漕河泾乔高地块办公商业居住综合体城市设计方案-214页.pptx

1、漕河泾东区城市设计Urban Design for East Caohejing District愿景篇VISIONS3愿景篇大建筑 小城市兼有“大建筑”的鲜明的整体城市风貌，与“小城市”一般融合周 边尺度肌理与混合功能的丰富空间和功能布局，创造区域内的人性空间钢筋水泥森林中的桃花源。图例图 例 图 例 图 例 图 例 图例正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正 文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文

2、正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文4愿景篇慢系统串联周边桂林公园、煤气包公园两大城市休闲资源，并连接基地内 多个广场、建筑入口等空间，创造与城市快速交通系统相对的与人 性步行空间。共享平台24H 街区混合街区公园街区慢行街区总体愿景Visions多方位发展办公、商业、居住等功能，吸引更多的 园区就业群体在工作之余 继续享用园区的餐饮、休 闲、文化和购物设施，由 此打破传统 8 小时街区的夜晚空城的局面，形成 24 小时充满活力的城市街区。联合周边漕河泾开发园区、上海师大徐汇校区和田林住 区，交汇轨道 12 号线及 15 号线，是促进区域内园区、校区、住区三区交融，

3、提供 公共服务、商务和生活服务 的共享平台，工作场所和居 住场所的“中途驿站”。提高路网密度和街道连接 性，保证道路畅通，为街 区内部的慢行提供基础；加强慢行系统建设，设置 过街天桥、林荫道、街具 等提高人行空间质量，设 置安全畅行的自行车道，形成相对慢行的街区环境。联系周边桂林公园、康健 园、煤气包公园等，同时 在塑造内部中央公园、广 场和庭院绿化等景观，为 城市生活创造不同的休闲 活动空间，美化街区环境，提高区域的宜居性。既是在多种功能上的混合，符合自身产业基础，引领 未来发展方向；又是在多 种空间尺度上的混合，和 城市宏观尺度呼应，同时 具备自身内部符合人性尺 度的空间。5愿景篇混合街区

4、互动体验式商业产研展结合&垂直产业生态链生态科技&定制住宅公共配套活力引擎在多种功能上的混合，既符合自身产业基础，又引领未来发展方向6愿景篇混合街区在多种空间尺度上的混合，既和城市宏观尺度呼应，又有自身内部符合人性尺度的空间7愿景篇混合街区既是在多种功能上的混合，符合自身产业基础，引领未来发展方向；又是在多种空间尺度上的混合，和城市宏观尺度呼应，同时具备自身内部符合人性尺度的空间独栋办公独栋办公独栋办公8愿景篇商业体验商业体验9愿景篇混合街区既是在多种功能上的混合，符合自身产业基础，引领未来发展方向；又是在多种空间尺度上的混合，和城市宏观尺度呼应，同时具备自身内部符合人性尺度的空间商业体验标准

5、办公标准办公商业体验混合街区既是在多种功能上的混合，符合自身产业基础，引领未来发展方向；又是在多种空间尺度上的混合，和城市宏观尺度呼应，同时具备自身内部符合人性尺度的空间。10愿景篇独栋办公住宅住宅企业公馆社区商业混合街区既是在多种功能上的混合，符合自身产业基础，引领未来发展方向；又是在多种空间尺度上的混合，和城市宏观尺度呼应，同时具备自身内部符合人性尺度的空间。11愿景篇图例图例混合街区既是在多种功能上的混合，符合自身产业基础，引领未来发展方向；又是在多种空间尺度上的混合，和城市宏观尺度呼应，同时具备自身内部符合人性尺度的空间。12愿景篇正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正

6、文正文正文正文正文正文正文正文正 文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文图例正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文 文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正混合街区既是在多种功能上的混合，符合自身产业基础，引领未来发展方向；又是在多种空间尺度上的混合，和城市宏观尺度呼应，同时具备自身内部符合人性尺度的空间。13愿景篇公园街区通过城市公园、广场和庭院绿化等景观，为城市生活创造不同的休闲活动空间，美化街区环境，提高区域的宜居性。14愿景篇公园街区通过公园、广场和庭院

