年的租金收入为： 年租金收入=(22.6X 40%) X 80% X 0.8(元/天) X 365 =2111.74（万元） 招商管理费用=租金收入 X 5% 105.59万元 租金税费:119.95万元项 目金额（万元）估算说明（1）营业税105.59租金收入5%（2）城市维护建设税7.39营业税7%（3）教育附加税5.28营业税5%（4）印花税0.63租金收入0.03%（5）交易管理费1.

96、06租金收入0.5%合计：（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=119.95万元（注：营业税费的计算中，租金的税费暂按销售的税收比例进行计算） 年租金净收入=年租金收入-招商管理费用-租金税费 =2111.74-105.59-119.95 =1886.20（万元）（5）静态盈亏平衡分析： 平衡年限=（-开发收益）/年租金净收入=5592.82/1886.203（年） 说明：按照以上数据计算分析，本项目在成功开业后，通过对40%持有物业的对外招商获得租金收益，3年完成项目的开发收益平衡，即本项目在成功开业运营3年后收回全部投资成本，并在今后获得长期稳定的租金收益。三、项目不确定性分析本项目的不

97、确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、租售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。（一）盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且租售价与收款进度如基准方案所设，则有计算可得，当本项目在成功开业运营3年后实现开发收益平衡，也既投资刚能保本。可见本项目存在一定的风险，但风险较低。（二）敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本、租售价水平、租售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费与租售价水平。租售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，租售价因素更为敏感。除

98、了租售价对本项目的影响较大外；工期和租售率对本项目的影响也值得注意。工期延误除了导致资金不能及时回收再投入，回收期大大延长外，还会影响项目的信誉和形象，由此导致的延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；而租售率低下，即意味着资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。总体来说，项目经营阶段有一定的风险，主要集中在：1、销售部分能否按计划完成销售，后续开发资金能否尽快回收；2、商业物业与配套物业能否按预期计划和租金水平招商；3、商铺的租售比例的确定后，必须确保招商的成功，确保项目顺利而隆重开业。 针对这些问题，现提出两个建议：建议在原来的租售并举的方案中采取投资风险计划控制。即在充分分析现有和未

99、来的资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售和租赁计划是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用一切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密、科学、详细的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划进行，将风险减至最小。对项目的销售与租赁比例进行充分的合理评估。目前暂定销售与租赁的比例为6：4。我们建议必须根据具体的销售情况，具体的业态布局要求，特别是项目后续开发所需的资金量进行合理的比例分配。毫无疑问，部分物业的持有经营是必须的，即通过招商实现持续经营。但销售部分的物业，在尽量使产权与经营权一致的前提下，如果后续开发资金量需求超过原定比例，建

100、议适当增加销售部分的物业的比例。因为，发展高于一切。（三）风险规避和控制措施（1）风险类型及防范措施：成本风险：从现时的社会物价情况看，物资价格大幅度上升的可能性不大，但有可能因为决策和管理等人为错误而导致成本上升，换句话说，就是会有较大的公司风险。因此在重要决策上要科学，要尊重市场规律。同时，可以跟建筑承包商签定固定总价承包合同，让承包商分担风险。市场风险：市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。对本项目而言，市场风险主要还是本地原经营户能否在较

101、短时间内，从现经营场所入驻本项目。如果经营用房不能如期消化，将影响项目的后续发展。 其它风险：其它风险包括政治风险、自然风险、信用风险等。但在现在皖江城市带发展、及撮镇省级商贸物流园的规划建设，使上述风险对本项目不会造成大的影响。（2）风险控制工期：首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考滤到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。投资决策：决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用。因此要在项目的前期阶段的市场调查，和更多的市场信息的基础上做出决策。特别是在前

102、期对本地经营户和制造企业进行广泛的调查，尽量使他们对本项目产生强烈的预期。做好各个阶段的市场预测策略，避免公司对项目决策的滞后，从而降低风险，减少不必要的损失。（四）项目环境效益评价通过上述对该项目经济、社会和环境效益的分析可知，未来本项目的社会效益与市场前景是很好的。项目所处地点的交通、市政较为完善，通过良好的规划设计，使本项目的“高度”优势进一步的体现。同时从项目的经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益的内部收益率。虽然评估结果表明项目可行，但从盈亏平衡分析得知，本项目在成功运营3年后实现开发收益平衡，说明项目开发具有一定的风险，但风险较低。从敏感性分析看出，本项目销售部分的抗风险能

