2011年辽宁锦州宝地龙栖湾项目整体定位与开发策略（125页）.pdf
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2011年辽宁锦州宝地龙栖湾项目整体定位与开发策略（125页）.pdf
1、1 锦州宝地龙栖湾项目整体定位与开发策略 谨呈：锦州宝地集团 本报告是严格保密的 2 世联工作阶段划分世联工作阶段划分本次汇报的主要内容为项本次汇报的主要内容为项 目整体定位及开发策略研究目整体定位及开发策略研究 工作工作 成果成果 市场调研 项目区域价值研究 项目市场、客户目标分析 项目定位与发展战略 项目价值梳理 整体规划方案指标及功能分区建议 第一阶段第一阶段 项目整体定位和开发策略项目整体定位和开发策略 第二阶段第二阶段 营销战略与策略营销战略与策略 待定 项目整体定位与开发策略 项目启动期营销策略总纲 03.25 04.29（中期汇报） 时间待定 3 开发目标开发目标安全启动，高价值
2、实现安全启动，高价值实现 项项 目目 开开 发发 目目 标标 安全 启动 高价 值实 现 年内实现年内实现9 9个亿的边际利润个亿的边际利润 边际利润=销售回款造价 目前已通过团购完成完成4 4个亿个亿的边际利润 仍需要市场化解决5 5个亿个亿的边际利润，假设均价4000元/， 造价2000元/，则需要实现实际的销售回款销售回款1010个亿个亿，而目 前白沙湾区域非自住项目年实现销售额1414个亿个亿，即本项目 单盘需在半年半年时间内完成白沙湾整个区域全年的全年的70%70% 10个亿的要求仅是表象要求，以100余万可售面积，均 价4000元/计算是很容易实现的，10个亿的要求实质是 整盘价值
3、最大化整盘价值最大化的要求 整盘整盘1010个亿的税后总利润个亿的税后总利润 世世 联联 解解 读读 分析参考 系 问题定性 整盘开发过 程中的阶段 性问题 整盘开发的 方向性问题 区域发展 的大势所 趋 市场现状 4 第一章第一章 、梦想起航、梦想起航 心有多大 舞台就有多大 5 地块资源价值盘点地块资源价值盘点 属性关键词属性关键词 解读解读 海 海资源是现阶段客户对度假的主要认知 全国的海岸线已经形成了各具特色的区域 1.6的综合容积 率 项目的容积率可以做出面积较大的低密度产品区域； 高低混搭的意向 低密度物业具有稀缺性是居住理想的升级； 城市 锦州未来的城市副中心 快速交通 龙栖湾大道 滨海公路 核心价值，决 定项目辐射的 强度 决定项目辐射的范围 6 全球60%的人口居住在海岸线10公里之内，中国只有45%居住在沿海城市。 到2020年，世界34的人口将居住在沿海地区。我国东部
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