商业综合体开发与商业模式研究分析（169页）.pdf
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商业综合体开发与商业模式研究分析（169页）.pdf
1、商业综合体开发与商业模式商业综合体开发与商业模式 11月11月 前言前言 开端开端 1998年底，中国房地产市场第一次住房制度改革，房地产商品化开始；年底，中国房地产市场第一次住房制度改革，房地产商品化开始； 2000年伊始，住宅开发热潮开始成规模化兴起；年伊始，住宅开发热潮开始成规模化兴起； 住宅地产的乐趣住宅地产的乐趣 杠杆开发（有趣的利润模式）；杠杆开发（有趣的利润模式）； 权利与义务的关系权利与义务的关系 所谓住宅配套商业（早期公建）；所谓住宅配套商业（早期公建）； 商业地产的乐趣商业地产的乐趣 近似成本、翻倍收益（一铺养三代、与住宅的不同作用）；近似成本、翻倍收益（一铺养三代、与住宅
2、的不同作用）； 简述中国商业地产历程简述中国商业地产历程 住宅同商业地产的开发利润比对住宅同商业地产的开发利润比对 2002年一线城市标准；年一线城市标准； 住宅住宅 启动资金单方：启动资金单方：1000元元/平米平米 开发单方成本：开发单方成本：3000元元/平米平米 单方售价：单方售价：6000元元/平米平米 启动资金利润率启动资金利润率 300% （该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖，仅作表述示意）（该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖，仅作表述示意） 商业（住宅底商）商业（住宅底商） 启动资金单方：启动资金单方：1000元元/平米平米 开发单方成本：开发单方成本：40
3、00元元/平米平米 单方售价：单方售价：10000元元/平米平米 启动资金利润率启动资金利润率 600% 为什么有人愿意加价投资商业？为什么有人愿意加价投资商业？ 2002年一线城市标准；年一线城市标准； 住宅住宅 100平米平米 购置成本：购置成本：60万万 每月出租房租：每月出租房租：2500元元 投资回报率：投资回报率：5% 回报年限回报年限 20年年 （该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖，仅作表述示意）（该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖，仅作表述示意） 一个愿打、一个愿挨一个愿打、一个愿挨 商业（住宅底商）商业（住宅底商）100平米平米 购置成本：购置成本：100万万 每月出租房租：每月出租房租：7500元元/平米平米 投资回报率：投资回报率：9% 回报年限回报年限 11年年 20052008年，商业地产进入巅峰期，无序开发兴起，城市综合体
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