103、力在合理水平内，整个项目的经济评价相对较好。四、项目经济效益综合评估 从财务效益测算可知，本方案的财务收益稳定，因此，本项目属于收益较高,投资回收较快的项目，具有良好的投资价值。 从项目的动态分析可以得知，当房产销售市场发生一定变化时，项目的财务效益变化不是很大，反映出本项目财务效益的相对稳定和项目自身具有一定的抗风险能力。 由项目的不确定性分析可以得知，本项目销售部分存在一定的风险，主要是品牌招商部分能否顺利招进，因此建议聘请专业的招商公司招商，从而减小风险。【第九部分项目效益综合评估】一、项目社会效益分析一座城市的现代化，必然是一座现代商贸业发达之城，现代商贸业是国民经济重要的组成部分。现

104、代商贸业的兴旺发达是一个地区经济现代化的重要特征，是衡量一个地区发展水平的重要标志。本项目的建设既有着当下的现实意义，更有着深远的战略意义。（1）优化整合滁州市汽车后服务市场目前滁州市及皖东的汽车后服务市场经营功能较为单一，很难承载区域性未来可持续发展需要。本项目的建设可以很好的弥补这一市场不足，以超前发展眼光，打造能够引领未来发展的汽车消费博览城，确保整个汽车消费市场的持续发展和繁荣，（2）实现区域社会经济和谐发展本项目的开发建设，符合国家“皖江城市带”的规划实施，也顺应了安徽省汽车产业发展的战略规划。全面整合区域社会经济资源优势，彻底改变目前存在的各产业与经营之间缺乏整体互动的现状。实现区

105、域产业的整体和谐的全面发展，实现物流、资金流、人才流、技术流整体合一，带动和提升区域社会经济可持续、和谐的全面发展。（3）推动xx地区汽车后产业升级换代 目前我国已进入汽车消费快速增长的时代，成为全球汽车销量榜首，而汽车消费也正逐步进入高端市场功能发展的通道。“汽车博览城”将以集散型和销地型为主体的市场，以“国际化”理念作为项目的开发运营模式，打造xx汽车后服务产业总部基地，实现跨区域产业经济和商贸经济未来健康发展。 （4）打造引进特色产业平台安徽作为我国汽车制造业大省之一，但在汽车配件、汽车用品等相关配套服务产业较为欠缺。“汽车博览城”将通过展示、研发交易等功能的强化，通过国内外汽车后服务产

106、业总部基地的打造，为汽车配件、汽车用品制造业营造一个集聚平台，进而在本区域搭建制造业与商贸业互动发展的产业链，推动区域特色产业的发展。（5）推动城市化发展滁州城市化进程随着“南移”战略的实施，通过与南京接轨同城化发展，确立皖东中心城市地位。在这一城市化拓展战略指引下，xx新区以跨越式的规划发展，拉开了新一轮城市化进程。作为滁州城市化发展中的一个重点项目，不仅以新兴商贸业的姿态充实城市元素，更以汽车产业服务，成为城市发展的重要引擎。【结论】根据以上分析，以及对滁州及xx地区汽车后服务领域的调查分析，在滁州建设一座涵盖汽车配件、汽车用品、汽车文化、整车销售等相关领域的大型国际化汽车博览城，打造xx地区汽车后服务产业总部基地，是完全可行的，是非常必要的。项目建成后，必将产生显著的社会效益和经济效益。以超越性的眼光，“金xx安徽（滁州）xx国际汽车博览城”的开发建设并成功运营，将在我国汽车消费市场行业发展过程中，具有里程碑意义的项目。它对推进我国汽车消费文化和经营理念，对推动滁州、xx，乃至我国整体的汽车消费文化未来发展，将产生深远的影响。我们坚信，在滁州市各级政府的大力支持下，我们有信心、有能力、有决心，成功开发运营本项目！