2012年辽宁沈阳金地琥珀天地商业综合体项目策划定位报告（131页）.pdf
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2012年辽宁沈阳金地琥珀天地商业综合体项目策划定位报告（131页）.pdf
1、NAI衡信衡信柏迪柏迪 工作任务 受金地集团委托，NAI衡信柏迪为金地琥珀天地项目提供商业策划定位服务，本报告为项目策划定位 终稿。 2012年7月16日 地理位置：位于沈阳市浑南新区浑南东路； 南至浑南大道，东侧为区域内道路，北接 学成路，西至文乐街。 占地面积： 25818 平方米 总建筑面积：83472 平方米 商业建筑面积：55531平米 开发进度：项目在建， 预计2013年7月交付， 2013年12月开业。 投资方愿景：体现金地集团项目品质定位， 符合市场需求，争取较高收益。 研究思路 消费群体 项目定位 项目初判 沈阳商业格局 浑南商业格局 项目区位 项目宏观 城市商业研究 立地研
2、究 竞争分析 竞争范围 消费偏好 消费习惯 消费年龄 消费人口 功能定位 概念定位 客群定位 功能配比 核心区商业 项目发 展方向 项目周边 项目交通 竞争项目分布 核心竞争项目 借鉴案例 广州大学城 上海红枫路商街 业态布局 落位建议 第一部分 城市商业格局研究 浑南商业格局 2 沈阳商业格局 1 项目核心区商业 3 商业格局研究小结 4 目前沈阳城市商业以中街、太原 街商圈为市级核心商圈，北行， 铁西兴华街、西塔为区域级核心 商圈，三好街、南塔、五爱商圈 作为专业批发市场辐射东三省. 金廊商圈是近些年新发展起来的 商圈，而奥体商圈目前仅有亿丰 和泛华两个购物中心，和在建商 业综合体3家，还
3、处于发展阶段。 1.1 沈阳商业格局商圈现状 沈阳商业格局不断完善，从最初传统商圈格局，逐渐发展成由中心商圈、区域商圈组成多区域、 多层次商业发展新格局。奥体商圈初具区域型商圈雏形。 北行商圈 铁西兴华街 未来三年内沈阳计划开业的大型购物中心为30多家，其中金廊商圈和奥体商圈占到了20家，金 廊商圈已成为新兴的市级商圈，沈阳商业向南发展趋势明显，这也符合沈阳南拓的整体大战略。 1.1 沈阳商业格局商圈规划 商圈由政府规划、人口增长、交通建设、房地产开发四大要素驱动 4 房地产开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的基础决定性因 素。 1 政府政策、规划是城市发展的指引和向导，对城市商业格局的变化产 生直接影响。 2 人口规模增长、居民购买力的提高以及消费需求的变化是城市商业格 局变化的内在驱动。 3 交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，对商业发展具有重大 影响。 1.2 浑南商圈格
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