行业改革

1、1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。
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各项声明请参见报告尾页。
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上上海家化股权激励海家化股权激励彰显改革信心彰显改革信心， 国庆国庆 期间期间线上线下场景加速融合线上线下场景加。

2、物管公司激励性薪酬体系设计方案鉴于物管公司目前运行的薪酬体系是多年以前引入且较为机械结构单一缺乏激励机制，在吸引优秀人才激励员工业绩和成长留住优秀人才方面已不能满足公司发展需要，薪酬体系的改革对于公司的可持续发展已经到了此城存亡这秋也境遇。

3、委、市消防救援总队制定了北京市关于深化城市更新中既有建筑改造消防设计审查验收改革的实施方案，经市委全面深化改革委员会第22次会议和市政府第130次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
北京市住房和城乡建设委员会北京市规划和自然资源委员会北京市消防救援总队2021年11月28日为进一步深化“放管服”改革和优化营商环境，着力改进本市既有建筑改造消防设计审查验收管理，完善便民利企服务举措，充分激发市场活力，推进城市更新行动，根据建设工程消防设计审查验收管理暂行规定住房和城乡建设部办公厅关于开展既有建筑改造利用消防设计审查验收试点的通知(建办科函2021164号)、北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见(京政发202110号)及相关配套政策文件等有关规定，结合本市实际，制定本实施方案。
一、总体要求以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，统筹发展与安全，坚持问题导向、突出首善标准、强化底线思维，以我市作为既有建筑改造消防设计审查验收试点城市为契机，进一步聚焦市场主体关切，以健全消防设计标准体系为关键，以优化再造审批流程、实施分级分类监管和加强防消结合为重点，有效推进既有建筑改造消防审验关键环节和突出问题改革，加快建立健全与城市更新相适应的消防审验政。

4、自贸港先进经验、创新举措，推进湖北自贸试验区高质量发展的最新举措。
措施围绕大力发展高端产业、不断优化营商环境、促进贸易转型升级、推动金融开放创新、加强科技和人才体制机制创新、建设开放型经济新平台、加强产业招商、加强联动发展等9个方面，提出68条措施，要求在2023年底前完成或取得突破性进展。
在发展高端产业方面，湖北自贸区将聚焦新一代信息技术、生物医药、新能源汽车、智能网联汽车等重点产业，推广一批在线新经济应用场景，促进互联网+教育、网络游戏、高端航运等现代服务业的发展，进一步提高产业链供应链稳定性和竞争力，加快打造长江经济带世界级产业集群。
在优化营商环境方面，对标RCEP等高标准国际经贸规则体系和世界银行营商环境评价体系，邀请国际知名机构开展营商环境第三方评估；试行商事主体登记确认制，探索实行混合产业用地、创新产业用地等政策优化要素配置，为湖北高质量发展营造市场化、法治化、国际化的营商环境。
此外，在促进外贸转型升级、推动金融开放创新、加强科技和人才体制机制创新等方面，我省也将推动自贸区改革创新。
包括“走出去”企业可用境外资产和采矿权为抵押物获得贷款；科研人员职务科技成果将获得所有权或长期使用权，自贸区外籍人才也可以评职称等。
湖北自贸区2017年4月挂牌以来，已成为我省制度创新的“高产田”，其总体方案170项改革试验任务实施率100%，累计推出199项制度创新成果，其中21项成果。

5、合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
而在经济 工作会议上的表述则更为详细： 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
不难看出，两次会议上对房地产的主基调都是良性循环和健康发展，显然是要对此前因政策从严过紧导致房地产销售骤然下跌和房企集中出现流动性危机等问题进行纠偏。
纠偏过后，政策层面的放暖大概率将延续到2022年，最终目的是要房地产行业在长效机制作用下，回归到正常的轨道里。
02房贷利率下行的趋势 最近，媒体频频报道各地银行下调房贷利率的消息，而这些消息显然与中央“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”密切相关。
事实上会议全文一出来，外界即判断2022年货币政策将是趋势性宽松，降准和降息在2022年大概率都会发生。
在全国利率进入下行空间与中央支持合理住房需求的大背景下，房贷利率必然呈现出下降的趋势。
客观来说，引导房贷利率下行，将会对房地产市场回暖带来直接的刺激。
当然，比房贷利率下行更受购房者关注的是按揭贷款的发放问题。
央行的数据显示，10月份个人住房贷款增加3481亿元，较9月份多增1013亿元；11月份个人住房贷款增加4013亿元，较10月多增532亿元。
数据已经表明，住房按揭贷款正。

