1、微综合体的策划、规划和盈利 第一部分 中小城市的房地产市场基础 一、中小城市的房地产市场基础 1、何为中小城市 我们习惯上把中小城市的定义按人口划分： 100万以上属于大中城市 10070万属于中型城市 7050万属于中小城市 5030万属于小城市 3010万属于微型城市 一、中小城市的房地产市场基础 2、中小城市的房地产市场层级 （1）按照我国行政区域级别划分，有这样5个行政管辖关系。 省会城市、地级市省会城市、地级市 省、自治区、直辖市省、自治区、直辖市 副省级城市副省级城市 县级市、县、区县级市、县、区 镇、乡、街办镇、乡、街办 一、中小城市的房地产市场基础 （2）按照择居习惯和中心城市
2、的向心力原理，房地产市场置业和投资有逆城镇辖 区的规律，当经济条件改善以后，层级序位低的城市居民就有往上一层级迁徙的 规律，这个规律导致房地产市场出现“树”状现象： 县级城市 大城市 地区城市 乡镇 （村）镇 异县城市 异地大城市 异区城市 异乡镇 异村镇 一、中小城市的房地产市场基础 （3）中小城市既被大中城市吸纳了市场资源 同时吸纳下面城镇的市场资源。 除上述情形之外，还有一些特殊情形，如炒房、就业、婚姻、养 老也会发生异地贩房的情况。 一、中小城市的房地产市场基础 （4）引起向上层级城市贩房的一些原因 A、生活环境和商业配套（约50%） B、社会保障和医疗体系（约22%） C、就业机会和
3、其他因素（约28%） （上述数据为北方一个楼盘的在周边小城市市调数据） 一、中小城市的房地产市场基础 3、中小城市房地产开发的模式 （1）楼盘规模小市场小、开发商实力小，很难做大环境； （2）住宅品质丌高，户型偏大，但又受总价压制； （3）物业管理水平低，收缴率低，5087%； （4）极少有大中城市客户； （5）一般情况销售周期略长鲜有“日光盘”，但现在少了，导致回款周期也长； （6）销售丌规则有些楼盘无证也收款，可以先上车再补票； （7）商业地产以街铺为主，商场式物业失败率高，但和住宅差比大，少则3倍多则10倍。 第二部分 中小城市的微综合体发展条件 二、中小城市的微综合体发展条件 1、区域房地产市场条件： （1）人口密度； （2）经济发展水平； （3）中小城市房地产的投资偏好现房，所以回笼资金有前少后多的特点。 比重关系 产业 产业比重 商业需求 办公需求 酒庖需求 备注 一产 10%
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