长春上城房地产项目整体营销策划方案（123页）.ppt
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长春上城房地产项目整体营销策划方案（123页）.ppt
1、上城项目营销方案 3月15日 一、2010年度房地产市场分析 二、2010年度工作回顾 三、度上城产品盘点及营销策略总述 四、上城金街营销经验总结 五、上城四期车位营销方案及价格策略 六、上城公寓营销方案及价格策略 七、上城国际商业广场营销方案及价格策略 八、度上城阶段营销策略 九、度上城销售计划及营销费用预算 目 录 一、2010年度房地产市场分析 1 、土地成交状况 2009年-2010年长春经营性土地成交面积与宗数对比 2010年经营性土地成交量为951.04万，同比上 升190.6%。在频繁的房地产宏观调控下，长春土地 市场仍然较为活跃，成交量创下了历年来的新高。 10年的土地市场异常
2、火爆，可见国家积极调控土地 市场的供应，以平衡二级市场的供需关系，进而调 控房价。同时也说明，开发商对长春的房地产市场 仍有很强的信心。 长春市2007-2010年成交经营性土地分区对比 2010年高新南区和南部新城已成为开发重点， 在恒大、恒盛上半年将高新区的土地市场引爆以后， 八一水库周边立即引来了众多开发商关注的目光， 进入下半年，开发商纷纷在这两区域拿地，总面积 达四百多万平，除恒大、恒盛、华润、中海、香港 钜城、宝龙等强势进入外，绿地也再次拿地。除此 以外，新星宇、万龙、万浦、顺风奥特莱斯也已在 此拿地，据了解，和黄和天茂等房企也意欲在此开 发。 2 、土地成交价格状况 长春市201
3、0年经营性土地成交溢价率情况 从近几年经营性土地成交价格走势来看，土地成 交价格逐年攀升，2010年土地成交均价约为2845元/ ，同比上升8.2%，楼面地价约为1205元/，同比 下降17.8%。可见，2010年所成交土地的容积率较 高，成交均价有提升，但楼面地价同比下降，这也 是近年来长春市经营性土地市场首次出现成交均价 和楼面地价环比增幅同时下跌的现象，主要因为， 2010年长春市经营性土地市场底价成交已成为主流， 虽然4月份龙创“被地王”一役中，溢价率高287%； 汉森哈电和天旺，分别经过24和37轮，溢价率219% 和166%，拿下恒大周边地块；力旺与中海和万龙竞 价128轮，溢价率96%拿下二道区地块，不过，从整 个土地出让市场的全局来看，高溢价率土地所占比 例不大，底价成交成为今年土地市场的主流，因此， 2010年的土地价格并
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