房地产集团策划流程培训之前期策划篇（58页）.ppt
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房地产集团策划流程培训之前期策划篇（58页）.ppt
1、万科万科2009年策划流程培训年策划流程培训 前期策划篇前期策划篇 策划？策划？ 前期策划？前期策划？ 前期策划的总体流程前期策划的总体流程 可行性 研究 价格定位 开发周期 销售周期 经济效益 分析 推广方案 项目研究 市场定位 客户定位 产品定位 地块地块产品方案产品方案 具 具 具 具 具 具 具 具 具 第一阶段第一阶段 第二阶段第二阶段 第三阶段第三阶段 第四阶段第四阶段 第一阶段第一阶段 可可 行行 性性 研研 究究 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技 术经济分析、论证的过程。 是项目投资决策的依据。 是筹集建设资金的依据 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
2、是编制下阶段规划设计的依据 市场分析市场分析 市场预测市场预测 收入、成本、费用预测收入、成本、费用预测 财务评估财务评估 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 敏感性分析敏感性分析 风险评估风险评估 宏观市场、区域市场 供给预测、需求预测、价格预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 管理费、税费等 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零的点 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值 的变化百分比参数值变动的百分比 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效
3、果指标做 出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确的判断 可行性分析的研究内容可行性分析的研究内容 第二阶段第二阶段 项项 目目 研研 究究 项目研究？ 市场研究？ 宏观环境分析 竞争环境分析 项目价值分析 市场状况 可能的客户 可能的产品 项目研究的目的：项目研究的目的： 地块 潜在客户分析 1 1、宏观环境研究、宏观环境研究 宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等） 重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会） 城市经济状况（GDP、人均收入等） 城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等） 人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等） 房地产市场环境 结构及其规模（一、二、三级市场） 板块布局（热点区域） 行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度） 结论：房地产未来发展趋势结论：房地产未来发展趋势 经济环境 2 2、项目价值分析、项目价值分
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