长沙富兴嘉城住宅小区商业部分策划思路(117页）.ppt
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长沙富兴嘉城住宅小区商业部分策划思路(117页）.ppt
1、 本提案分为如下七个部分本提案分为如下七个部分 长沙商长沙商 圈分析圈分析 片区商业片区商业 项目分析项目分析 商业定位商业定位 商业规划商业规划 业态组合业态组合 经济估算经济估算 营销建议营销建议 第一部分第一部分 长沙商圈分析长沙商圈分析 2002年初，我们曾提出过长沙商圈理论（一主五次），长沙商圈理论（一主五次），但长沙城市经历近10年的商 圈发展与强化，特别是最近3年，我们发现商圈理论被快速的城市发展打破。现在， 如果用传统商圈理论来衡量发展中的长沙商业地产开发机会，已经不适宜了。 五一商圈五一商圈 车站商圈车站商圈 伍家岭商圈伍家岭商圈 溁湾镇商圈溁湾镇商圈 袁家岭商圈袁家岭商圈
2、东塘商圈东塘商圈 研究最新的长沙城市地图，我们不难发现：南北向的湘江和京广铁路，将长沙分成了三个 相互联系但又相对独立的城市带中心城市带、河西城市带和东部城市带中心城市带、河西城市带和东部城市带。 这三个城市带的轴线分别是：芙蓉路（韶山路）、金星大道和万家丽大道。芙蓉路（韶山路）、金星大道和万家丽大道。 我们不难发现，知名国际一线品牌商业，很早就布局在这些轴线的相对中心上。譬如家乐 福和沃而玛的选址，除了长沙传统商圈五一广场外，基本都选择了长沙的芙蓉路（韶山 路）、万家丽大道和金星大道。我们认为：这几条轴线和位于轴线上的新商圈的中心或附 近，商业地产的开发机会和利润是最大的，最有潜力的。 中心
3、城市带是一个城市商业和文化的核心，大型商场、高端酒店和写字楼云集，多年消费中心城市带是一个城市商业和文化的核心，大型商场、高端酒店和写字楼云集，多年消费 习惯的积淀，是别的商业带无法比拟的优势。习惯的积淀，是别的商业带无法比拟的优势。那么，另外两个城市带的差异化特别是商业 差异化就产生了。河西城市带的发展基础是大学城和麓谷开发区，引爆点却是河西先导区 的规划。东部城市带的发展基础是三湘马王堆高桥市场群，引爆点却是武广高铁那飞速奔 驰的动车。 本案本案 第二部分第二部分 片区商业项目分析片区商业项目分析 为了对项目所在区域房地产市场特别是南城（省府板块）有更清晰的认识，我们 对南城（省府板块）进行了如下划分：把以省政府为中心，北至南二环线及劳动东 路两侧、西至湘江南路、南至暮云工业园、东至万家丽路区域，进行如下划分： 根据本项目所处位臵，我们可以把项目划分至省府中部板块省府中部板块 1、片区
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