2013年房地产行业专题研究报告（23页）.pdf
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2013年房地产行业专题研究报告（23页）.pdf
1、 市场有风险，投资需谨慎 行业深度行业深度 调研日期调研日期 分析日期分析日期 2013 年年 05 月月 09 日日 1房地产行业 4 月月报： 销售延续回暖 投资增速回落 ，2013.04.23 2 地方版国五条符合预期 龙头房企仍有 投资价值 ，2013.04.01 3房地产行业 3 月月报：销售快速增长 关注政策风险 ，2013.03.12 4 开 发 区上 市 公司 现金流 分 析 ， 2013.01.24 投资要点：投资要点： 房地产业是国民经济的主导与支柱产业。房地产业是国民经济的主导与支柱产业。 房地产开发投资占固定资产投资 20%，加上上下游产业链投资占固定资产投资一半以上。
2、 地产项目开发周期长，涉及产业多。地产项目开发周期长，涉及产业多。住宅开发分为土地购置、规划设计、 建设施工、 项目预售及竣工结算五个过程， 从拿地到产生销售收入一般为 1.5-3 年；到竣工结算则需要 2.5-4.5 年。最主要的上游产业包括建筑建材、工程机 械、重卡、钢铁；房地产带来的直接需求主要包括装饰装修、房产中介，此外， 还派生出购房者的家电、乘用车需求。 政策与房地产上市公司股价表现的相关性比政策与房价的相关性明显。政策与房地产上市公司股价表现的相关性比政策与房价的相关性明显。 2003 年以后，房地产价格上涨迅猛，伴随而来的是密集的调控政策。但是除 了 2008 年住宅价格略微下
3、降以外，严厉的调控政策并未能阻止价格的迅速上 涨；部分政策对股价刺激作用明显，但有一定滞后。 近几年供给量小幅小于需求量近几年供给量小幅小于需求量，需求在，需求在 2020 年后递减明显年后递减明显。基于人口数 量、城镇化率、人均面积和老旧住宅拆迁改造假设预测的需求总量，2020 年 前，每年的住宅需求 13-14 亿平方米/年，2021-2030 年间住宅需求 10-12 亿 平方米/年，2031 年-2050 年间住宅需求由 9 亿平方米/年降至 6 亿平方米/年。 近两年供给水平以新开工面积测算约 13 亿平方米/年， 以竣工面积测算约 8-10 亿平方米/年。保障房对商品房分流作用有限。 房价上涨的驱动因素具有持续性，地区分化明显。房价上涨的驱动因素具有持续性，地区分化明显。房价上涨的主要驱动因 素一方面来自供需关系的紧张。而供需关系的紧张将趋缓。另一方面的原因来 自于成本 （主要
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