广州中旅综合体项目发展战略及整体定位（180页）.ppt
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广州中旅综合体项目发展战略及整体定位（180页）.ppt
1、1 广州中旅项目发展战略及整体定位广州中旅项目发展战略及整体定位 2 技术思路 项目界定 案例借鉴 项目发展 模式判断 竞争分析 面临的困 惑与机会 项目整体 发展战略 项目定位 功能分区 经济测算 物业发展 建议 同类物业 发展模式 3 项目界定： 项目为城市核心区域的综合体开发 4 综合体（complex） 定义 综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会 议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各 部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成 一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 产生的条件 建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张
2、 到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种 综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种 综合体建筑形式会越来越多。 5 综合体（complex） 综合体的两种表现形式 一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成 本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服 务场所的独栋式综合建筑体； 另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规 划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊 或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑 综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚 集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经
3、济、专业和实用。 6 综合体（complex） 综合体的特点 是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身 功能互相补充，而且能够互相支撑； 一般位于城市中心区域； 能有效的解决城市中交通等方面的压力； 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展； 多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 一般规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计要求较高。 7 综合体（complex） 附：综合体与单功能物业的比较 比较因素 综合体 单功能物业 功能 复合性、适应性 单一性 区位 一般在城市核心区域 根据功能确定 建筑形式 多样化 单一 投资风险 较小 较大 总投资 一般较大 相对较小 经济风险 较大 较小 客户来源 具有自我寄生功能， 部分来自于内部 全部来自于外部 客户活动 体验式的 目的性的 客户综合 使用成本 较小 较大 8 综合体（complex） 各部分功能的相互关系 商业商业 办公办
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