1、1 I. 市场背景：高容积率别墅的涌现 II. 合院式建筑起源 III.合院别墅优缺点 IV.合院别墅类型及案例 2 高容积率别墅的涌现 市场背景：独栋别墅禁批催生高容积率别墅产品 对于目前别墅用地禁批，别墅居住需求却有增无减，别墅禁令成为 别墅价格上涨令，而关于别墅的容积率及密度，对于目前的市场而 言，高密度别墅似乎已占有市场大部分供应份额，从容积率0.8的类 独栋至1.0容积率的纯别墅项目，面对同等容积率下能产生高溢价的 机会，高容积率别墅已成为目前开发商着力探究的课题。 边界产品涌现边界产品涌现 和院别墅复兴和院别墅复兴 高容积率别墅能带来高容积率及覆盖率地块经济价值的提升，尽可 能多的
2、实现更多别墅面积，方能使土地价值最大化。由于独栋别墅 目前报批已被禁止，结果更多的关注点则从双拼、联排、叠加中寻 找平衡，创新型组合方式的边界产品不断涌现，其中便包括合院别 墅。 3 院墅起源： 从规划设计角度看，中国自古以来都是最善于设计高密度高品 质居住产品的国家，从江南古镇院落到北京的四合院，均有密度 高，空间感大于实际的特性，此类设计手法很显然是值得今人借 鉴的。 传统合院式住宅空间层次丰富，从街坊至里巷、至院落，再至 居住空间、空间由开发逐渐趋于封闭。传统院落式中国传统家居 中的生活空间，是居住活动的中心场所，有很强的归属感和聚合 力。在北方地区多采用此建筑形式，如传统的北京四合院等
3、。 而如今的院墅住宅，其产品属性介于独栋和联排之间的物业形 态，市场常见的院墅产品多以四联、六联或多联的形式为一体形 成组团，排布成全围合或半公共交流空间的院落。 产品组合方式思考合院别墅 4 合院别墅优缺点 优点：优点： 围合形成的院落空间为邻里交 流创造条件。 封闭的外观保持了必要的私密 性。 院落内部可做景观设计，成为 休闲场所，营造高品质居住环 境。 在北方围合式建筑可以阻挡寒 风入侵，有利于保温防寒。 缺点：缺点： 围合阴角处相邻的住户有严重 的视线干扰。 围合阳角处的住户看不到优雅 的庭院景观。 院落内部可做景观设计，成为 休闲场所，营造高品质居住环境。 在南方炎热地区围合建筑阻挡 风的通路，削弱了自然通风的效 果。 5 合院别墅类型及案例 合院-联排别墅 泰盈九如溪谷 合院-类独栋别墅 丽山国际 龙湖蓝湖郡 合院-独栋别墅 龙湖悠山郡 纳帕尔湾美式独栋四合院 6 合院联排别墅
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