7、绿化等景观，为城市生活创造不同的休闲活动空间，美化街区环境，提高区域的宜居性。15愿景篇提高街道连通性，形成小街区和十字路口模式，提高路网密度，保证道路畅通，为街区内部的慢行提供基础；加强慢行 系统建设，设置天桥、林荫道等提高人行空间质量，设置安全畅行的自行车道，形成相对慢行的街区环境。慢行街区16愿景篇提高街道连通性，形成小街区和十字路口模式，提高路网密度，保证道路畅通，为街区内部的慢行提供基础；加强慢行系统建设，设置天桥、林荫道等提高人行空间质量，设置安全畅行的自行车道，形成相对慢行的街区 环境。慢行街区17愿景篇正 文文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文

8、正文正文正文正 正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文图例图 例 图 例 图 例 图例正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文 文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正提高街道连通性，形成小街区和十字路口模式，提高路网密度，保证道路畅通，为街区内部的慢行提供基础；加强慢行系统建设，设置天桥、林荫道等提高人行空间质量，设置安全畅行的自行车道，形成相对慢行的街区 环境。慢行街区18愿景篇EMPLOYEES (200,000)RESIDENTS (96,905)STUDE

9、NTS (30,000)24H CITY-LIVING12H CITY-ENTERTAINMENT8H CITY-WORK多方位发展办公、商业、居住等功能，建设生活平台，吸引更多的园区就业群体在工作之余继续享用园区的餐 饮、休闲、文化和购物设施，由此打破传统 8 小时街区的夜晚空城的局面，形成 24 小时充满活力的城市街区。19愿景篇24H 街区多方位发展办公、商业、居住等功能，建设生活平台，吸引更多的园区就业群体在工作之余继续享用园区的餐 饮、休闲、文化和购物设施，由此打破传统 8 小时街区的夜晚空城的局面，形成 24 小时充满活力的城市街区。上午 10点-晚上 7 点-晚上 11点-中午

10、12点-24H 街区20愿景篇多方位发展办公、商业、居住等功能，建设生活平台，吸引更多的园区就业群体在工作之余继续享用园区的餐 饮、休闲、文化和购物设施，由此打破传统 8 小时街区的夜晚空城的局面，形成 24 小时充满活力的城市街区。21愿景篇24H 街区22愿景篇多方位发展办公、商业、居住等功能，建设生活平台，吸引更多的园区就业群体在工作之余继续享用园区的餐 饮、休闲、文化和购物设施，由此打破传统 8 小时街区的夜晚空城的局面，形成 24 小时充满活力的城市街区。24H 街区23愿景篇共享平台联合周边漕河泾开发园区、上海师大徐汇校区和田林住区，交汇轨道 12 号线及 15 号线，是促进区域内

11、园区、校区、住区三区联动，提供公共服务、商务服务和生活服务的共享平台，工作场所和居住场所的“中途驿站”。园区社区住区校区三区联动 共享平台24愿景篇共享平台联合周边漕河泾开发园区、上海师大徐汇校区和田林住区，交汇轨道 12 号线及 15 号线，是促进区域内园区、校区、住区三区联动，提供公共服务、商务服务和生活服务的共享平台，工作场所和居住场所的“中途驿站”。图书馆LIBRARY运动中心GYM公共服务 SERVICE商业中心MALL商业中心MALL孵化中心 INCUBATOR文化中心商业体验中央广场体育中心公共服务孵化中心共享平台联合周边漕河泾开发园区、上海师大徐汇校区和田林住区，交汇轨道 12

