1、1. 房地产企业开发模式研究 一、万科产业化模式一、万科产业化模式 特点特点：以城郊结合部的住宅开发为主，目标客户定位为中产阶级， 竞争力来源于产品产业化和管理标准化，形成系列产品线，市场份 额较高，净利润率较低，在10-15%左右。品牌类型属健康品牌， 品牌三度一致，万科的品牌“三度”均保持在60%左右。 代表企业代表企业：万科、江苏新城、旭辉 发展趋势与前景发展趋势与前景：由于中国房地产市场长期来看中产阶级是主流市 场，加上产业化产品易于复制和便于进行迅速的全国扩张，这类开 发商的市场份额还将进一步提高。产品趋势方面，万科最近提出将 来要做城市综合体和老年公寓 二、保利央企模式二、保利央企
2、模式 特点：特点：大型央企背景，融资和拿地优势明显，融资成本极低，大概在2% 左右。在全国布局，快速扩张，资产规模和销售额迅速扩大。典型的企 业是保利，融资优势明显，拿地多为市中心的优质地块，该企业2005- 2008年四年的房地产业务的收入增长率均值为78%，企业实现了跳越式 发展。保利的开发策略实行的是快消模式，这一模式的优点是保持了资 金的快速周转和高成长性，但缺点是牺牲了产品的精细化。在2009年中 国房地产TOP10研究组进行的品牌三度调查当中，品牌认知度高，但品 牌美誉度和忠诚度低。 发展前景与趋势发展前景与趋势：目前保利的土地储备已达到2938万平方米（2009年报 数据），未来
3、发展趋势良好，这种模式能够带来快速的扩张，迅速提高 市场份额，对目前中国购房者还是以价格和地段决定购买意愿的时代， 品牌不是决定因素的今天，保利的发展前景中期看好。 三、中海全产业链模式三、中海全产业链模式 特点：特点：中海旗下拥有地产发展和物业投资两大业务体系，同时还涉足建 筑设计、物业管理等地产相关业务，形成了完整的业务链，通过母公司 中国建筑在全国各地政企业务合作中的资源，获得廉价土地，享受土地 资源带来的巨额资产增值。中海的盈利能力因此大大超过万科，净利润 率在25%左右，完整的价值链给中海的盈利、融资、稳健的跨区域扩张 提供保证，成为中海开发模式的核心。 发展趋势与前景发展趋势与前景：开放商目前的趋势是在业务上做减法，非核心业务外 包和提倡专业化的时代，因此中海的全业务链模式提出了挑战，同时依 靠政府关系拿地的优势在国家规定土地招拍挂以后将明显削弱，可以从 中海频频拿地王看出，中
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