2011年苏州苏房项目吴中公寓产品项目定位探索思考报告(37页).pdf
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2011年苏州苏房项目吴中公寓产品项目定位探索思考报告(37页).pdf
1、1 第一部分：地块属性及核心问题思考 第二部分：地块核心问题的解决思路 目录： 附件1、美乐城个案简况 附件2、苏州小户型公寓市场情况 第三部分：研究附件 2 第一部分第一部分：地块地块属性属性及及核心问题核心问题思考思考 第二部分：地块核心问题的解决思路 目录： 地块简况优势机会劣势风险核心问题 第三部分：研究附件 3 地块简况地块简况优势机会劣势风险核心问题 用地性质：商业金融业用地 占地面积：32039.6平方米 容 积 率：2.5 建筑面积：8009980099平方米 建筑限高： 70米， 120米，层数无要求 建筑密度：50% 绿 地 率：25% 其他要求：公寓式酒店计容建筑面积占总
2、建的40-60% 4 n地块方正、规模较大，便于 规划设计； n北侧为公园，景观价值高； n四周密集规划在建居住区， 具有商业消费基础（未来）； 地块简况优势机会优势机会劣势风险核心问题 n吴中新城为新开发区域，具 有大量商业业态发展空间； n与美田美乐城等形成区域核 心商业中心（占地10万， 总建预估近30万 ）； n本项目与美田等处于该商贸 区第一批启动的商业项目，商 业机会空间更大。 校区用地校区用地 本案美田 尚业 商贸 主 干 道 主要人流通道 5 n非主干道沿线，昭示性较差； n区域缺乏原生商业氛围； 地块简况优势机会劣势风险劣势风险核心问题 n受到达本项目交通动线、区域开 发进程
3、等的影响，目前商业消费氛 围不浓，途径人流量限制，限制了 一些商业业态入驻的可能性； n面临美田与尚业商贸项目的业态 分流竞争压力； n本区域商业虽具备核心区商业规 模，但分流越溪友新西以及东吴南 路板块类的人群存在很大竞争压 力，类似商业更加难以抗衡 总体是一块总体是一块“邻里中心邻里中心”的地段的地段 校区用地校区用地 本案美田 尚业 商贸 主 干 道 主要人流通道 6 地块简况优势机会劣势风险核心问题核心问题核心问题核心问题 40-60%公寓式 酒店，即设计 3.2-4.8万万的 公寓式酒店。 做什么样做什么样级级 别的商业别的商业？ 业态定位业态定位？ 产品的产品的 核心竞争力核心竞争力 我们的目标我们的目标：我们的矛盾我们的矛盾： 虽区域内存在大 量刚性需求； 但区域内存在客 源的竞争分流。 核心的问题核心的问题： 本项目本项目 操作的操作的 重点和难点重点和难点 还有3.2-4
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