12、 号线及 15 号线，是促进区域内园区、校区、住区三区联动，提供公共服务、商务服务和生活服务的共享平台，工作场所和居住场所的“中途驿站”。25愿景篇邀请多位设计师在慢系统周边参与建筑、“街景”和艺术类作品设计，如长椅、月台、小型单元式商业，甚至楼梯等，成为美感与功能兼具的大众共享的文化永久艺术品。草间弥生 我的一个梦 2014藤本壮介 蛇 形 画 廊 2013J.Mayer H.时代广场座椅 2016Jaume Plensa 皇冠喷泉 2004共享平台26愿景篇图书馆LIBRARY运动中心GYM剧院THEATER人才公寓 APARTMENT企业公馆 APARTMENT煤气包公园 PARK桂林公

13、园 PARK中央公园 PARK地铁 METRO商业中心MALL餐饮CAFE餐饮CAFE餐饮CAFE公 共 慢 系 统商 业 慢 系 统住 宅 慢 系 统特色座椅广场雕塑构筑物景观喷泉展示画廊主题装饰邀请多位设计师在慢系统周边参与建筑、“街景”和艺术类作品设计，如长椅、月台、小型单元式商业，甚至楼梯等，成为美感与功能兼具的大众共享的文化永久艺术品。共享平台27愿景篇总平面图Masterplan28愿景篇背景篇BACKGROUNDS城市背景URBAN规划背景PLANNING区域现状环境 区域发展概况人口概况基地用地指标基地区位 土地利用 交通分析 绿化分析上位规划 地块图则发展背景DEVELOPI

14、NG城市背景Backgroundsxh240A-02xh240A-04xh241A-01xh241B-01xh241C-01张 江内环线中环线徐家汇虹桥机场基地漕河泾上海南站31背景篇地块编号用地面积(m2)xh241B-0141,384xh241A-0131,533xh241C-0120,028xh240A-0219,681xh240A-045,755基地面积合计118,381基地地处漕河泾新兴技术开发区漕东片区，毗邻 已开发相对成熟的漕西片区；位于中环线与内环线之间，距中环线 1.3km，距 内环线 2.0km；周边主要受徐家汇商圈辐射，直线距离约 3.4km。本项目南临漕宝路，北临田林路

15、，基地内被苍 梧路，田仪路和全州二路分割为 4 个地块：XH240A-02/04，XH241A-01，XH241B-01，XH241C-01，各地块指标如右。直线距离（km）驾车距离（km）至内环线2.02.5至中环线1.31.4至徐家汇3.44.0至市中心（人民广 场）9.212.0基地区位基地用地指标基地SITE虹桥CBDHONGQIAO CBD世博中心FORMER EXPO AREA小陆家嘴LITTLE LUJIAZUI徐汇区XUHUI城市对比LUWAN闵行区MINHANG松江区SONGJIANG青浦区INGPU嘉定区JIADING长宁区CHANGNING普陀区PUTUO闸北区ZHABE

16、I虹口HONGKOU杨浦YANGPU浦东新区PUDONG人民广场PEOPLES SQUARE南京西路NANJING WEST ROAD上海南站SHANGHAI SOUTH STATION转型升级区域32背景篇漕河泾开发区CAOHEJING基地SITE优化提升区域重点建设 区域协调发展 区域徐汇区XUHIU DISTRICT黄浦江发展轴HUANGPU DEVELOPMENT AXIS黄浦江发展轴HUANGPU DEVELOPMENT AXIS虹桥枢纽-浦东空港发展轴HONGQUIAO HUB-PUDONG AIRPORT AXIS城市背景Backgrounds基地位于上海西南的徐汇区，离几大城市

17、中心均有一定距离的空白地带，急需建设新的 区域中心。从上海未来的两大发展轴来看，基地属于浦江南侧发展带动区域；从徐汇内部区域来看，漕河泾高新技术的原有工业园区是进行转型升级的重点区域。土地主要使用功能布局PRIMARY LAND USE DISTRIBUTION服务设施及区域中心SERVICE FACILITIES&DISTRIC CENTERS基地位于漕河泾高新科技开发区的The site is located in the east part of the东侧。其周围多数已经作为工业及Caohejing Hi-Tech industrial development.Its研发办公楼被开发利

