上海闵行区黄金城项目发展计划准备工作要点（13页）.pdf
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上海闵行区黄金城项目发展计划准备工作要点（13页）.pdf
1、上海闵行区黄金城项目发展计划准备工作要点 2011 年 9 月 21 日整理 前序 2009年9月和2位朋友原打算取得闵行区金汇路一处3,000余平方 米的商铺经营类似时尚流行商品市场业态,但最终因这类证照控制较严 而放弃。基于对上海市场的了解和多年来商业地产常识的积累,我们从 来不会贸然去投入任何需要靠“擦边球”的项目。当然这也可能让我们损 失不少“机会”，呵呵！这不要紧，人生在世最重要的是不要去自寻压力， 生活才能潇洒。 不管项目的大小，是为他人公司或为自己小圈子，既然涉及就需要做好 所有必须的功课，这就是我们在介入这个项目时所做的准备工作形式。 许多人不会或不懂得这样做的重要性，除非你是
2、个商场奇才（但现实中 我看绝大部分人都不是） ， 否则就学学这样的形式， 我今天上传的“要点” 你一定得益匪浅。 步骤一-黄金城租赁谈判准备资料 2009 年 7 月 一租金、租赁期和押金等条件 1.计算租金面积-； 2.租金-业主应该尽可能给予我们一个优惠的租赁价格和条件，并由此产生一个良性 循环的发展道路。 3.诉说我们要求降低租金的理由： 项目有着明显的缺陷- 虽然该区域已经逐步成熟和靠近地铁站，但毕竟该区域是一个以居住为主的“社 区”性质，而不是市中心都市商业区域； 根据对周边城市规划的了解 （金汇路和吴中路口的购物中心、 酒店大型商业项目） 及龙柏世贸购物中心的开张， 可以预见今后的
3、人流会增大增多但明显道路规划失调， 将和现有的道路交通现状不相衬，未来的金汇路交通会越来越差； 项目不是沿着主要马路和面临的狭窄青杉路延伸段小马路； 项目停车位明显不够； 可能“大通阳”卖假货终有一天被封掉会严重连累“金石广场”项目等等； 我们的高额持续投入-经初步核算就一个 D 栋楼的初步投入就需要约 500 万元左 右（此时他们会插嘴说不需要那么多，回答他：我们是专业的商业管理公司和请 专业商业房地产人员评估的；我们考虑投入高档次的装修水平及安装手扶电梯、 中央空调等设施）。 4. 我们将面临风险第一线-根据上述，和今后长期经营和管理中涉及到装修、规划、 推广、招商、经营、多方面协调等大量工作（尤其是涉及到政府多个部门地方政 府、消防、公安、工商、税务、城管市容等的协调和交涉），更重要的是我们将 面对经济大环境的变化和可能承受的市场变化、政策变化等不可预测前景，很明显 我们是面临风险第
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