武汉蓝空K1城市综合体商业定位报告（88页）.ppt
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武汉蓝空K1城市综合体商业定位报告（88页）.ppt
1、浦江筑城 事业二部 2013.5.9 蓝空蓝空K1K1商业定位报告商业定位报告 谨呈武汉天道房地产开发有限公司 开发背景及目标 公建分配比例及商业体量 商业环境分析及商业方向初判 家居建材市场发展状况分析 开发背景及目标 项目开发背景 自2012年12月签订合同以来，本项目的定位问题一直在反复，没有得到一个完整 的解决，从16万公建产品的K1K2分布比例到确定全部做在K1地块，到60万方创意 艺术综合体定位（包含写字楼、公寓、酒店、商业），到北京投资商快销的要求 （否定酒店，质疑写字楼）到熊总坚持做至少一栋标杆写字楼，融入创意、绿色 环保理念，完成蓝空地产的一个划时代的代表性楼盘建设，之前产生
2、争议的核心 集中在一点：公建产品是全部做成快销产品或是打造一个有特点但是有持有风险 的标杆型产品间的矛盾。 公建快速回现 建个标杆项目 VS 从市场角度出发 投资商投资地产是为 了赚钱 保证投资的年回报率 从企业和熊总个人理想的 角度出发 投资地产是为了实现价值 做标杆项目即赚到钱又能 建立社会影响力 为蓝空未来的发展扩张打 下坚实的基础 项目面临问题 各方声音 熊总：我们这个项目要求两点：1、引领；2、创新。对于标 杆项目的打造最好能参照国内优秀作品 北京吴总：我们这个项目关键是好销，现在不限购，LOFT公 寓产品会很好销 汪总：目前公建配比以现在市场为依据，开发目标，速度优 先，价格其次，
3、标杆第三 公建分配比例及商业体量 公建配比难点 市场情况回顾 业态划分及比例 公建配比难点 又回到了曾经的问题上，这么长时间的又回到了曾经的问题上，这么长时间的 沟通后，我们再次做这道多选题沟通后，我们再次做这道多选题 面临问题： 大型集中商业：目前周边入口还未入住，成熟时间还要5年左右，且区域内有24万方的 日本永旺，集中商业如何突围？ 写字楼：周边供应写字楼98万方，从低端的7000元的产业园，到中端的10000元东合中 心，到高端的国博中心双塔写字楼，年均20万的供应量压力巨大 公寓产品：普通公寓产品由于首付50%和商水商电等居住成本的原因，一直不受待见， LOFT公寓虽然由于总价高，依然面临高首付的问题，销售速度一直提升不起来，并 且纯粹的LOFT没有相关配套资源增值，依然没有多少人问津 城市街铺：必须要做，但是能消化多少面积？ 面对以上的市场背景，除了住宅和街铺，其他的产品类型面
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