石家庄天山.水榭花都房地产住宅项目销售执行报告（84页）.ppt
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石家庄天山.水榭花都房地产住宅项目销售执行报告（84页）.ppt
1、“天山天山.水榭花都水榭花都”销售执行报销售执行报 告告 同致地产同致地产“天山天山.水榭花都水榭花都”项目组项目组 2003.2.18 目录： 第一部分第一部分 市场基础及总体策略篇市场基础及总体策略篇 第二部分第二部分 营销活动篇营销活动篇 第三部分第三部分 形象推广篇形象推广篇 第四部分第四部分 包装策略篇包装策略篇 第五部分第五部分 销售、广告篇销售、广告篇 第一部分第一部分 市场基础及总体策略篇市场基础及总体策略篇 一、市场营销环境一、市场营销环境 市场竞争态势市场竞争态势 石家庄房地产市场目前尚处于产品竞争阶段，属房地产开发的较 为初级阶段； 此时房地产开发量大，市场呈现出供销两旺
2、的局面； 客户大部分为初次置业者，对房地产的认识不够，希望在面积、 环境上有所提高改善，同时也表现出对价格的高度敏感性； 客户表现出较为明显的感性消费特征，易受一些外在的、煽情因 素影响，羊群现象易形成； 同时，由于受市场成交火热的局面影响，开发量呈急速增长态势， 市场潜在竞争压力大； 一、市场营销环境一、市场营销环境 营销环境营销环境 由于受房地产整体开发环境的影响，房地产营销水平同样处于一 个比较初级的水平； 因地缘的关系，石家庄房地产营销理念主要受到北京房地产市场 的影响，表现为大气、国际化的宣传与人文营造； 现场包装（如样板房）对客户的吸引力远远超过深圳，尚能起到 项目宣传的作用； 媒
3、体宣传方面，以报纸、户外为主，电视广告的应用不足； 不论高档、低档楼盘，促销几乎都是一种必用的手段； 通过项目实景展示的情景营销在石家庄尚没有出现。本项目实景 展示将能形成市场先机，引起一定的轰动效应但同时必须保 证展示效果。 一、市场营销环境一、市场营销环境 案例一：国际城国际城 以以大气、另类的样板房展示及模型展示吸引客户，起到轰动效应；大气、另类的样板房展示及模型展示吸引客户，起到轰动效应； 虽以国际化形象出现，但缺少自身产品上的支撑；虽以国际化形象出现，但缺少自身产品上的支撑； 缺少对整个项目的战略性规划，同时工程形象未能跟上宣传步伐；缺少对整个项目的战略性规划，同时工程形象未能跟上宣传步伐； 其旺销主要缘于低价入市和煽情的营销手法；其旺销主要缘于低价入市和煽情的营销手法； 虽然本项目与国际城的目标客户存在一定的差异，但其大气的营虽然本项目与国际城的目标客户存在一定的差异，但其大气
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