·云湖天都（暂名）地产项目策划框架性思路（216页）.ppt
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·云湖天都（暂名）地产项目策划框架性思路（216页）.ppt
1、 云湖天都（暂名云湖天都（暂名） 项目策划框架性思路项目策划框架性思路 云湖天都云湖天都 鉴于本项目容积率的限制，以及与绿韵康 城形成差异化定位的战略需要，本项目必 须以花园洋房为主体。故本报告以此为大 前提，仅定向研究项目主题定位、户型配 比、项目功能配置及商业部分的定位。 云湖天都云湖天都 同类型物业市场竞争的激烈同类型物业市场竞争的激烈 区域市场对价格的低预期区域市场对价格的低预期 以及项目本身的高成本以及项目本身的高成本 将迫使我们必须营造不一样的花园洋房将迫使我们必须营造不一样的花园洋房 将迫使我们必须营造不一样的洋房社区将迫使我们必须营造不一样的洋房社区 云湖天都云湖天都 第一部分
2、：背景分析第一部分：背景分析 云湖天都云湖天都 一、重庆房地产市场近期发展概况一、重庆房地产市场近期发展概况 云湖天都云湖天都 1、今年1-9月，全市新开工房屋面积为1362.18 万平方米，仅比去年同期增长1.2%。其中，住宅 新开工面积为1075.19万平方米，办公楼新开工 面积为26.81万平方米，商业用房新开工面积为 191.67万平方米。（明年预计新开工面积将可能 出现负增长） 2、2006年1-10月份主城区商品房成交均价2322 元/平方米，同比增长14.5%（全国增幅第四）。 3、经济适用房成交放量较大，面积、金额同比上 升19.5%和41.6%；别墅、高档公寓市场放量面 积下
3、降4.6%,但交易金额显著上升（表明单价上 升）。 云湖天都云湖天都 4、2006年1-10月份主城区二手房转让面积 336.88万平方米，转让金额44.18亿，同比增长 26%、53.1%，交易房型以二房、三房为主。 （三级市场的活跃，必将推动二次/三次臵业的放 量中高档，这也是今年推动楼价上升的重要原 因之一） 5、2006年，中高端市场明显表现出对花园洋房的 偏好，花园洋房供应量和成交量均出现了空前增长； 其中以天湖美镇（卖湖卖花园/露台）、奥林匹克 花园（卖配套）、中央美地（卖英伦风情）、晋 愉 绿岛（卖公园）市场影响力最大。 云湖天都云湖天都 6、组团式布局造成的区域壁垒仍未完全打破， 北部新区主力客户群仍来自江北/渝北，只吸 引了一部分的渝中客户；九龙坡、大渡口、沙 坪坝的主力客户群仍来自各自区域，跨
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