6、实力和区域带动力进一步提升。
但总体来看，经开区仍然面临着机制体制不灵活、开放型经济水平低、科技创新能力弱、产业实力不强等问题。
特别是我区国家级经开区在全国的综合发展水平考核评价中整体排名处于中下游，并出现了逐步下滑的趋势。
2021年初，自治区党委深改委将制定广西开放型园区改革提升计划列入当年重点改革任务事项。
自治区人民政府将“提升发展国家级、自治区级经开区”列入2021年政府工作报告内容。
商务部在2月印发的关于围绕构建新发展格局做好稳外资工作的通知（商资函202161号），要求继续推进国家级经开区创新提升取得实效。
针对国家级经开区排名靠后问题，自治区党委主要领导3月13日在2021年第9期商务工作专报批示“坚持问题导向，采取针对举措下力抓”。
为此，自治区人民政府办公厅出台行动方案，围绕经开区综合发展水平，重点针对经开区对外开放、产业发展、科技创新等方面的突出短板，进一步深化改革，完善政策措施。
二、明确发展目标行动方案以2023年为目标期，围绕经开区综合发展水平考核评价办法设置了综合经济实力、开放型经济、科技创新能力等量化发展指标。
旨在推动全区经开区发展水平加快提升，国家级经开区排名实现综合提升。
三、主要内容行动方案以全面提升经开区综合发展水平为目标，以提高产业竞争实力、开放型经济水平、科技创新能力和改善营商环境为重点，从提升开放型经济水平、推动现代产业集聚发展、。

7、城市更新和建设的重要方式。
近年来的全市消防审验数据显示，装修改造类工程占比已超过80%。
但在城市更新过程中，现行消防技术标准难以适用、政策衔接不畅导致申报困难、消防验收一次性通过率偏低等问题日益凸显，亟需探索出台实用性强、可操作性强的政策文件支撑既有建筑改造的消防设计审查验收工作。
为适应城市发展新形势新要求，统筹发展和安全，破解既有建筑改造消防设计审查验收难题，在深入调研、充分论证、多方征求意见的基础上，以我市入选住建部既有建筑改造利用消防设计审查验收试点范围为契机，市住房城乡建设委、市规划自然资源委、市消防救援总队联合制定了实施方案。
此项改革对进一步深化工程建设领域“放管服”改革、激发城市存量建筑发展活力、推动实施我市城市更新、助力经济高质量发展具有重要的现实意义。
二、实施方案的主要内容是什么？实施方案的总体考虑是，坚持问题导向和需求导向，找准制约既有建筑改造消防审验关键环节和突出问题，提出改革创新和便民利企的举措。
实施方案分为三大板块。
第一板块是总体要求，主要阐述既有建筑改造消防审验改革的指导思想和主要目标。
第二板块为具体任务，从健全消防设计标准体系、优化消防审验管理、推动消防与工程质量监管一体化融合、完善监督管理体系四个方面，提出了13条具体措施。
第三板块为组织保障，从加强部门联动、强化技术支撑和做好宣传引导方面加强组织保障。
三、实施方案提出了哪些改革措施。

8、源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，着力破除阻碍要素自主有序流动的体制机制障碍，全面提高要素协同配置效率，以综合改革试点为牵引，更好统筹发展和安全，为完善要素市场制度、建设高标准市场体系积极探索新路径，为推动经济社会高质量发展提供强劲动力。
（二）基本原则。
顶层设计、基层探索。
按照党中央、国务院统一部署，在维护全国统一大市场前提下，支持具备条件的地区结合实际大胆改革探索，尊重基层首创精神，注重总结经验，及时规范提升，为全国提供可复制可推广的路径模式。
系统集成、协同高效。
突出改革的系统性、整体性、协同性，推动各领域要素市场化配置改革举措相互配合、相互促进，提高不同要素资源的组合配置效率。
问题导向、因地制宜。
牢牢把握正确的改革方向，聚焦要素市场建设的重点领域、关键环节和市场主体反映最强烈的问题，鼓励地方结合自身特点开展差别化试点探索。
稳中求进、守住底线。
从实际出发，坚持以安全可控为前提，尊重客观规律，科学把握工作时序、节奏和步骤，做到放活与管好有机结合，切实防范风险，稳步有序推进试点。
（三）试点布局。
围绕推动国家重大战略实施，根据不同改革任务优先考虑选择改革需求迫切、工作基础较好、发展潜力较大的城市群、都市圈或中心城市等，开展要素市场化配置综合改革试点，严控试点数量和试点范围。
党中央、国务院授权实施以及有关方面组织实施的涉及要素市场化配置的改革探索任务，原则上优先在试。

