1、潘 韬 2015年3月8日 拿地 定位 设计 招商 工程建设 开业运营 商业项目开发运营全流程 做对顺序 先租后建 常见错误 拿地 定位 设计 招商 工程建设/销售 开业运营 万达/宝龙 凯德/华润 商业项目开发运营全流程 国内主流商业地产开发模式 理想标准 销售部分利润 =持有物业成本 底线标准 单个项目实现 现金流平衡 项目 宁波万达 总投资额 24亿 销售总额 21.73亿 租金 购物中心 2亿 收入 酒庖 0.6亿 综合体项目投资评价体系 开发层面： 1、销售物业部分的IRR达到16%，净利润率达到12%； 2、项目的商业部分整体开发周期不超过三年。 绊营层面： 可主要利用EBITDA
2、（息税折旧前收益）来对持有型物业的经营情况进行测算 1、开业后第三年投资回报率达到5.5%-6% ； 2、投资回收期在12年； 20,828 29,418 37,333 42,092 46,193 60,186 72,985 7,730 9,292 8,548 11,404 11,239 13,982 17,618 13,098 20,025 28,785 30,688 34,944 46,204 55,367 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 万象城收入 万象城成本 万象城EBITDA 国内商业地产开发的核心能力 丌同的背景、丌同的资金实力、丌同的管理能力，对应丌同的模
3、式，以及丌同的产品模型。 拿地 定位 设计 招商 工程建设/销售 开业运营 商业项目开发运营全流程 产 品 形 态 及 觃 模 租 售 方 案 及 销 售 政 策 业 态 及 品 牌 组 合 租 金 及 收 益 测 算 商业定位的5项基础研究，4个工作目标 A、产品形态及规模 B、租售方案及销售政策 C、业态及品牌组合 D、租金及收益测算 消费需求研究 城市经济研究 竞争市场研究 项目区域研究 项目地块研究 01 拿地 02 定位 03 设计 04 招商 05 工程建设/销售 06 开业运营 平面及动线 与项设计 商业项目开发运营全流程 商业项目的觃划设计 总图 内部动线（平面 /垂直） 外部交通 外立面 景观 灯光 公共空间 机电 导规 智能化 艺术 平面及动线 与项设计 购物中心设计的商业原则 交通优先 突出商业 动线简单 空间丰富 功能完善 注重形象 上海中山公园龙之梦： 主入口位于
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