深圳市东部华侨城地产项目投资收益评估方案（4页）.pdf
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深圳市东部华侨城地产项目投资收益评估方案（4页）.pdf
1、主题公园的发展日新月异，已成为现代都市旅游的 重要组成部分。 作为一种复合型、 集中式的旅游吸引物， 主题公园不仅能够提供多种游乐设施、营造主题氛围、 丰富游客体验， 还可以成为主要节庆活动、 专题演出的 举办场所。主题公园的建设投资模式有两种： 一种是旅 游投资公司以经营为目的的市场投资行为， 国外以迪斯 尼为代表， 国内以华侨城集团为代表。另一种开发模式 是重大事件 （Mega-event） 后的场馆和设施， 以主题公园 的形式进行后续开发利用，如北京奥林匹克中心区、 云 南昆明世博园等。 本文研究的是第一种模式下的投资收 益分析。 主题公园的开发， 投资额很大， 大型主题公园通 常占地
2、0.2 平方公里 （国外为 0.81 平方公里） 、 投资额达 到 8000 万人民币 （国外为 8000 万美元） 以上1， 但资金 周转回收率低， 而通过主题公园的外部效应， 带动周边 地产的开发， 形成旅游和地产的相互补充， 却能够更好 地保证资金的有效运转。 本文以深圳市东部华侨城主题 公园的投资开发为例， 进行 “主题公园+旅游地产” 模式 下的整体投资收益评估。 1东部华侨城的投资建设背景 作为中国主题公园的“鼻祖” ，华侨城集团在推广 “主题公园+旅游地产” 模式方面， 取得了很大成功。从最 开发，以地产补偿旅游投入。 深圳华侨城集团开创了“主题公园+旅游地产”模式的先河，为进一
3、步开 拓和占领市场空间，投入巨额资金开发东部华侨城项目。 本文在传统的净现值法（NPV）对东部华侨 城项目进行投资评估的基础上，进一步引入期权理论和模型，对评估结果进行修正，以便更准确地 反映东部华侨城主题公园项目投资和收益的可行性，以期为此类模式的开发项目提供借鉴。 深圳市东部华侨城项目投资收益评估 作者简介姜明（1984-），女，黑龙江大庆人，北京大学城市与环境学院旅游研究与规划中心研究生，研究方向：旅游地产。 汪芳（1973-），女，湖南衡山人，北京大学城市与环境学院城市与区域规划系副教授，博士，国家注册城市规划师。 37 初的锦绣中华、 中华民俗村、 世界之窗， 到已在北京、 上 海、 成都等地复制的 “欢乐谷” 项目， 华侨城集团投资取得 了较高的回报率，如中国第一个主题公园锦绣中华 利润率高达50%， 开业一年多基本收回全部投资2。世界 之窗也在三年半收回了全部的投资，现每年盈
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