9、印发了强化危险废物监管和利用处置能力改革实施方案的通知。
2021年7月2日，河北省人民政府办公厅印发了关于印发河北省强化危险废物监管和利用处置能力改革行动方案的通知。
为贯彻落实好国务院、省文件精神，市生态环境局牵头起草我市落实方案，广泛征求意见并修改完善，经市政府研究同意，以市政府办公室名义印发实施。
二、总体原则一是全面贯彻落实上级要求。
充分学习研究国务院、省文件精神，坚决落实好新固废法等法律法规和上级文件提出的指导意见，并针对我市实际，细化完善相关内容。
二是保持政策连续性。
结合河北省生态环境保护委员会办公室关于全面加强危险废物污染防治工作的若干措施沧州市生态环境保护委员会办公室关于建立危险废物污染环境防治监督管理长效机制的意见等文件，将一些具有科学性、指导性、有效性的政策措施充实到落实方案中。
三是注重可操作性。
落实方案完善了危险废物监管体制机制，明确了各有关部门、县（市、区）监管职责和企业主体责任，细化实化工作举措，建立覆盖危险废物产生、收集、贮存、运输、利用、处置等全过程、全链条监管体系。
三、主要内容落实方案共10方面48条。
（一）总体要求。
1.指导思想。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入落实习近平生态文明思想，按照党中央、国务院决策部署和全国生态环境保护大会要求及省委省政。

10、为了实现以上目标，住建部、自然资源部、央行等多部门出台了组合拳。
其中，自然资源部开展集中供地试点，规定单宗地溢价率不得超过15%，严控城市楼面地价新高，探索新的土地拍卖模式，研究阻断土地财政依赖可能带来的后果和应对处理方案。
央行对房企融资提出 三线四档 考核标准，即根据 剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 三个负债率指标划分红、橙、黄、绿四档，对有息债务增速进行不同程度的限制。
这一规则的落地，使得房地产企业通过规模扩张维持毛利的增长模式无法继续，一批触及红线的企业面临着降杠杆难题。
住建部研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，构建以新建商品住宅销售价格、二手住宅销售价格、住宅用地价格、住宅租赁价格为*指标，综合土地、信贷、财税、住房供应销售、住房保障等指标作为参考的一套完整的房地产市场统计和监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核。
今年上半年一些房价上涨过快的一、二线城市，被住建部约谈问责，出台了更加严格的限购限贷限售政策，抑制了房价的不合理上涨。
在多方面政策的共同作用下，土地供给、房企和个人贷款融资、住房供给和住房需求均受到了严格调控。
今年下半年，房地产市场热度明显降了下来，70个大中城市商品住宅销售价格延续去年四季度以来的下降态势，房价控制在合理运行区间。
新的变化是，今年1月下旬，发改委、住建部、银保监会、央行等多部。

11、试验区第六批改革试点经验工作的通知。
为贯彻落实以上通知精神，切实做好自由贸易试验区第六批改革试点经验的复制推广工作，制定本方案。
二、编制依据国务院关于做好自由贸易试验区第六批改革试点经验复制推广工作的通知（国函202096号）山西省人民政府办公厅关于做好复制推广自由贸易试验区第六批改革试点经验工作的通知（晋政办发202110号）三、主要内容国务院安排部署的第六批复制推广事项共37项。
梳理后我省复制推广31项。
结合实施范围要求和具体条件，我市复制推广26项。
（一）投资管理领域。
包括出版物发行业务许可与网络发行备案联办制度、绿色船舶修理企业规范管理、电力工程审批绿色通道、以三维地籍为核心的土地立体化管理模式、不动产登记业务便民模式、增值税小规模纳税人智能辅助申报服务、证照“一口受理、并联办理”审批服务模式、企业“套餐式”注销服务模式、医疗器械注册人委托生产模式等9项。
（二）贸易便利化领域。
包括“融资租赁+汽车出口”业务创新、飞机行业内加工贸易保税货物便捷调拨监管模式、跨境电商零售进口退货中心仓模式等3项。
（三）金融开放创新领域。
包括保理公司接入央行征信系统、分布式共享模式实现“银政互通”、绿色债务融资工具创新、知识产权证券化等4项。
（四）事中事后监管措施。
包括“委托公证+政府询价+异地处置”财产执行云处置模式、多领域实施包容免罚清单模式、海关公证电子送达系统、商事主体。

