1、项目定位的四个方法项目定位的四个方法 1 1、三相交定位法、三相交定位法 我从来就不相信策划有什么模式可套。因为世界上没有两片相同的树叶 更没有两个相同的项目。项目不相同是因为定位不同。既然策划没有模式可 套，定位也就不会有公式可用。那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分 析，然后再定位的公式，从我第一天开始做策划，我就感到别扭。几乎所有的 公司、所有的策划报告都是这一程序、这一模式。这不由不让我想起我当初进 入地产策划这一行时的情景。 那是 10 年前吧，我有幸接触到广州叠彩园项目的策划书，有七、八家 代理公司参与竞争，每家公司的策划报告都有三、四大本，当时，我刚进入房 地产策划业，对策划
2、一窍不通，并且有一种莫测高深的恐惧感。望着厚厚的几 大本，我想就这一笔一笔的写出来都要多少时间，不说还要去构思、去创新？ 广州的策划人真厉害。我用了一个星期的时间把这几十本书看了一遍，看完后 我长舒了一口气：原来策划书是这样写的，这样写我也行，而且比他们更行。 因为几十本书都一样，提纲一样、分析一样、结论一样，不同的是公司名称不 一样。依葫芦画瓢谁不会？现在电脑这么方便，不说几大本，几十大本也不是 什么难事。随后，我把它们的提纲列了出来（太长，这里略）。不能不说这份 提纲已基本包括了房地产策划的主要内容，但只能是“基本”，一个项目的策 划不仅仅只是这些东西，项目与项目不一样，市场与市场天壤之分
3、，一个细节 出错就可能满盘皆输，如果真按照这个提纲去填空，那策划也就失去它存在的 意义了。 而更让人担忧的是，很多策划人根本就不懂什么是宏观，在网上摘抄一 些资料而已，有些也不懂市场分析，最多就是罗列几个楼盘的资料。至于项目 定位必须首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证的分 析，就更没有多少人知道了。孤立的、静止的去分析任何一个因素，都绝不可 能科学的、客观的寻找到项目的准确定位。今年六月，我们在重庆服务的一个 项目在讨论定位时就出现了这种情况。 项目地块位于半山，呈月牙形状，山下是一所大学的运动场和学生宿 舍。如果单从地块和自然资源看，做一个高档项目肯定没问题，比如电梯多层 洋房、联排、叠加别墅，甚至独立别墅都是可以考虑的。但是，结合环境和市 场进行分析，做高档产品绝对走不通。为什么？一是因为环境除了自然资源 外，还有人文和社会环境。项目山脚下就是学校运动场和大学生宿
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