房地产快速开发及运营管理培训讲义（76页）.pdf
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房地产快速开发及运营管理培训讲义（76页）.pdf
1、房地产快速开发与运营管理房地产快速开发与运营管理 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 2012年 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 2012年 【唯有实战唯有实战唯有实战唯有实战才有实效才有实效才有实效才有实效】 3 2 3 1 影响房地产企业快速周转的因素 房地产企业为什么要快速开发？ 房地产企业快速开发与运营操作实务 影响房地产企业快速周转的因素 房地产企业为什么要快速开发？ 房地产企业快速开发与运营操作实务 内容 4 房地产企业盈利与开发模式的转变土价溢价到经营溢价 产品实现过程产品实现过程 设计管理设计管理采购管理采购管理工程管理工程管理 营销管理营销管理客户服务客户服务 土地获取 和项
2、目论 证 土地获取 和项目论 证 项目策划 管理 项目策划 管理 成 本 管 理成 本 管 理 土地溢价土地溢价产品溢价产品溢价运营溢价运营溢价服务溢价服务溢价 很多企业开发所赚的钱还不如直接卖地赚钱多很多企业开发所赚的钱还不如直接卖地赚钱多 5 房地产企业外部环境的变化调控常态化，取消预售未必就是不可能的 政策调控 指导思想 政策调控 指导思想 土地供应土地供应 金融金融 投机资本投机资本 囤地囤地 违规建设违规建设 搅乱市场搅乱市场 按揭制度按揭制度 交易税费交易税费 住房结构住房结构 土地土地 税费税费 隐形利润隐形利润 保增长促规范 重民生增收入 保增长促规范 重民生增收入 户籍制度户
3、籍制度 6 房地产企业战略思路的转型捂地升值到快速周转：协议拿地越来越难 项目经营状况 项目开发周期 项目经营状况 项目开发周期 内部收益率 净现值 内部收益率 净现值 净投入资本回报率（年 ） 净投入资本回报率（年 ） 投入资本回报率投入资本回报率权益乘数权益乘数 净利润净利润 总资产周转率总资产周转率 销售结转收入销售结转收入 全部成本全部成本所得税所得税 销售利润率销售利润率 销售结转收入销售结转收入 现金流状况现金流状况 销售回款销售回款资金支付资金支付 净投入资本回报率净投入资本回报率 投入资本回报率投入资本回报率权益乘数权益乘数 净利润净利润 总资产周转率总资产周转率 销售结转收入销售结转收入 全部成本全部成本所得税所得税 销售利润率销售利润率 销售结转收入销售结转收入 现金流状况现金流状况 成本、采购、报批报建成本、采购、报批报建 方案 设计 方案 设计 扩初扩初 施工图 设
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