1、深圳大型综合商业中心研究 具有革命性转折意义的社会经济改革令深圳从一个南方边陲小镇迈向了世 界。20 多年的磨砺与探索，滨海小渔村蜕变成了一个初具规模的区域性国际化 大都市，成为世界级工贸要地，深圳成功地创造了令世人瞩目的“深圳速 度”。 伴随经济的飞腾，深圳商业也同样取得了日新月异的发展。从旧时乡村墟 市到新兴城市商贸市场，到商业物流中心，再到风情步行商业街区和现代购物 中心。从罗湖的一区独大到与福田华强北、中心区和南山后海等商业中心的多 圈鼎立。从集市杂货零售、批发到超级市场、百货商店，到大型专业卖场、品 牌专业店、大型购物中心。商业的纵深发展引领深圳商业进入到多层次、立体 化的新的竞争格
2、局。目前，深圳已建设形成和正在形成的商圈有东门商圈、人 民南商圈、宝安南商圈、华强北商圈、中心区商圈、后海商圈、南头商圈、蛇 口商圈、宝安中心城商圈、龙岗中心城商圈等十个主力商业圈群。 一、商业地产宏观概况 （一）、一级市场（一）、一级市场 1 1、土地供应增长，商服用地所占比例回升、土地供应增长，商服用地所占比例回升 深圳市近些年的土地供应呈逐年上升趋势，2004 年受国家宏观调控影响出 现回落后从 2005 年又开始回升。下图中 2006 年数据为计划数值，跟 2005 年的 数据相比增幅很大。 0 1000 2000 3000 单 位 ： 万 平 方 米 总计10121517162510
3、6415552829 200120022003200420052006 图 1 深圳市历年土地供应情况 注：数据来源于深圳房地产年鉴 2006 其中商服用地占土地总供应的比例在 2003 年达到最高峰 8.6%之后，从 2004 年逐步开始回落，回落的幅度很大。2006 年的计划数据比 2005 年有所增 加，商服用地的比例有抬头的趋势。 0 2 4 6 8 10 商服用地(%) 0.514 0.482 8.616 3.441 0.91 1.068 200120022003200420052006 图 2 深圳市历年商服用地占土地总供应情况 注：数据来源于深圳房地产年鉴 2006 2 2、商业用地地价指数近年来稳步上升、商业用地地价指数近年来稳步上升 深圳市经济特区商业用地地价指数从 1997 年到 1998 年降幅较大，之后一 直调整持续到 2003 年，之后该指数开始了逐年的稳步上升。
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