1、 目目 录录 摘 要 . 1 ABSTRACT . 2 1 引言 . 3 2 上海别墅市场结构分析 . 4 2.1 别墅市场界定 . 4 2.2 上海别墅市场发展历史 . 5 2.2.1 上海住宅市场的发展 . 5 2.2.2 别墅建设历程 . 6 2.2.3 别墅市场发展历史 . 7 2.3 上海别墅市场供求结构分析 . 9 2.3.1 市场现状总体评价 . 9 2.3.2 供给分析 . 10 2.3.3 需求分析 . 10 2.4 区域分析 . 12 2.4.1 闵行 . 13 2.4.2 松江 . 14 2.4.3 青浦 . 14 2.4.4 浦东 . 14 2.4.5 南汇 . 15
2、2.4.6 城市中心区 . 15 2.5 市场未来发展趋势 . 16 3 定价理论基础 . 18 3.1 竞争定价理论 . 18 3.2 基于战略成本分析的定价 . 22 3.3 细分市场定价 . 24 3.4 价值定价理论 . 27 4 上海别墅市场常用定价策略介绍 . 30 4.1 成本定价策略 . 32 4.2 竞争导向定价策略 . 35 4.3 价值定价策略 . 37 4.4 动态灵活定价策略 . 41 4.4.1 开盘定价策略 . 41 4.4.2 尾盘定价策略 . 44 5 重点个案分析“绿宝园” . 46 5.1 个案背景介绍 . 46 5.2 个案定价实证分析 . 47 5.2
3、.1 一期：从租赁入手 . 47 5.2.2 二期：销售上突破 . 47 5.2.3 三期：选择客户、缔造精品 . 48 5.2.4 一至三期市场推广情况汇总 . 49 5.2.5 四期、五期的新变化 . 51 5.3 个案实践对别墅定价策略的启示和思考 . 52 6 结束语 . 54 参考文献 . 错误错误!未定义书签。未定义书签。 后 记 . 错误错误!未定义书签。未定义书签。 摘摘 要要 我国住宅产业的相关产品市场发展时间较短， 其中别墅市场的发展相对西方发达 国家就更加滞后。 根据市场经济下一般商品的定价理论以及房地产行业的特殊性为别 墅产品定价对于市场的健康发展是非常重要的。 上海做为国内别墅住宅市场发展较成 熟的地区，在这方面积累了许多有益的实践经验可以为定价策略理论提供实证研究。 本文旨在研究商品定价理论和房地产的价格理论在别墅定价活动中的结合和应 用。从对上海别墅市场的结构
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