1、SOHO 中国转型评估报告 SOHO 中国转型评估报告 一、背景概况一、背景概况 1、宣布转型 2012 年 8 月 16 日，在 SOHO 中国中期业绩会上，SOHO 中国的董事长潘石屹宣布，公司将告别散售，持有 物业。三年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，现有 150 万平的物业租金年收入将超过 40 亿元。 2、开局不利 宣布转型的同时，SOHO 中国还宣布了一份并不亮丽的半年报。中期业绩的营业收入为人民币 12.22 亿元， 同比下降 54；核心利润为人民币 6.13 亿元，同比下降 65；合约销售额为人民币 60 亿元，同比减少 27， 远低于年初制定的销售目标人民币 23
2、0 亿元；2011 年底现金与银行存款为人民币 92 亿元，较 2011 年中的 114.4 亿元减少 19.5%。消息宣布以来，SOHO 中国股价三天内跌去约 12%，即使在在潘石屹夫妇宣布上周五已经回购 近 1 亿港币并将继续回购股票后，投资者仍在用脚投票。 分析员认为这显示出市场对于转型后公司现金流紧张以及负债率上升的担心， 截至 8 月 20 日其收盘价为 5.21 港元，公司市值比宣布消息前蒸发约 37 亿港元。 3、销售乏力倒逼转型？ 2007 年 SOHO 中国上市后销售额取得高速增长，2008 年、2009 年与 2010 年销售额分别同比增长 92%、77% 和 82%。不过
3、，2011 年地产调控中断了 SOHO 中国一直以来的高增长率，SOHO 中国已经连续两年不能达到预 定的销售目标。2011 年 SOHO 中国销售 109 亿元，较年初设立的 230 亿元目标相当于腰斩，而且与 2010 年 238 亿元的销售额同比下降近 54%，从而结束了该公司上市后每年销售额至少 77%的同比增长率。 2011 年以来，国际热钱流出、楼市调控持续等原因，原本由于住宅限购而意外出现火爆情况的商业地产也终 于陷入销售不畅的情况，销售团队的集体离职更是对 SOHO 中国的销售雪上加霜。而在成本控制的源头，由于收 购烂尾楼重新包装的方式无以为继，2011 年 SOHO 中国在项目收购方面的支出费高达约 154 亿元。其中约 40 亿 元在 2012 年支付，114 亿元在 2011 年支付，加上相关项目的建安成本，不计算相关税费，2011 年全年支出额约 130 亿元。同期
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