12、 企业业务: 2021 VS 2020（大众）2021年企业业务同2020年比较，从大众和行业高管反馈数据来看，企业业务成果差异较大，两级分化明显。
原因分析整理： 2021年业务不如2020年1）受疫情和整体经济下滑双重影响，酒店业绩、文娱项目等产业利润大幅下滑；2）2021下半年受房地产行业影响，局部工装项目进展缓慢，有停滞迹象，影响了收入增长；3）项目虽然多但很多资金不能到位，僧多粥少，竞争更剧；4）市场项目类型大幅倾斜于高单价项目，传统的大型项目竞争力度较以往更大，承接的考虑因素受到劳动人力资源的减少、原物料涨价、甲方的财务支付能力等影响；5）公司业务能力和转型不够及时。
2021年业务比2020年好1）2020年受疫情影响比较严重，进场施工受限，2021年疫情好转，部分被暂停的项目在2021年得以重启。
另外，出境消费受限后，国内消费趋势增长，公司内部零售商业板块合同额上升明显；2）开拓了增长较快的新业务领域，如：电气行业的机电，生物制药，化工行业、EPC等；3）在疫情影响下，某些领域需求更旺盛，比如：服务于顶端极奢人群的私人定制家居设计，中国奢侈品店铺，精品柜台业务；4）发挥企业的专业化优势，秉承以质量求生存的理念，抓住优质客户，带来持续的业务；5）公司管理进行了优化，做了详细的计划及可能的实施路径，竞争力增强。
2021年业务同2020年变化不大1）。

13、请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 行业周报 2020 年 10 月 22 日 房地产开发房地产开发 深圳土地深圳土地制度改革制度改革，重点房企连续五周净融资额为负重点房企连续五周净融资额为负。
行情回顾：行情回。

14、证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 供给侧 供给侧改革改革和和需求需求侧侧升级升级 基础设施和房地产产业 2021 年投资策略2020.11.11 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业分析师 S10。

15、请务必阅读正文之后免责条款部分请务必阅读正文之后免责条款部分 房地产税能否替代土地出让收入房地产税能否替代土地出让收入 房地产税改革房地产税改革研究研究系列之一系列之一 恒大研究院研究报告恒大研究院研究报告 房地产行业房地产行业 专题报告专。

16、1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 证 券 研 究证 券 研 究 报 告报 告 国务院和发改委政策点评 推荐推荐维持维持 都市圈战略更趋明确， 土地和户籍改革并都市圈战略更趋明确， 土地和户籍改革并 行行，兼顾兼顾稳经济与稳。

17、重塑边界： 总规改革的实践探索不规划替代 当前总体规划改革的困惑当前总体规划改革的困惑 中央与地方的事权关系不清楚，中央与地方的事权关系不清楚， 审批审批程序程序多，周期长程序程序多，周期长 总体规划内容太庞杂。
总体规划内容太庞杂。
编制内。

18、 第 1 页 共 2 页 营销中心营销中心 通启类通启类 为了使各项目管理人员能够更高效的管理案场，为了使各项目管理人员能够更高效的管理案场，我部我部联合人力资源部销售管理部及资深营销管理人员联合人力资源部销售管理部及资深营销管理人员对案场。

19、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 行业周报 2020 年 10 月 22 日 房地产开发房地产开发 深圳土地深圳土地制度改革制度改革，重点房企连续五周净融资额为负重点房企连续五周净融资额为负。
行情回顾：行情。

