2012年商业地产定位与投资策略研究分析（66页）.pdf
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2012年商业地产定位与投资策略研究分析（66页）.pdf
1、商业地产定位与投资策略 60% 一、商业地产的定义与分类 狭义的商业地产究竟是什么？ 商业 VS 地产 广义的商业地产包括：酒店、商超、写字楼、酒店式公寓、 住宅或写字楼底商 酒店、商超、写字楼、酒店式公寓、 住宅或写字楼底商等，其区别于住宅地产的共同点是“使用者 与投资者的分离”。 狭义的商业地产不包括上述商业物业，而是专指具有购物 （零售或批零兼营）餐饮、休闲、娱乐、会议、旅游功能 购物 （零售或批零兼营）餐饮、休闲、娱乐、会议、旅游功能的 地产项目。 目前，国内外权威的房地产咨询机构每年度发布的“商业 项目投资分析报告蓝皮书” 商业 项目投资分析报告蓝皮书”就是将狭义的商业地产作为研究的
2、 范围。这充分说明，商业是商业地产的核心领域和关键性产品。 1、商业地产的定义 商业地产的四大要素，可简单概括为： ： 1）商业概念规划与主题定位，决定项目成败的关键; 2）设计与概念详规，决定硬件标准与动线组织合理性; 1）商业概念规划与主题定位，决定项目成败的关键; 2）设计与概念详规，决定硬件标准与动线组织合理性; 3）成本与融资，项目开发资金保障; 4）运营与推广，提升物业的商业价值。 3）成本与融资，项目开发资金保障; 4）运营与推广，提升物业的商业价值。 1、商业地产的定义 商业项目是商业地产的核心领域，以“零售为主的购物中心”以及“批零兼 营的大型专业批发市场”集群又是商业项目里
3、的主流业态，因此这两类业态就构 成了商业地产的核心产品。 商业项目是商业地产的核心领域，以“零售为主的购物中心”以及“批零兼 营的大型专业批发市场”集群又是商业项目里的主流业态，因此这两类业态就构 成了商业地产的核心产品。 下面，我们就归纳一下商业地产由低到高、逐次渐进的产品链： 5， 商业地产高级专业产品：商业地产高级专业产品：商业设施配套齐全的专业批发市场集群（营业面积在商业设施配套齐全的专业批发市场集群（营业面积在100万以上、 日均客流量在 万以上、 日均客流量在30万人左右、年均交易额万人左右、年均交易额300亿元以上） 亿元以上） 6， 商业地产的顶级专业产品：商业地产的顶级专业产品：主题主题MALL 3，城市商业综合体（，城市商业综合体（HOPSKA）：）：写字楼公寓酒店购物中心 写字楼公寓酒店购物中心 4， 开发项目的整体产品配置：开发项目的整体产品配置：住宅商业地产套餐住
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