1、 奇迹是精确策划的结果 长沙市经发房地产开发有限公司： 承蒙信任，我司组织专门队伍对八方小区龙柏湾商业街的市场环境、规划 定位、营销推广、招商运营等方面进行了深入的研究，现将营销建议方案送达， 请贵司审议。 同时，我司希望近期组织一次方案演示会，向贵司领导全面的汇报我们对 该项目的理解和操盘思路。 感谢贵司的一贯支持。 顺颂商祺。 长沙兴鼎置业顾问有限公司 2005年6月9日 目 录 第一章：SWOT分析 第二章：项目定位 第三章：目标客户群 第四章：业态划分 第五章：销售策略 第六章：推广策略 第七章：全程营销时间规划 第八章：招商先行 机 遇 是 从 危 险 中 来 的 作为房地产中最高境
2、界商业地产的操盘，我们最大的体 会是只要对这项工作的危险有足够的全面的认识，不怕危险， 只怕缺乏清醒的认识，这不是没信心，利空出尽一定是利好。 利空出尽没有 中央广场的启示 金满地的启示 第一章 SWOT分析 1、拥有大量的、高消费能力的、固定的消费群体。 2、周边交通流畅，私车交通方便。 3、物业品质形象较高，与业态形象相合。 4、市政府公务员小区有较好的安全感，对投资者和经营户有一定的积极影响。 5、临街面较长，长达170米，能形成“街”的气候。 6、是集合主题式与社区商业为一体的综合型商城,具备规模大、业态全等特点。 7、“龙柏湾”创造的就是一种大“社区商业中心”的模式，意味着它可以为周
3、围众 多社区业主所共享。 优 势 1、体量明显偏大。体量明显偏大。可销售面积达4.5万 按4000户固定消费群体测算，对应每户营业面积达11.25 ， 体量 明显偏大。 2 2、位置较偏，市场培育期较长，前期商业气氛冷清。、位置较偏，市场培育期较长，前期商业气氛冷清。 3 3、营运问题。、营运问题。两厢商业街是按三层同时营业设计，不同楼层商铺面积功能不一样以适应不同业态的要求， 但 是，实际营 运的过程可能是：先一层外街、后一层内街，再二层，最后是三层，运营管理具有一定的难度。 4 4、分摊高，投资回报偏低。、分摊高，投资回报偏低。通过对长沙市区范围内可比项目的租金调查, 如东方新城的街铺售价在8000 16000元/平米，租金在5080元/平米/月,使用率为95，而本项目周边物业的租金在3040元/平米/月,本 案如结合甲方所期望价格与市场租金实际情况推算，投资回报只有3%5%，且本项目
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