18、用。目前多数surrounding area has been mostly developed新的开发重点为住宅区域。as industry and and R&D offices.Currently many new developments are focusing onresidential construction.由于每天进入此区域庞大的工作人Currently there is a huge demand for service流以及急速增加的住宅区域使的facilities due to the increased number of目前对于配套服务设施的需求量resident

19、ial areas as well as the large number很大。现存的比较活跃的服务配套of working population commuting to the设施主要分布在漕河泾开发区的外area every day.The existing popular service围。此外，上海师范大学坐落于基area is located around the Caohejing Tech地附近，因此本地块的发展将成为Park.Furthermore,the Shanghai University一个全新的区域中心。is located in the proximity of

20、the site which requires the development of a new districcenter.住 宅 商 业 工 业 服 务 绿化ResidentialCommercial IndustryServices Green上海师范大学SHANGHAI NORMAL UNIVERSITY漕河泾高新科技园区CAOHEJING TECH PARK基地SITE基地SITE城市背景33背景篇Backgrounds基地位于漕河泾高新科技开发区的东侧。漕河泾开发区内部多数已经作为工业及研发办 公利用。区域外部的开发重点为多为住宅区域。由于每天进入此区域庞大的工作人流以及急速增加的

21、住宅区域使的目前对于配套服务设 施的需求量很大。现存的比较活跃的服务配套设施主要分布在漕河泾开发区的外围。此外，上海师范大学坐落于基地附近，也需要将本地块发展成为一个全新的区域中心。主要城市道路网络MAIN URBAN ROAD NETWORK速 路 干 道 干 道 支路地铁12号线-2015 地铁9号线-现存 地铁15号线-2020地铁4号线 地铁11号线铁路主要地铁线路网络MAIN SUBWAY NETWORK基地位于一个非常密集的城市道路The site is positioned within a very dense网络之中。从城市各个方向均能很urban road network.

22、It is very easily accessible方便的进入此地块。这种超强紧密from every direction in the city.The strong的城市网络结构使此区域很适合发urban networks makes its position suitable展成为未来混合城市功能区域。for future mixed use development.Motorway快Primary road主Secondary road次Tertiary roadLine 12 -2015Line 9-existing Line 15-2020Line 4Line 11 Railw

23、ay此区域的主要公共交通网络为地The main public transport network in the铁。目前只有一个现存的地铁线路area is based on the subway.Currently there经过此地块，2015年与2020年会增is only one existing line in proximity of the加两条地铁线。area,with two additional being built in 2015 and 2020.地铁9号线站点LINE 9 STOP地铁1512号线站点LINE 1512 STOP地铁12号线站点LINE 12 STO

24、P上海南站SHANGHAI SOUTH STATION基地SITE基地SITE城市背景34背景篇Backgrounds基地位于密集的城市道路网络之中，城市各个方向均能便捷地进入。这种超强紧密的城 市网络结构使此区域很适合发展成为未来混合城市功能区域。此区域的主要公共交通网络为地铁。目前有 9 号线地铁经过此地块，2015 年将建成地铁12 号线，2020 年将建成地铁 15 号线。公共绿化空间网络PUBLIC GREEN SPACES NETWORK水体布局WATER LAYOUT虽然在漕河泾开发区存在很多的工Shanghai is a very green city and with it

25、the业区域，但是上海还是一个绿化率Caohejing area despite the strong industrial很高的城市。两大主要的公园，桂presence.The two major parks Guilin Park林公园和康健园距离基地仅数米之and Kangjianyuan Park are located just a遥。few meters from the site.The existing roadcrossing the site is very green as well as theplanned green belt around the entire a

26、rea.上海目前现存的河流网络也扩展到The water canal network present in Shanghai了漕河泾开发区。它不仅提供了一is also extended in the area of Caohejing.个舒适的环境，而且结合与景观结It offers a pleasant enevironment and合提升了整个区域的生活品质。combined together with the landscape adds to the quality of life in the area.康健园KANGJIANYUAN PARK黄浦江HUANGPU RIVER上海

