商业地产开发运营流程、整体策略和注意的问题（66页）.pdf
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全文页数：66页
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商业地产开发运营流程、整体策略和注意的问题（66页）.pdf
1、“以终为始”看商业地产开发 Sept. 17th. 2011 目录目录 第一部分：说给业主的话“十六个字” 以终为始 系统思维 团队为本 细节为王 第二部分：运营管理实施的“五字要诀” 想-战略构想阶段 算-可行性研究阶段 定-开工前准备阶段 做-开业准备阶段 稳-运营管理阶段 开发团队开发团队 运营团队运营团队 为了一个共同的目标而打架为了一个共同的目标而打架 开篇词：回首风雨路 彩虹底下望风雨，风雨总比彩虹多 （教训的重复、经验的不断累积）（教训的重复、经验的不断累积） 找谁讲理？ 第一部分：说给业主的话 以终为始、系统思维、团队为本、细节为王 以终为始 开发3年 经营40年 目标 3年后
2、 市场价格 用多方面的分析及明确的目标 来实现上述目的。 +1 -1-2-3 +2 时间轴 艰难的6年 时间周期的要求时间周期的要求 1、以10万的商业设施，总投资10亿RMB的规模计算，在40年的运营周期中，其总的运 营成本之和约为总投资的3倍。 2、冰山海面上的是可见的开发成本，海面下是不可见的运营成本。 3、合理配置开发成本，减小未来运营成本，是每个综合体开发商在投入时要重点面对的 课题。 10亿RMB（期初开发成本） 30亿RMB （40年运营成本） 1 3 海平面 冰山理论 经营成本的要求经营成本的要求 小区小区A 小区小区B 小区小区C 小区小区A 土地土地 销售销售 利益利益 租
3、金收入租金收入 小区小区B 租金租金 收入收入 小区小区A 小区小区B 租金收入租金收入 不稳定收入不稳定收入 稳定收入稳定收入 A公司公司B公司公司 C公司公司 AB 收益回收型 短期资金运转收益结构： 购进土地、竣工后马上销售。 (新鸿基的例子，30年-10年前，100亿港元的年 现金流量，20%的 资产负债率） 1、短期利益回收型、短期利益回收型VS收益积累型收益积累型 2、分户销售、分户销售VS项目套利项目套利 拆零销售拆零销售整体套现整体套现 3、市场评估：市场法、市场评估：市场法VS收益法收益法 套利模式 赢利模式的要求赢利模式的要求 （V=I/R) C收益积累型收益结构： 项目持有,以租金收入为主的稳定收入 系统思维 商业管理公司负责总体策划与管理 著名市场调查公司 例如AC尼尔森 专注于商业的 建筑设计事务所 例如JERDE公司 商业地产开发商 商业项目的 开发与运营 商业
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