1、南京水游城购物中心运营模式解析 时代在变革和发展，首先是城市化，城市人口增加、中小城市数量增加、城市基础建设 不断推进、交通和生活配套不断完善、城市国际化进程加快；其次是商业格局的变化，城市 商圈扩大化， 很多城市形成了多个商圈的城市格局， 商业地产高歌猛进， 城市配套不断完善； 三是消费习惯的变化，人们收入增加，人均消费水平增加，消费阶层年轻化，消费需求已经 从满足基础生活需求的消费过渡到满足精神需求的体验式消费。 在这些条件下，购物中心的开业数量也有相应的增长。同时，新型购物中心应运而生。 新型商业中心主要有以下四个要素构成新型商业中心主要有以下四个要素构成 一是集客能力，主要由建筑形态差
2、异化、推广方式差异化、MD 组成差异化等来体现；二是 在功能上，兼备多种功能，比如与公共交通的无缝连接、停车场、后场动线的设置、城市公 园的功能等；三是品牌自身的能力，有实力强劲的品牌租户集合， 集合品牌自身的营运、 推广能力进行共同管理；四是持久力，具有可持续发展的潜质，如稳定的物业模式、灵活的 调整能力等，尤其需要良好的营运能力。 集客能力这个要素，分为三个方面： 一、建筑形态的差异化，这是是新型商业设施与传统百货的在结构特征上的区别。 异于传统商业设施的“半开放式建筑格局”， 是南京水游城最先吸引顾客的特点。 整个 建筑从宏观上看，是几个几何体的“随意组合”，在这些几何体相交融的部分，自
3、然形成了 半开放式的建筑空间，使得商场内部各个楼层都能接触到阳光、空气、水流，并由此可以到 处培植绿色植物。贯穿于商场的人工运河，全长 280 米，其中的音乐灯光喷泉和水流循环系 统全天运行， 为商场半开放空间不断提供动感活力的气氛和有益健康的负氧离子。 最高喷达 30 米的主喷泉在音乐的烘托下频频把现场气氛带至高潮。 南京水游城建筑与商业结合的三个成功点在于 店铺曝光率高，提升店铺的商业价值。 运河设置在负一层，因是开放性建筑，让人有两个一层的感觉，制造了一个地面，提 升了物业价值。 中心舞台引入向心力概念，让客流自然进入，通过两个主入口一个中心点，拉动客流 的均衡性（配合商品布局） 二、MD 组成的差异化，这是新型购物中心保持生命力的关键。 新型购物中心 MD 组成的特征包括：注重体验式购物，强调视觉、听觉、味觉的多重体 验；以消费者的消费层次、消费习惯为区域品牌组合的参考点；强调便利
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