房地产集团成片开发城市居民住宅的经验教训（32页）.ppt
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房地产集团成片开发城市居民住宅的经验教训（32页）.ppt
1、万科成片开发城市居民住宅的经验教训万科成片开发城市居民住宅的经验教训 项目前期选项、决策 市场调查 项目基本情况 项目法律手续 项目地价款、配套费用 项目相关费用、税收 项目投资分析 项目开发战略性考虑 土地合同 确认相关对象、环节的合法性 明确土地性质 地价 配套设施 项目前期选项、决策项目前期选项、决策 项目前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。在市场经济较成 熟的欧美国家，项目的决策正确与否，至少要决定这个项目70%的 命 运。在中国大陆的现阶段，尽管市场经济还处在发育过程中，决策至 少也要决定项目30%以上的命运。 在大规模的房地产项目开发中，前期的选项、决策应把握好以下7 个方面
2、： 市场调查：是项目立项的必要条件。有无市场、有多大市场，是判断 项目开发的基础条件。 项目基本情况：是在多个项目中选择，进行比较判断的依据。 项目的法律手续：是项目开发合法化的要求。 项目地价款、配套款的支付情况：是判断公司资金实力、能力的依据。 项目相关收费、税收：是判断费用、税收及手续的依据。 项目的投资分析：就项目而言的经济测算与评估。 项目开发的战略性考虑：集团发展、公司发展的战略性设想与该项目 开发 的关系。 市场调查市场调查 市场是房地产项目决策的基本依据，应了解和把握的方面有： （1）、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况： 有多大的市场？可以做多大？城市不同区域的市场
3、有那些 特点？ （2）、当地城市近、中期规划发展方向：项目未来发展的 前景如何？在什么地方做？ （3）、地块周边楼盘情况：供求及价格之间的关系，做那 一个层面的市场？市场竞争的优劣势何在？ （4）、项目的目标市场：客户有那些特征？客户需求、购 买行为有何特点，能不能满足？ （1）、当地房地产市场宏观情况及地块所 在区域市场情况 对市场的总体情况进行了解和把握，主要 包括：供应情况、销售情况、价格、区域 分布、主要发展商情况等。 （2）、当地城市近、中期规划发展方向 由于规模大，项目开发周期长。项目后期 销售走势，与当地城市近、中期的发展规 划、功能布局、基础设施建设等方面有较 大关系。 因此，应了解城市的发展方向、区域的功 能定位等。 （3）、地块周边楼盘情况 了解地块周边2-3KM范围内的楼盘情况，把 握竞争的水平与程度。发展商进行自我定 位。 尽可能了解：楼盘规模、规划特点、立面 及平
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