渭南市商业地产项目可行性研究报告（77页）.doc
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渭南市商业地产项目可行性研究报告（77页）.doc
1、 1、概况. 2 1.1. 房地产宏观环境 . 2 1.1.1 投资环境基本状况 . 2 1.1.2 房地产发展状况 . 3 1.1.3 商业地产发展状况 . 5 1.2 渭南宏观环境 . 6 1.2.1 渭南市概况 . 6 1.2.2 城区概况 . 8 1.2.3 区域发展前景 . 10 1.3 项目分析 . 10 1.3.1 地块位置 . 10 1.3.2 地形地势 . 11 1.3.3 限制条件 . 11 1.3.4 竞争情况 . 11 1.3.5 项目 SWOT 分析 . 12 2、百货业市场分析 . 13 2.1. 车流量、客流量 . 14 2.1.1 车流量 . 14 2.1.2
2、客流量 . 15 2.2.经营品种 . 16 2.3 租金与利润 . 17 2.4 经营个体调查 . 17 2.5 顾客调查 . 20 3、其他业态市场分析 . 31 3.1 餐饮 . 31 3.2 休闲、娱乐 . 36 3.3 家具 . 40 3.4 大型超市 . 41 3.5 多业态组合面临的优劣势和进入市场条件 . 42 4、规划建设方案 . 44 4.1 项目建设条件 . 44 4.2 规划设计指导主旨 . 45 4.3 规划设计方案 . 45 5、项目投资估算与资金筹措 . 50 5.1 总投资估算的原则 . 50 5.2 项目总投资估算 . 50 5.2.1 项目的前期安置费 .
3、50 5.2.2 工程前期费用 . 50 5.2.3 建安费用 . 51 5.2.4 室外工程费用 . 52 5.2.5 建设单位管理费 . 52 5.2.6 基本预备费 . 52 5.2.7 流动资金 . 52 5.2.8 建设监理费 . 52 5.2.9 建设期利息 . 53 5.3 项目资金筹措 . 53 5.3.1 资金筹措方式 . 53 5.3.2 借款 . 54 5.3.3 施工计划 . 54 5.3.4 借款、还款计划 . 54 6、财务分析 . 56 6.1 财务评价的编制依据 . 56 6.2 项目的盈利能力分析 . 56 6.2.1 静态盈利能力分析 . 56 6.2.2 动态盈利能力分析 . 57 6.3 项目偿债能力分析 . 58 6.4 各方案财务分析结果 . 58 6.4.1 方案一 . 59 6.4.2 方案二 . 60 6.4.3 方案三 . 61 6.4.
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