2013年房地产信托业务风控及实务探讨（17页）.pdf
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2013年房地产信托业务风控及实务探讨（17页）.pdf
1、房地产信托业务风控 及实务探讨 1 1 中融国际信托中融国际信托 徐勇平徐勇平 2013年年11月月14日日 2 2 目录 一、房地产信托的分类及尽调关注点一、房地产信托的分类及尽调关注点 二、房地产信托业务的甄选标准二、房地产信托业务的甄选标准 三、房地产信托的兑付风险及应对三、房地产信托的兑付风险及应对 四、房地产信托的业务前景四、房地产信托的业务前景 3 3 一、房地产信托的分类及尽调关注点一、房地产信托的分类及尽调关注点 4 一、房地产信托的风控要点一、房地产信托的风控要点 房地产信托业务类型房地产信托业务类型 开发贷款 经营性物业贷款 固定资产投资贷款（自持物业装修） 竞拍土地融资
2、并购贷款 5 融资类业务尽调关注点融资类业务尽调关注点 开发贷款经营性物业贷款固定资产投资贷款 在建工程抵押 控制抵押率 资金挪用 还款安排 抵押物价值测算 物业或有负债 验证租金真实性 还款安排 还款来源 了解真实的使用 用途 6 竞拍土地融资并购贷款 干净的项目公司 股东开发经验充足，地块有价格优势 或地理优势，以刚需性或改善性住宅 项目为主 完善监管制度 持股比例的选择 并购方的实力要求大过收购项目本身 对项目的历史沿革问题进行彻底的清 查 按项目本身的价值而不是收购总价款 决定融资额度 对项目价值进行判断时充分考虑土地 增值税问题 溢价收购部分不能计入项目公司成本 投资类业务尽调关注点
3、投资类业务尽调关注点 7 7 二、房地产信托业务的甄选标准二、房地产信托业务的甄选标准 房地产信托业务的甄选标准房地产信托业务的甄选标准-合作伙伴合作伙伴 合作伙伴合作伙伴 项目利润 城市选择 历史沿革 丰富的开发经验，完整的开发团队 股东关系稳定 融资方财务状况良好 关注融资方合作项目外的还款来源 对融资方实际控制人要有深刻的背景 了解 合作伙伴 项目本身项目本身 城市选择 历史沿革 土地成本优势 潜在义务 项目业态 房地产信托业务的甄选标准房地产信托业务的甄选标准-项目利润项目利润 合作伙伴项目利润 城市选择城市选择历史沿革 三线以上城市为主 避开土地供给过剩的城市 准入城市有完善的销售网 上备案制度，充足的按揭 额度 房地产信托业务的甄选标准房地产信托业务的甄选标准-城市选择城市选择 合作伙伴项目利润 城市选择历史沿革历史沿革 法律关系清晰 尽量避免以下类型的项目 项目土地或在建工程
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