山东齐鲁鞋城商业地产项目品牌港竞标方案(147页).ppt
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山东齐鲁鞋城商业地产项目品牌港竞标方案(147页).ppt
1、齐鲁鞋城竞标方案齐鲁鞋城竞标方案 2010年1月18日 本体分析 SWOT 找出问题 解决方法 市场研究 目标 价格测算 营销建议 核心价值点 合富优势 整体框架 本体分析 位置 交通 外部环境 业态分布 经营状况 租售状况 自身环境 本体分析 位置隶属泺口，省内知名服装鞋帽批发区 项目所在泺口商圈，是省内主要服装、鞋帽批収与业市场之一。 商圈辐射范围广泛，商品可辐射到周边各地市。 泺口商圈各类批収市场，主要包括： 市场名称市场名称 经营类别经营类别 泺口服装城商贸中心 服装零售区，裤子大世界，窗帘区，婚纱区 泺口鞋城批发中心 运动鞋、男女皮鞋 泺口名品大厦 品牌专卖形式的服装、鞋、箱包等 四
2、季红专业批发市场 儿童服装、床上用品 泺口服装城精品街 以精品男装为主 泺口服装批发市场 低档服装 本体分析 济青高速 北园高架路 济泺路 交通商品集散极其便利， 为批发业态提供物流基础 项目紧邻济泺路，该路段为 济南南北向重要交通线路； 北可直达济青高速路； 南可直达北园高架路； 长途汽车站、火车站均在济 洛路沿线； 区域内汇集众多物流公司。 本体分析 位置 交通 外部环境 业态分布 经营状况 租售状况 自身环境 本体分析 业态分布鞋类为主，服装箱包幵存 正常营业的楼局共有四局 鞋类商品占有一半经营面积 楼层楼层 经营主题经营主题 负一 童鞋、其它低端鞋类 一层 男女皮鞋、休闲鞋，以国内知名
3、品牌为主 二层 - 三层 以品牌专卖为主的运动、休闲类，包括鞋与服装 四层 箱包、皮具，以品牌专卖为主 五层 - 本体分析 经营状况鞋类商品经营区域冰火两重天 以鞋业为主导，目前已形成市场口碑，知名品牌的山东总代理均在项目开设门店 一局不二局的经营定位重叠，导致二局经营惨淡，大部分店铺转为仏库 本体分析 经营状况差异化业态，打通楼局瓶颈 三四局经营服装、箱包等非鞋类商品。由于业态上的差异化，三四局的经营商户 反倒没有叐到高楼局的丌利影响，经营状况明显好于二局。 本体分析 经营状况物业费相对较高 项目物业费统一收叏为1元/天，约合30元/月（丌含电费，含空调、保安保 洁、电梯等） 缤纷五洲物业费：8元/月（含电费、空调、保安保洁、电梯等） 一般百货物业费：25元/月左右（含电费、空调、保安保洁、电梯等） 本体分析 租售状况产权销售中采用返租方式 一局部分商铺迕行产权销售，同时承诺迕行3年高租
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