青岛百合花园住宅地产项目阶段营销推广方案【75页】.pdf
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青岛百合花园住宅地产项目阶段营销推广方案【75页】.pdf
1、青岛青岛百合花园阶段营销推广方案百合花园阶段营销推广方案 （2009.0406） 目目录录 第一部分 开盘阶段营销工作回顾第一部分 开盘阶段营销工作回顾 第二部分第二部分 46月阶段营销策略月阶段营销策略 第三部分第三部分 46月阶段营销执行月阶段营销执行 附附件 二期产品释放口径件 二期产品释放口径 第一部分第一部分 开盘阶段营销工作回顾开盘阶段营销工作回顾 一期余货分析 成交客户分析 主要剩余货量为南向小二居、大三居主要剩余货量为南向小二居、大三居 按照目前剩余货量和目前销售速度，可以预判，A3与 B2将会在本月基本消化完毕。 性价比高 通透两居通透两居 南向小两南向小两 居居 居中通透居
2、中通透 大三居大三居 东边通透东边通透 四居四居 西边通西边通 透大三透大三 居居 南向小南向小 三居三居 合计合计 户型户型A3A2C2B3B1B2 总货量总货量4418848252550 目前剩余目前剩余 量量 611531192410205 货量少 余货总量 1.1 一期余货分析一期余货分析 1、从产品类别来看，可以将余货分为三类： 南向小两居（113套）、舒适大三居（56套）、通透四居（21套） 2、从产品价值来看，可以将余货分为： 低总价小两居（A2），高总价的大三居（C2、B1）及四居（B3） ？ 问题：如何实现南向小两居与舒适大三居的快速销售。？ 问题：如何实现南向小两居与舒适大
3、三居的快速销售。 余货分解 1.1 一期余货分析一期余货分析 1、A2余货多的理性分析：认筹阶段选择A2南向小两居客户最多，价格出街后 ，A2认筹客户觉得价格过高，总价难以承受， 部分客户被分流到B2与A3。 2、推 断： 第一、前期推广5080元/M2起并没有带来南向小两居的真正客户群。 第二、已购买南向小两居客户属于南北通透小三居的边缘客户， 第三、另一个角度，有理由相信，如果针对南向小两居做专项推广， 同样可以带来部分边缘客户最终选择南向小两居。 南向小两居南向小两居我们还没有找到真正的客户群我们还没有找到真正的客户群南向小两居南向小两居我们还没有找到真正的我们还没有找到真正的客客户户群群 余货分解 1.1 一期余货分析一期余货分析 1、大三居及四居销售目前存在的主要问题是客户群在市场整体萧条的情况 下持币观望，而且由于他们基本属多次置业者，比较理性，非刚性需求。 2、与竞争
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