1、北京市商业地产发展历程分析北京市商业地产发展历程分析 一、北京市商业地产市场发展历史一、北京市商业地产市场发展历史 （一）商业形态演变历史（一）商业形态演变历史 2002 年以前，我国的商业地产开发，基本不存在系统的规划和运营，其运营和管理基 本也仅仅局限收取租金和提供简单的物业管理方面。 随着经济的快速发展， 原有的商品零售 和批发的市场已经不能满足商业零售业的发展对物业的要求；复合商城、购物中心、商业步 行街和专业市场等新兴的商业地产形态在社会需求的推动下获得了快速发展。 1 1、住宅配型套商业、住宅配型套商业 此类商业是早期的住宅类开发商迫于规划中的“配套公建”面积要求而建，采取了集中
2、大商场式设计，对商业业态的满足度较低，以致使用价值降低，造成后期销售困难。随着开 发商项目经验的积累和相互借鉴，原始的商场式规划逐渐向临街式配套商业建筑规划转变， 对商业布局、铺位面积、商业配套设施的建设日渐成熟合理。为了迎合区域投资客群对商铺 投资的需求，形成了以住宅项目为依托的临街独立商铺。业态以便利店、药店、美容美发为 主。 2 2、大中型集中商业、大中型集中商业 此类商业最早发源于政府规划的大型商业项目或购物中心类开发， 随着国际资金的介入， 初期项目教训的积累， 开发商视野国际化等因素开始朝两个方向转变： 其一是集中商业的规 模更合理化， 更符合市场需求， 更具备合理的风险控制。 其
3、二是对前期市场分析、 商业定位、 商业规划设计的研究日益深入。 一些比较成功的商业项目诸如华贸中心、 万达商业广场等开 始出现。 3 3、特色主题商业街、特色主题商业街 此类商业模式最初起源于非配套商业项目开发， 经历了盲目定位到方向集中的历程。 由 最初的盲目打造商业步行街向细分市场转变。 目前随着开发商的成熟和市场经验的增加， 此 类项目在北方更多的开始走细分市场的路线， 选择消费过程中对周边自然环境要求较高的餐 饮、酒吧、休闲服务类零售商业方向进行定位，同时规模更加合理化，因此开始逐步出现越 来越多的成功的特色街区开发案例，譬如中国红街。从未来发展看，这种特色街区作为商业 中心、区域性商业必要的组成部分，将会进一步放量。 这种特色主题商业街目前收益模式比较灵活， 从项目发展来看， 由于经营难度较普通街 铺为高，因此，持有而后租赁的模式更容易获得项目成功。考虑发展商的资金需求，也可进
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