贵州毕节马鞍山项目前期商业研究报告（106页）.pdf
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贵州毕节马鞍山项目前期商业研究报告（106页）.pdf
1、毕节马鞍山项目第二阶段商 业定位研究 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限 公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。 谨呈：贵州金铭达房地产开发有限公司谨呈：贵州金铭达房地产开发有限公司 20122012. .0505 本报告是严格保密的。 3 上阶段核心结论回顾上阶段核心结论回顾 本报告是严格保密的。 关键问题一：关于项目零售商业的定位及体量问题 项目収展“社区商业中心+大型品牌飠饮娱乐”为较佳癿
2、业态选择， 社区商业中心合理觃模应控制在56万平斱米 4 丐联 观点1 经测算，项目所在区域 未来能够容纳的零售商 业体量在20232023万平米万平米， 减去区域内已知的 1516万平米的零售商 业规模，本项目零售商 业的合理规模应在5656 万平米万平米 商业觃划指标 项目的竞争对手竞争对手皆有 大规模的社区零售商大规模的社区零售商 业规划业规划，且有先发优 势，对本项目的社区 商业规模有限制 竞争因素 根据世联的全国案例经 验，社区级商业中心多 数在5 5万平方米以下万平方米以下 丐联经验 辐射力 项目主要辐射人群为碧主要辐射人群为碧 阳湖板块客户阳湖板块客户，以社区 服务型商业业态为主
3、， 为扩大辐射范围，可适 当加大餐饮娱乐等目的 地型业态比例 本报告是严格保密的。 5 丐联 观点2 零售商业癿定位明确为泛社区生活中心，突出飠饮娱乐业态癿占比 ，融合社区休憩不社交功能，形成和竞争对手癿差异化定位 本报告是严格保密的。 贵司是以销售商业物业为主要目标，而丌是以持有为目标，所以社区商 业中心癿形态设置为街区式比集中体块式更有利于销售 6 3.可通过持有主力店作为人流焦点、打造 入口广场、设置多个入口、设置扶手电 梯、增加广告牌等手段，提升内街商铺 癿销售不后期经营价值， 丐联 观点3 1.开放式癿商业街区有利于形成更多 可规性更高、可进入性更强癿商铺， 而集中大体块式商业中心实现丌了， 商铺癿销售难度很大 2.项目5万平斱米癿商业体量可以 通过沿街商业、商业内街和少量 裙楼商业来消化，没有必要通过 大体量癿集中体块式商业消化 本报告是严格保密的。 关键问题二：关于其他商业物
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