1、北京贝塔咨询中心 1 世茂系公司财务状况及增长潜力分析 世茂系公司财务状况及增长潜力分析 摘要 摘要 （一）世茂房地产（一）世茂房地产 公司财务状况 公司财务状况 当前静态资金缺口不大，但公司靠拖欠土地款、工程款来融资，靠预售款来回补缺口的 扩张策略， 在长期中会推动公司超速扩张， 并使公司在低谷中面临政策风险如果低 谷中地方政府不放宽付款条件，公司必将陷入财务危机。 公司运营效率 公司运营效率 一直不在效率边界上，与标杆企业差距较大，位于行业中游。 财务安全底线 财务安全底线 鉴于公司以拖欠方式来融资，常年表外负债高达总资产的 30%，即使假设表外负债可分 两年偿还，我们认为理性的净借贷资产
2、比也应控制在 15%以内，净借贷资本比控制在 35-40%之间。 如果能实现 2009 年销售目标，周转速度达到 0.43 倍水平，营业利润率维持 31% 如果能实现 2009 年销售目标，周转速度达到 0.43 倍水平，营业利润率维持 31% 不考虑股权融资时的极限增速为 30%； 如果遭遇下一个低谷，周转速度降至 2008 年的 0.31 倍水平，营业利润率维持在 31%时 如果遭遇下一个低谷，周转速度降至 2008 年的 0.31 倍水平，营业利润率维持在 31%时 不考虑股权融资时的极限增速为 17%； 股权融资背景下 股权融资背景下 可实现隔年融资一次， 低谷时每次融资规模仅为总股本
3、的 6-10%， 高峰时最高可达 20%， 并使极限增速提高一倍。 核心 核心 公司经营模式的核心是“以拖欠土地工程款来融资，以预售方式来回补资金缺口” ，这 一模式的致命弱点是：销售回款越低，拖欠压力就越大，而公司能否延续资金链，完全取 决于地方政府能否宽限土地款缴纳期，因此，长期中公司将面临政策风险的考验。 公司经营模式的核心是“以拖欠土地工程款来融资，以预售方式来回补资金缺口” ，这 一模式的致命弱点是：销售回款越低，拖欠压力就越大，而公司能否延续资金链，完全取 决于地方政府能否宽限土地款缴纳期，因此，长期中公司将面临政策风险的考验。 北京贝塔咨询中心 2 （二二）世茂股份世茂股份 财务状况财务状况 商业地产投资规模大，而且持续时间长，可能跨越两个周期； 预售款融资模式在 2011-2012 年面临地产泡沫破灭的考验； 届时，公司将背负百亿负债过冬，并面临另百亿的投资需求； 如果项目
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