河南灵宝市长安路地块住宅项目定位及物业发展建议（62页）.pdf
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河南灵宝市长安路地块住宅项目定位及物业发展建议（62页）.pdf
1、灵宝市长安路地块项目定位及物业发展建议 本报告是严格保密的。 2 2012-7-13 市场方案回顾 项目发展戓略 项目定位 物业发展建议 本报告是严格保密的。 3 2012-7-13 市场方案回顾 项目发展戓略 项目定位 物业发展建议 本报告是严格保密的。 4 2012-7-13 项目开发目标 开发目标 快速实现回现 尽量提高溢价 开发商背景 投资公司背景，有资金实 力，但多个项目同时操作 项目前提条件： 灵宝市房地产市场起步晚发展快， 正处于发展初期阶段向快速发展阶 段过渡的时期，市场需求变化迅速， 项目创新少，市场竞争激烈； 多项目操作，项目的回现速度较 为重要，其次要提高产品竞争力， 控
2、制成本，最大化利润，尽量提高 项目溢价。 结合开发现状对目标的解析 在保证安全稳健的回 现速度面前，实现最 高的利润水平 本报告是严格保密的。 5 2012-7-13 本项目核心问题分解 如何保证项目的销售速度？ 如何实现项目价值的充分溢价？ 基于尚正行对项目的分析，我们讣为项目应该解决的核心问题是： 核心问题可以分解为： 判断区域内是否有足够的需求支撑？ 采用何种创新模式可以实现充分溢价？ 各产品的创新点在哪里？ 住宅产品如何做溢价？ 在丌影响住宅品质的前提下，商业配套应该怎么做？ 本报告是严格保密的。 6 灵宝房地产市场特征供求 2012-7-13 供求 整体供应量增速较快，项目集中投放市
3、场，市场竞争较为激烈 市场消化速度很慢 2010年8月 2012年5月 总供应量 77万方 133万方 在售项目 15个，其中有5个未定价 25个，其中有1个未定价 总存量 54万方 69万方 在2010年在售的15个项目中，有 6个项目现在仍在售； 千汇广场2012年5月5日住宅开盘， 均价2300元/，只售出15套. 供应量 总体量 剩余体量 帝景翰园 100000 10000 清华园 24000 1800 怡馨年华 65000 4000 购丰生活广场 280000 100000 另自持80000方商业 滨海花园 67000 15000 函谷花园 18000 1200 本报告是严格保密的。 7 灵宝房地产市场特征价栺 销售价栺 2010年8月 2012年5月 价格变化 帝景翰园帝景翰园 2700-3500 3200 清华园清华园 2600 2500 怡馨年华怡馨年华 2350 2300
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