27、植物园BOTANICAL GARDEN桂林公园GUILIN PARK基地SITE城市背景35背景篇Backgrounds虽然在漕河泾开发区存在很多的工业区域，但是上海还是一个绿化率很高的城市。本区 域内两大主要的公园，桂林公园和康健园距离基地仅数米之遥。上海目前现存的河流网络也扩展到了漕河泾开发区。它不仅提供了一个舒适的环境，而且结合与景观结合提升了整个区域的生活品质。发展背景Backgrounds古北区域：外籍人口集聚高尚居住区，小区品质较好，商业配套丰富；徐家汇区域：城市副中心高尚居住区。区域内高品质小区较多，包含部分老公房小区，整体区域内居住品质较好；次新房居住区a：次新房项目聚集，部分

28、老公房小区如万源新城等次新房项目；次新房居住区 b(新项目)：如长春新苑、金祥苑等；次新房居住区 c：部分别墅项目与次新房项目集聚老研发片区：部分自用型老旧办公大楼形态集群，科研院所集聚区；新研发片区：怡虹产业园、越界产业园、华鑫中心等项目；田林板块：老公房小区为主，建筑陈旧较为杂乱。大学片区新建保障房项目第六人民医院田林板块次新房居住区新建写字楼集群老研发片区新研发片区古北方向徐家汇方向临街商铺1 漕河泾新兴技术开发区漕西片区2漕河泾新兴技术开发区漕东片区基地1cab2工业聚集 工 业 区产业链延伸 产业园区价值链延伸 城市功能区20.0漕河泾开发区员工数（万人）18.016.014.012

29、.010.08.06.04.02.00198819912003200420062010国家经济技术国家级高新技国家级出口国务院批准扩中国服务外包国家新型工业化开发区术产业开发区加工区地建设浦江高示范基地产业示范基地数据来源：漕河泾新兴技术开发区官方统计科技园36背景篇区域外部现状基地周边具备市级成熟商圈、高端居住区、新兴技术开发区以及大学园区，提供一定基 数的具备消费能力的商务、居住人群，对本基地具有利好影响；未来通过片区整体打造，可在功能方面与外部对接，在人流上实现共享。区域内部现状漕河泾新兴技术开发区内部尚未出现高品质综合体项目，与板块区位条件及区域价值不 符；内部商业配套档次低，而商务配

30、套基本缺失，需要在配套功能方面进行补足；居住 功能发展相对落后，产品需要更新换代进行升级改造。区域发展概况漕河泾新兴技术开发区规划建设用地总面积 1,428ha，重点发展以微电子、计算机及软件、光电子为主的信息产业。在空间上形成了“三区、两中心、两带”的格局，即东区仪表工业区、中区微电子产业区和西区科技绿洲园区。开发区在整体“退二进三”的发展背景下，未 来将向多功能复合的都市功能区转型。漕西片区主要规划为科技绿洲未来将进一步开发写字楼，然而商业配套较少。漕东片区规划创建创新引领、高效便捷、时尚活力、环境优美，功能齐全，集产、学、研为一体的生产性服务业集聚区。漕河泾开发区东区人口规模1.96 万

31、人总用地面积197.23 公顷建设用地面积192.19 公顷规划范围内总建筑面积296.12 万 m2数据截止：2013 年 3 月基地15 号线12 号线徐家汇商圈华润万象城1.5km2.5km截 流延伸延 伸截流截流南方商城发展背景Backgrounds20.015.010.05.02.17.69.011.03.011.322.0-居住人群中高端消费人群其他办公人群中高端消费人群酒店人群中高端消费人群学生人群中高端消费人群合 计中高端消费人群其他其他其他其他主要筛选住 宅品质较高 的 2002 年 以后次新房 小区居民基本以老公房居民为主。根据对田林街道、康健街 道及虹梅街道居委会访谈，区

