1、 销售返租数据分析销售返租数据分析 为了便于计算和具有代表性，我们先设定几个条件： （1）租期时间为8、10年计。 （2）选定二层作为面积来计算（两层面积为7000计） （3）假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。 一、制定经济分析的条件 二、销售返租计算方法 1、计算方法说明： 根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给金都汇的租金以及售价如何， 一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式： 实际销售总金额实际销售总金额- -回报客户的金额回报客户的金额+ +金都汇租金金都汇租金- -不可预见费不可预见费= =纯销售额纯销售额 其中： 实际销售总金额实际销售总金额是商场在实
2、现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。 回报客户的金额回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额； 金都汇租金金都汇租金是租期内发展商从金都汇得到的总收益； 不可预见费不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出； 纯销售额纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况 下获得的收益。 以上公式用数字表示为： 销售均价7000销售均价70008%租期月租金700012 租期销售均价70003%已知均价7000 （其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知,已知均价指市场推导出的市场均价） 假设物业在正常经营状态下的市场推论价格已知。
3、假设为： 一层 二层 销售均价 2.4万元/ 1.2万元/ 整体均价 1.8万元/ 计算数据说明：计算数据说明： 假设按照金都汇租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价； 不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。 前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。 （为什么这样操作：略） 2、计算过程： 第一种：按第一种：按8 8年租期算：年租期算： 将已知数据带入到公式中，得到： 销售均价10000销售均价100008%8月租金10000123月租金 1210000（1+12%）1（112%）5 /1（112%）销售均价 100002.5%2250010000 得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价销售均价5373153731361361月租金月租金 按照月租金从50元/到100元/的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价， 既当该金都汇的租金达到某个价格时，要实现
全部分类
免费下载资料库
10000份+资源包
千万vip文档畅享下载
下载文档文件编辑即用
网站精选百万好案
百万工程地产工作者都在用
微信扫一扫登录
