1、学习导航学习导航 通过学习本课程，你将能够：通过学习本课程，你将能够： 了解项目立地及经济指标； 掌握定量、定性分析的方法； 学会针对典型性商业制定竞争策略； 掌握项目的十三项参数并明确之间的关系。 商业地产综合分析商业地产综合分析 一、项目立地及经济技术指标分析一、项目立地及经济技术指标分析 1.1.项目经济技术指标项目经济技术指标 项目经济技术指标是相对地块而言的， 主要包括总占地面积、 总用地面积、 总建筑面积、 建筑密度、容积率、单层建筑面积、地下建筑面积、层高、总层高等，是关于项目的基本建 筑参数和用地参数等基本因素。 这些指标因素对项目存在一定的约束和影响。例如，某项目规划的容积率
2、为 3.0，总占 地面积为 10000 平方米，则最大建筑面积为 30000 平方米；如果建筑密度为 50%，则单层最 大建筑面积为 5000 平方米。这样，该项目的地面建筑形态基本可以确定地面建筑为 6 层，或者单纯进行地面两层的独立商业建筑，每层建筑面积 5000 平方米，剩余 20000 平方 米在两层楼上再起一个高层，具体层数根据单层建筑面积确定，如果楼层和单层面积之间的 比例不协调，则可以进行相应调整。 地块的初步建筑形态在经济技术指标的约束范围内是灵活规划的。这种“灵活”的基础 前提是根据相应市场调研的支撑确定，这也是进行项目经济技术指标分析的原因。在同一经 济技术指标约束条件下，
3、建筑模式可以多种多样，最终需要根据进一步的定量、定性分析确 定。 2.2.道路类别及交通状况道路类别及交通状况 所谓道路类别和交通状况， 是指项目所处的具体区位面临的城市干道及内部交通状况等。 根据对项目的道路及交通状况的综合分析， 可以确定项目的整体交通布局及城市干道带给项 目的最大车流和人流的影响。 道路道路 项目四周的道路及交通状况决定其坐落方位和出入口、主立面、形象面的方向情况。 例如， 某项目区位北侧挨着该城市承载交通能力最强的一条主干道， 则该项目应该将北 侧作为整体项目建设规划的形象窗口、外立面、主入口等。 交通交通 规模较小。规模较小。 如果项目是独立商业体或小型独立楼宇， 就比较容易规划交通， 如四面临街、 三面临街等，不同的面可以分别作为主入口、辅入口、车辆出入口、自行车出入口等。 规模较大。规模较大。 如果项目总体规模较大或是综合性建筑群， 则四周面临一定城市干道的同
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