32、域老公房居民以上海本 地家庭为主，部分年轻住 户，以租房居住为主，也 有一定消费力。根据对漕河泾管委 会访谈，区域写字 楼办公人群普遍学 历较高,基本在大 学本科以上,整体 素质及收入水平相 对较高。从事第二产业 生产人群，收 入水平偏低，且居住地一般 偏离本区域，在本地消费需 求相对较少。学生消费力虽 然有限，但对 休闲餐饮、休 闲娱乐等类型 商业也有较高 的需求。酒店人群基数很小，且其在周边消费 需求较低。0.20.4单位：万人25.037背景篇核心辐射圈人口：11.1 万外围辐射圈人口：28 万人口概况根据上海漕河泾开发区人才资源现状与需求调查研究分析报告，截止 2011 年末，开发区共

33、有从业人员约 20 万人，其中经营管理人员为 3.4 万人，专业技术人员为 5.8 万人；大学本科及以上学历人员数约 10 万人，占总数的 47.45%；漕河泾开发区境外企业构成其 中博士 1800 名、硕士 18392 名，留学归国人员 1438 名，外籍人士 1627 名。现状漕河泾 地区人才发展呈现出“学历高、境外多、专业强”的特征，应针对人才的特征，提供相应 的设施。人口研究范围轨道交通将扩大项目辐射范围，根据项目商圈格局路网结构，以及地铁带来的衍生辐射 划定本项目的衍生范围。核心圈层界定本项目调查住宅样本数量 72 个，其中 2000 年后住宅小区 22 个，居民人数统计 21064

34、 人；调查办公样本数量 36 个，其中三产办公人口 90000 人，该数字已与 漕河泾管委会进行核实。项目周边以居住人口、办公人口为主。外围圈层界定本项目周边考虑受到徐家汇商圈、华润万象城、南方商城的商圈截流；同时轨道交通 12 号线、15 号线将使项目辐射范围带来一定延伸，本项目可向闵行古美方 向，及徐汇南部板块华泾等方向延伸。外围辐射主要以居民为主，人口基数 28 万人。人口特征根据深入调研对区域人口特征进行把握，以居民和商务人口为主。其中居民人口高端比 例有限，大部分以上海本地家庭为主，有一定消费力。学生消费力虽然有限，但是对餐饮、休闲娱乐等商业还是有较高需求。规划背景Backgroun

35、ds$FOUSBM$JUZ倝#BPTIBO/FX 5PXO倝+JBEJOH/FX 5PXO 嵙倝 2JOHQV/FX 5PXO瑟度倝 JSQPSU/FX 5PXO倝)VJOBO/FX 5PXO匠寐倝 4POHKJBOH/FX 5PXO倝+JOTIBO/FX 5PXO嵳度倝)BSCPVS/F縄倝屎 绥尪嵙牝咕菔倝僤抠卌劫峃絅劫錭岅峃饭荛嵙荛匆荛寐荛蓍廩荛 荛 加 荛 遤倝.JOIBOH/FX 5PXO咕倝/BORJBP/FX 5PXO图 例中心城新 城 /县 中心镇194838背景篇19792015上海市城市总体规划考虑市域人口分布、空间格局和公共资源配置，通过划定生态间隔带、控制城镇发 展规模

36、、明确城镇公共中心，形成大中小城市和小城镇合理分工、协同发展的“多 中心、组团式”网络化城乡空间格局。建立“主城区新城新市镇村庄”的城 乡体系，差别化制定发展策略，缩小城乡差距，推动城乡统筹和一体化发展。徐汇区总体规划2014 年徐汇区城镇建设总用地为 51.2km2，其中：居住用地 1,969ha，占总用地的38.4%；公共服务设施用地 989ha，占总用地的 19.4%；工业仓储用地 467ha，占总用 地的 9.1%；绿地 373ha，占总用地的 7.2%。徐汇区用地结构呈现公共设施用地比重相对较高、工业用地比重偏高，绿地比重偏 低等特点，在未来发展中应加快推进产业转型，同时注重城区环境

