天津机场新城高新产业园项目运营策略报告（128页）.ppt
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天津机场新城高新产业园项目运营策略报告（128页）.ppt
1、1 天津机场新城高新产业园项目运营策略报告天津机场新城高新产业园项目运营策略报告 目录 一、经济及产业研究4 二、园区分析10 三、新区市场分析18 四、项目定位 36 五、项目开发战略及相关财务分析41 六、其他开发建议 98 一、一、 天津市市区办公物业天津市市区办公物业 市场竞争分析市场竞争分析 条件条件 甲级甲级 乙级乙级 至少应该达到至少应该达到10项要求项要求 至少应该达到至少应该达到10项要求项要求 位置位置 主要商务区的核心位置 非主要商务区位置 交通交通 公共交通便利，距离主要交通结点步行距 离约5-10分钟。靠近商务主干道。 距离主要交通结点步行距离约10-20分钟。 可视
2、性可视性 在商务主干道上很容易看到或辨识 在主要或二级商务道路上可以看到 落成年限落成年限 小于10年 小于20年 建筑体量建筑体量 大于30000平方米 大于10000平方米 标准层面积标准层面积 大于1300平方米 大于1000平方米 得房率得房率 70% 60% 层高层高 净高高于2.7米 净高高于2.5米 架空地板架空地板 有 有 外立面外立面 顶级建筑材料 较好的建筑材料 内部装饰内部装饰 大堂: 至少拥有5米的挑空 办公及公共区域的内部装修达到顶级水平 大堂: 至少拥有3米的挑空 办公及公共区域的内部装修达到较好水平 空调空调 VAV系统;中央空调 中央空调 物业管理物业管理 国际
3、物业管理公司 较高声誉的本地物业管理公司 仲量联行对于甲乙级写字楼的区分有自己的标准，标准主要是建立在房地产信托基金 （REITS）对甲乙级写字楼的判断标准上。具体标准如下： 天津市中央商务区办公物业市场分析 上述的写字楼区分标准适用于整个中国地区，可根据相关细分区域市场的差异程度进 行相关调整。 对中国的主要的一线城市如北京、上海、广州包括香港等，定位为甲级写字楼的办公 楼上述所有条件都必须得到满足的。 对于天津市场，由于写字楼市场发展程度相对一线城市还有一定距离，整个办公楼市 场也相对并不成熟，因此我们认为天津市场的甲乙级写字楼判断标准为：符合上述表符合上述表 格中相关条件中的至少格中相关条件中的至少8项项。 因此按照上述标准，我们认定天津市目前已经落成的甲级办公楼仅有两个项目。但将 来在市区中也有许多在建项目落成后也将达到甲级写字楼的水准。 天津市中央商务区办公物业市场分析 友谊路友
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