山东莱钢胶南600亩地产项目规划方案的市场论证与调整建议（204页）.ppt
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山东莱钢胶南600亩地产项目规划方案的市场论证与调整建议（204页）.ppt
1、2021/5/3 莱钢胶南莱钢胶南600600亩项目亩项目 规划方案的市场论证与调整建议规划方案的市场论证与调整建议 谨呈：山东莱钢建设置业有限公司 2006-GW-SH-27 本次报告的主要内容是根据目前胶南市 场和消费群体结构的变化，对2004年 项目的规划进行评价 通过大规模社区规划评价体系的确立，我们发现，通过大规模社区规划评价体系的确立，我们发现， 要对已有的方案进行评价，还是要回归到项目的源要对已有的方案进行评价，还是要回归到项目的源 头头- -市场和消费者的重新审视上市场和消费者的重新审视上 整体规划整体规划 评价体系评价体系 外部资源利用合理外部资源利用合理： 充分考虑外部资源
2、对项目的影响，合理规划布臵； 符合项目价值定位符合项目价值定位： 体现发展战略中锁定的价值排序： NO1：大盘自身价值 NO2：与项目相应的西海岸生活定位形象 NO3：海、山资源的利用 NO4：园林及产品创新 符合开发成本控制符合开发成本控制： 道路、园林、建筑等建安及后期维护成本 配套设施及园林价值最大化 有利于分期开发有利于分期开发： 各组团间是否满足独立与关联的双重弹性 是否满足配套分期投入的安排 各组团价值点是否鲜明 有利于营销推进有利于营销推进： 是否满足启动价值表现项目主题 各组团是否可以提炼竞争优势 是否满足营销能够应对市场变化的弹性 开发目标解析开发目标解析 市场及目标客户分析
3、市场及目标客户分析 项目定位项目定位 规划评价及物业发展建议规划评价及物业发展建议 Part. 5 Part. 4 Part. 2 Part. 1 启动区战略启动区战略 Part. 6 项目核心问题及发展战略项目核心问题及发展战略 Part. 3 项目界定项目界定- -项目的自身气质决定了我们重新项目的自身气质决定了我们重新 审视市场和寻求相关案例的类比条件审视市场和寻求相关案例的类比条件 青岛西海岸青岛西海岸 居住生活休闲区居住生活休闲区 具备山海资源的具备山海资源的 大规模住宅开发项目大规模住宅开发项目 本案约束条件变化解析本案约束条件变化解析 约束条件分析约束条件分析: 总地价投入55555万元，76万元/亩；地块周边主要以集体 土地出让方式，约为515万/亩 条件1: 高地价高地价 由原来控制的原生态绿化带、滨海资源变为二线海景，且 前面有高层遮挡 条件2: 地块外围资源变化地块外
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