20、 TableInfo1TableInfo1 房地产房地产 TableDate TableInvest 优于大势优于大势 上次评级: 优于大势 TablePicQuote 历史收益率曲线 TableTrend 涨跌幅 1M 3M 12M 绝对。

21、1 1宏观经济 宏观研究 证券研究报告 房地产税改革 2021 年 10 月 24 日 房地产税改革剑指三大目标 房地产税改革试点工作点评 主要内容： 2021 年 10 月 23 日新华社报道，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合。

22、 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可20091210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 证 券 研 究证 券 研 究 报 告报 告 电力行业深度研究报告 推荐推荐维持维持 解码中国电力体系，看电力市场化改革路在何方解。

23、http: 请参考最后一页评级说明及重要声明 投资评级：投资评级：强于大市强于大市维持维持 报告日期：报告日期：2021 年年 05 月月 06 日日 行业表现行业表现 数据来源：贝格数据 电力市场改革深水区，成本回收机制改电力市场改革深水。

24、1 1宏观经济 宏观研究 房地产税改革 2021 年 10 月 24 日 房地产税改革剑指三大目标 房地产税改革试点工作点评 相关研究 主要内容： 2021 年 10 月 23 日新华社报道，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消。

25、请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 房地产税改革历程国外经验及未来展望 房地产 房地产 我国房地产税改革历程：过程漫长我国房地产税改革历程：过程漫长且且复杂复杂 起步阶段起步阶段20132010 年 ：物业税模拟空转时期，试点从6 个省市。

26、上海北京深圳武汉成都 亿翰智库专业出品1 所属行业所属行业 房地产房地产 发布时间发布时间 20212021 年年 1212 月月 2 29 9 日日 行业研究行业研究 阵痛乃是必经之路，透过煤炭改革看地产阵痛乃是必经之路，透过煤炭改革看地。

27、请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 公司深度 2022 年 01 月 22 日 中国建筑中国建筑601668.SH 行业供给侧改革加速，央企龙头价值待重估行业供给侧改革加速，央企龙头价值待重估 房地产行业供给侧改。

28、 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 TableTitle 房地产税改革历程国外经验及未来展望 房地产 房地产 TableSummary 我国房地产税改革历程：过程漫长我国房地产税改革历程：过程漫长且且复杂复杂 起步阶段起步阶段20132。

29、请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 房地产税改革历程国外经验及未来展望 房地产 房地产 TableSummary 我国房地产税改革历程：过程漫长且复杂 我国房地产税改革历程：过程漫长且复杂起步阶段起步阶段20132010 年 ：物业税模拟。

30、物管公司激励性薪酬体系设计方案鉴于物管公司目前运行的薪酬体系是多年以前制定且较为机械结构单一缺乏激励机制,在吸引优秀人才激励员工业绩和成长留住优秀人才方面已不能满足公司发展需要,薪酬体系的改革对于公司的可持续发展已经到了此城存亡这秋也境遇。

31、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 行业周报 2021 年 10 月 24 日 房地产开发房地产开发 国务院试点房地产税收改革国务院试点房地产税收改革,西安长沙集中土拍成交冷淡西安长沙集中土拍成交冷淡 行情回顾。

32、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2021.10.25 重存轻流,新制度均衡下地方财政的发展重存轻流,新制度均衡下地方财政的发展 房地产税制改革专题研究之海外篇三房地产税制改革专题研究之海外篇三 本报告导读。

33、月酝知风之医健文旅大消费行业月酝知风之医健文旅大消费行业医药创新改革持续推进医药创新改革持续推进,食品食品新消费各细分冷热不均新消费各细分冷热不均平安证券研究所医健文旅大消费团队2021年年10月月11日日证券研究报告证券研究报告行业评级。

34、物业管理公司机构体制改革方案为充分挖掘有效整合合理利用大市场各类资源,充分拓展市场内店面 和摊点租赁货运信息中介咨询广告电信保险维修等服务项目和业 务,使市场内的各类资源得到统一管理和充分利用,从而有利于各项工作的开 展和协调配合,产生更好。

35、敬请阅读末页的重要说明证券研究报告 行业深度报告2022 年 02 月 23 日推荐推荐维持维持市场化的建筑央企改革时间窗口或已到来市场化的建筑央企改革时间窗口或已到来中游制造建筑工程股权激励政策不断放开,有望激发建筑央企提升盈利能力.股权。