1、 招商人员职责规范招商人员职责规范 销售型的物业项目增值是在销售完成就已经体现出来，销售型的物业项目增值是在销售完成就已经体现出来， 而一个商业项目的增值是在开业之后，通过商业运营和而一个商业项目的增值是在开业之后，通过商业运营和 管理来实现的。管理来实现的。 商业地产的运营管理精髓就是要把松散的经营单位和商业地产的运营管理精髓就是要把松散的经营单位和 多样的消费形态，统一到一个经营主题平台上来。多样的消费形态，统一到一个经营主题平台上来。 不能统一运营管理的商业地产，会逐渐从不能统一运营管理的商业地产，会逐渐从“商业管理商业管理” 蜕变成蜕变成“物业管理物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业
2、核，直至最终完全丧失自己的商业核 心竞争力。心竞争力。 统一运营的内容和结构关系统一运营的内容和结构关系 统一运营统一运营 统一招商统一招商 管理管理 统一营销统一营销 统一服务统一服务 监督监督 统一物管统一物管 “统一招商管理”是后序三个统一工作的基础。 统一运营的工作从项目规划和定位就已经开 始了，一直到招商、开业、后续经营管理，是一 个无限循环的工作。所以，单纯的“收租观念” 和物业管理是完全不能满足商业地产运营和管理 需要的。 商业地产的运营是一个循环过程 商业地产开发的组织和程序商业地产开发的组织和程序 商圈 研究 业态 研究 竞争 研究 消费 研究 规划 组合 品牌 组合 项目一
3、次定位 规划设计 项目定位论证、确认 招商 开工建设 规划设计修正 商业 研究 招商 支持 市场 检验 招商 保障 定位 检讨 商圈研究商圈研究商圈划分商圈划分 核心商圈核心商圈 次级商圈次级商圈 边缘商圈边缘商圈 以经营能力划分：以经营能力划分： 以辐射能力划分以辐射能力划分 市级商圈市级商圈 区级商圈区级商圈 商圈划分是否准确和细致对后续商业业态定位产 生至关重要的影响 业态研究业态研究 业态定义和种类业态定义和种类 所谓业态，是指商业企业以经营重点的不同而采取的经 营形态和组织形式 大中型百货 超级市场 连锁店 专卖店 廉价折扣店 购物中心 便利店 仓储商场 业态 种类 特点描述特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物 业管理部门进行日常的统一维护管理
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