杭州江景建筑综合体项目策划定位报告（119页）.ppt
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杭州江景建筑综合体项目策划定位报告（119页）.ppt
1、GTC GTC 杭州项目策划定位报告杭州项目策划定位报告 易居中国决策咨询E-HOUSE CHINA Consulting Division Nov. 2008 1 序言 市场研究市场研究 产品定位产品定位 财务分析财务分析 宏观经济分析 物业市场研究 目标客户需求调研 竞争项目分析 项目地块分析 产品 价格/租金 目标客群 净现值 内部收益率 投资回报率 概念确定概念确定 概念深化概念深化 概念实施概念实施 工作流程 易居中国受环达通集团委托，对其位于浙江省杭州市滨江区的一综合用地地块进行相关市场研究和项目定位分 析。该地块可开发面积为 10,418 平米,容积率为 10.5。它的规划用途包
2、括公寓、写字楼和商业。 本项目地块紧邻钱塘江南岸,项目规划高度为140米，因此既拥有钱塘江景，也能欣赏到杭州市区全景。项目距 建设中的钱江新城-杭州未来的CBD和高档住宅区仅5分钟车程。正在建设中的地铁1号线在项目的步行距离内， 1号线将在2011年开始运营。 易居的工作主要包括三部分：市场研究 、项目定位和财务分析。 根据市场研究的发现，本项目被定位为 高端临江公寓。它主要包含两种公寓产品 ，常规的高端公寓和豪华公寓。 常规的高端服务式公寓是与目前杭州现有的高端服务式公寓一致的产品。而豪华公寓是杭州市场上前所未有 的一种服务式公寓产品，是根据本项目的区位优势和用地性质而创造出的一种服务式公寓
3、产品。它兼具了与钱 江新城豪宅类似的大户型和酒店式服务管理，从而为住户提供更舒适的、更具商务氛围的居住环境。 豪华公寓的目标客群是钱江新城豪宅的现有业主和潜在购买者。这些人都是年收入不低于500万人民币的富豪 群体。针对他们的调研显示，他们绝大多数不清楚公寓和住宅的差异，他们在购买住房时基本不关心两者之间 的差异。 同时，项目还规划了一个豪华会所和配套商业，用于与公寓部分的高端定位相匹配。 本项目不建议开发写字楼，主要原因如下。首先,项目区域市场只支持开发中低端写字楼，这与公寓部分的高 端定位不符。其次，目标客户调研显示大多数潜在购买者不希望本项目包含写字楼，他们认为写字楼的人流会 影响他们的隐私和居住安全。 目录 I. 市场研究市场研究 II. 产品定位产品定位 III. 财务分析财务分析 市场研究 宏观经济分析宏观经济分析 物业市场分析物业市场分析 目标客户需求调研目标客户需求调研 竞
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