1、 前前 言言 由于项目的商业规划设计方案基本确定，经过我们的细致研究，结合对市 场状况的了解，加之对本案的理解及从商业自身规律的角度综合分析，针对项 目开发运作思路现提出我们的想法及建议。 本报告内容旨在针对项目商业市场分析、商业总体定位、商业业态规划、 商业需求以及商业销售价格的市场建议，向开发商提出建议性意见，以供参 考。 第一部分第一部分 商业市场研究商业市场研究 一、一、 北京商业发展现状北京商业发展现状 2004 年北京市商业地产的销售面积达到 03 年全年商业物业销售量的 2 倍，商业地产市场供需两旺的局面在 2004 年有了全面体现，其势头在 2003 年 的基础上保持稳步增长的
2、迹象，价格稳定走高而且各具区域特色，2005 年商业 地产市场跟进的客户增势将持续发展，并且随着中国加入世贸商业零售业的全 面放开，2005 年商业地产又会成为北京楼市的新热点。 1 1、供应增加需求旺盛供应增加需求旺盛 顺着 2003 年的增长趋势，2004 年商业地产的新盘供量不减，仅上半年商 业物业市场新增项目就有 20 个，其中以租赁为主的项目仅有 3 个，其他均为 销售项目。商业物业目前市场上在售和即将开盘的项目总体量为 400 多万平方 米，未来一段时间会出现商业物业集中放量的局面。 照规划，未来几年，仅商业物业方面 CBD、中关村、金融街等区域就有 近百万平方米的供应量，如中关村
3、到 2005 年年底，将建成 20 个专业市场，总 商业供应量约 187 万平方米，商业地产市场的供量过大，将直接反映到租售市 场。 分析：分析：在商业地产需求旺盛的大势所趋之下，本项目的整体上市放量要把 握良好的上市时机，为本案商业在其影响覆盖区域内有较好的市场发展提供良 好升值空间。 2 2、国家房地产宏观调控政策下的对商业地产需求影响、国家房地产宏观调控政策下的对商业地产需求影响 房地产宏观调控政策主要针对的是普通住宅的炒房者，对被当作中长期投 资的商业地产目前没有出台任何限制的新政策。“一铺养三代”，商业地产投 资不仅有利于个人中长期收益，也有利于城市的整体发展。 分析：分析：目前国家的一系列地产调控政策不会对商业地产投资者产生大的影 响。 3 3、价格攀升快幅度大价格攀升快幅度大 市场供应的增加没有抑制住价格的上涨。今年上半年，商铺平均成交价格 为 17000 元平方米，同比上升
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