1、产业地产研究报告 2013/6/28 产业地产现状与前景分析 2 产业地产现状与前景分析 产业地产操作要点 产业地产盈利分析 国内产业地产领先城市（上海）：分布特征 从1999年至2004年，上海中心城区工业房屋建筑面 积由3265万降至3045.8万，而 郊区的工业房屋郊区的工业房屋 面积则大幅增加面积则大幅增加，由2408万增长到7450万，总 量增量超过增量超过300%。 这些企业离开上海后，主要迁入江苏昆山、苏州和 浙江宁波、绍兴等城市，仅在当地留下研发中心。 典型生产型企业外迁案例典型生产型企业外迁案例： 上海联合利华联合利华生产基地主要位于上海， 工业布局由城市中心向郊区县转移生产
2、基地大量外迁，研发中心等部门保留 随着要素成本的快速上升，工业布局由城市中心搬迁至远郊地区，但研发类机构仍留在城市核心 区，实现产业升级。 3 量增量超过增量超过300%。 上海的工业布局明显地呈现出工业从中心城区向 郊区、郊县转移的趋势。 上海联合利华联合利华生产基地主要位于上海， 从2002年开始，因成本等原因陆续将上海的生产基地 搬迁到合肥经济技术开发区 上海大众上海大众将普桑的生产基地建在江苏仪 征，将赛欧的生产基地移到烟台 旧城 新城 产品形态低密度研发办公类物业已占据主流 在自身产业调整升级的过程中，产业地产形态也逐步发生转变，目前低密度研发办公类物业已占据 主流 4 p目前上海主
3、要工业园区容积率容积率多集中在 0.8-1.2之间，产品以独栋、多层、小高层等之间，产品以独栋、多层、小高层等 研发办公类物业为主。研发办公类物业为主。 p由于产业由制造业向更高的研发环节过渡， 工业地产物业也发生了很大变化，截止2010 年，上海研发办公类研发办公类物业的供应已经占到工 业地产整体的整体的2/3，占据市场的绝对主 流，而2009年前，这一数字不到50%。 产业打造个性化与生态性是趋势 经过多年发展，上海工业物业产品打造上已趋于成熟，追求个性化、人性化、生态性。 5 但对比发达国家，以生态 为例，上海生态化更多停 留在绿化环境上，在新技 术、节能、循环利用等方 面还有较大可提升空间。 开发主体多以政府为主导 p上海工业地产开发多由政府主导，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造 园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进 符合相关条件
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