美国商务地产公司的模式借鉴与启示：租金回报重于升值潜力.pdf
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美国商务地产公司的模式借鉴与启示：租金回报重于升值潜力.pdf
1、美国美国商务地产公司的模式借鉴与商务地产公司的模式借鉴与启示启示 租金回报重于升值潜力租金回报重于升值潜力 随着住宅开发市场陷入寒冬，部分住宅开发项目的回报率已降至 5%以下，相比之下商 业地产项目似乎更有吸引力，而酝酿之中的 REITS 则在一定程度上打消了地产商的融资顾 虑，于是许多开发商开始转向商业地产。 金融街和中航地产都提出未来要加大出租物业比重， 中粮集团计划在未来 23 年将旗下 商业地产项目分拆上市，目前已斥资 100 亿元收购了三个商业地产项目，包括西单大悦城、 朝阳大悦城和天津大悦城，世茂股份也通过定向增发以 83 亿元总价获得了世茂集团的 9 个 商业地产公司、世茂大厦资
2、产以及 7.5 亿元现金，方兴地产拟以 110 亿元向母公司中化集团 收购金茂集团，使商业物业面积由 40 万平米增至 90 万平米 地产寒冬中，商业地产成为许多公司的避风港，但是随着金融危机在全球范围的蔓延， 2008 年四季度，北京、上海、广州、深圳等地的商业地产都出现了空置率的大幅上升，是 暂缓开发，还是抄底？市场出现了分歧的声音。 一方面， 从上市公司数据看， 当前商业地产的投资回报率并不高， 尽管金融街、 陆家嘴、 北辰实业等公司出租物业的投资回报率可以达到 20%以上，但上述公司的高回报要在很大 程度上归功于其数年前低价获取的土地，如果以当前公允价值计算的话，2008 年中期，世
3、茂房地产（0813.HK）商业地产项目的年化投资回报率仅为 3%（不含公允价值变动收益） ， 而方兴地产（0817.HK）商业地产项目的年化投资回报率仅为 5.4%，A 股方面，以 2008 年 三季度数据除三乘四计算，中国国贸的投入资本回报率只有 6.4%，浦东金桥的投入资本回 报了率只有 8.7%，而金融街由于开发项目的存货较多投入资本回报率只有 4.5%。而且随着 近期商业地产空置率的上升和租金水平的下降，2009 年的投资回报率可能更低。于是一些 地产商做出了暂缓扩张的决策，但另一些地产商开始“抄底” 。 新会计法中公允价值的概念使很多地产商在考虑商业地产项目时首先想到的不是租金 回报率，而是未来的增值收益，即，所谓的商业地产价值重估，而分析师对核心地段甲级写 字楼的“崇拜”更加剧了这场商业地产争夺战。抄底，还是回避？ 本文的研究显示， “A is not everythting.
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