建立“点-线(面)-体”的房地产立体化研究模型.pdf
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建立“点-线(面)-体”的房地产立体化研究模型.pdf
1、项目策划全案解决系统 中城置地专栏 E 竞争情报N O V E M B E R DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE2 6 1 行军打仗要决胜千里必须对敌情了如指掌； 同样， 在今天竞争激烈的房地产市场上要想 百战百胜、闭门造车是不行的， “知己知彼方能百战百胜” ，市场调研对于房地产C E O 们的决 策参考已经越来越重要了。 本方将中城置地从实际个案中总结出来的经验进行了归纳性的理论总结， 并结合个案操 作进行阐述，希望能起到抛砖引玉的作用，以丰富决策情报的理论研究活动。 一、建立点、线（面） 、体的立体化 研究模式 由于土地和房屋的“不
2、动性” ，房地产市场调查也 烙有很深的地域特征。 我们对房地产市场的切入， 也习 惯于依据地域形态，先由点（单个楼盘）到线、面（区 域市场） ，再由线、面（区域市场）到体（宏观环境） ， 然后再从体回复到面， 从面回复到点和线， 不断循环往 复，融会贯通，才可能真正地予以把握。 当然，研究模式是建立在具体的研究对象基础之 上。 以中城置地所策划的奥林匹克花园为例。 由于 项目所在地C 市是一个中级城市， 鉴于奥林匹克花园一 贯的中产阶级定位，中城置地将研究对象定为全市的 中高档楼盘，并根据不同情况加以分析。 （一）点：单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基 建立“点 -线( 面)
3、 - 体”的立体化研究模型 房地产市场调研成功操作示范 吴传鲲 2 6 2中国房地产决策情报 第二十四期 中城置地专栏 E N O V E M B E R竞争情报 项目策划全案解决系统 础， 也是房地产从业人员了解房地产市场最为具体和直 接的途径。 单个楼盘的市调通常包括以下内容： 1 、产品分析 A 地理位置分析 产品分析的第一部分是楼盘的地理位置分析。 应该 说楼盘的地理位置， 也应该从属于产品的某一方面， 但 因为它的至关重要性，所以需要单独立项研究。 从宏观方面讲， 楼盘的地理位置分析就是分析楼盘 的区域历史沿革，区域特性（商业中心、工业中心、文 化中心等） ，了解区域交通状况、区域公共配套设施和 人文环境等。 从微观方面来讲， 就是楼盘地块的大小形 状，所处位置，它的周边楼盘是什么，进出道路如何， 是否临街等。 B 对技术指标多分析 这是产品分析的主体部分， 该部分重点在于了解楼
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