1、住宅市场定价法住宅市场定价法 s 住宅定价“九步法”住宅定价“九步法” 新政下定价 定价的原则是市场定价，确定价格的步骤分为确定项目的定价的原则是市场定价，确定价格的步骤分为确定项目的 基准价格和确定每套实际的销售价格基准价格和确定每套实际的销售价格 分析项目目标客户分析项目目标客户 分析目标客户竞品分析目标客户竞品 结合成本、配置、公司的经营结合成本、配置、公司的经营 目标目标 分析市场环境分析市场环境 确定项目基准均价确定项目基准均价 分析待销售资源规划分析待销售资源规划 分析楼座、户型、朝向、景观分析楼座、户型、朝向、景观 分析意向客户的需求、承受力分析意向客户的需求、承受力 确定每套价
2、格确定每套价格 确确 定定 项项 目目 基基 准准 价价 格格 确确 定定 每每 套套 销销 售售 价价 格格 1 2 3 4 5 6 7 8 9 根据基地条件，确定目标客户，这一步往往在拿地后根据基地条件，确定目标客户，这一步往往在拿地后 的产品定位阶段就已经完成的产品定位阶段就已经完成 1 五五 环环 四四 环环 三三 环环 京京 开开 高高 速速 京良路京良路 长安街长安街 本地块 大兴大兴 83平米平米 需求缺需求缺 口口 长阳板块现有长阳板块现有 约约1010万平米容万平米容 量量 石景山石景山 长阳和大兴类似，吸引的都是长阳和大兴类似，吸引的都是 在西面由于较高房价的溢出居在西面由
3、于较高房价的溢出居 住的首置首改人群住的首置首改人群 长阳举例长阳举例 确定项目竞品，加以仔细分析确定项目竞品，加以仔细分析 2 根据客户而不是地理位置确定竞品根据客户而不是地理位置确定竞品 强调竞争产品而非竞争项目强调竞争产品而非竞争项目 项目名称项目名称 成交均价（元成交均价（元/m/m2 2） 目前报价目前报价 折扣折扣 报价说明报价说明 20092009 20102010年年 20102010年年 （元（元/ /） 全年均全年均 1 1月月- -4 4月月 5 5- -6 6月月 瑞雪春堂 76757675 1054610546 1200812008 13000 无折扣 近期持续销售阶段 加州水郡4期 68706870 1184411844 1239612396 13800 一次性98折，商 贷99折 近期持续销售阶段 绿城百合 76397639 125291252
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