37、品质的提升。徐汇区现代服务业发展2013 年徐汇区现代服务业的税收已经占到了全区税收总量 的 41.2%，现代服务业在区域经济中的地位日益突出。以徐家汇为中心，发挥漕河泾开发区和徐汇滨江的重要支撑作用，牵引其他集聚区。要求在未来结合产业的转型发展，进一步推动漕河泾地区现代服务业的发展，重点 聚焦生产性服务业的发展，加强漕河泾地区作为现代服务业集聚中心的带动作用。漕河泾新兴技术开发区规划漕河泾新兴技术开发区（以下简称漕开发）成立于 1992 年，地处中心城区，是国务院批准的全国首批 14 个国家级经济技术开发区之一。2007 年，上海市规划和国土资源管理局组织编制了漕开发区（S030701、S1

38、10301）控制性详细规划，并获得市人民政府批准通过。2013 年 3 月组织开展了上海市徐汇区漕河泾开发区东区控制性详细规划（修编）的相关工作。依据上海建设全球城市的总体发展目标，在“创新驱动、转型发展”的新形势和徐 汇区塑造全球城区的发展新要求下，漕开发地区也迎来了转型发展的新机遇，原规 划对东区的发展定位、用地性质和相关地块控制指标已不能满足现今的发展需求。新规划拟将在漕河泾开发区东区形成“一核、五轴、三节点”的空间结构。其中，形成一个公共综合配套核心、三个绿化景观中心、五条景观联系轴。背景篇40背景篇地块优劣势小结SWOT依托有利的区位条件，地铁的开通，充足的客群基础，本项目有机会开发

39、复合功能的高品质综合体 提升办公功能，升级商业配套、补足商务配套功能、增加居住功能、完善公共配套，以完善整个区域功能、缓解交通压力、发挥地块价值、提升区域活力和档次。地块问题地块机会上海整体工业区的外迁趋势，中环内工业用地向复合 功能转变；漕河泾整体退二进三转型升级的背景下，园区将向都 市功能区转变；地块处内中环之间，且未来将拥有 3 条轨道交通线贯 穿，地块价值将较大提升；本项目核心辐射圈层内中高端人口约为 11.1 万，外围辐射圈层人口约 28 万。有大量商务办公人口和居住人 群。周边区域学校、医院配套较好，是上海知名的学区房 区域。目前工业土地的性质单一，工业性质用地限制了功能 的多元化

40、和地块价值的发挥；漕河泾区域基本以办公功能为主，其中漕东更是以老 旧的办公楼为主，区域整体功能不完善；商业配套档次过低，难以匹配区域办公及居住人口需 求；商务配套基本缺失；居住功能老化，周边基本以 上海老公房为主，区域内大量办公人口选择的余地较 小；因区域内功能不完善，大量办公人口早晚高峰期出行 导致目前外部地面交通压力较大，未来轨道交通有一 定程度缓解，但还需通过功能完善将人“外疏、内导”，在内部发展商业、居住等功能。策划篇PROGRAMMING产业基础INDUSTRY办公体量预测 办公市场供需与功能定位 商业市场容量预测商业市场供需与功能定位 住宅市场容量测算住宅市场供需与功能定位 公建市

41、场供需与功能定位总体定位产业结构其及企业分析 漕东片区产业规划格局 核心商务区产业外溢产业方向 产业发展平台功能定位FUNCTIONS产业基础Industrial basis开发区产业规划高科技现代服务业成下一个发展重点浦江园区新兴开发区电子信息 新能源 环保等先进制造业将进一步产业 升 级，生产型 项目外 移，提 升高科技现代 服务业发展力 度一园一区“一区”“一园”双轨规划100%80%60%40%20%0开发区产业结构分析现代服务业高速发展，以服务外包业务为主2008 年75%25%2009 年65%35%2010 年46%54%二产销售收入三产销售收入电子信息 30%软件通讯 30%汽

42、车研发 15%新能源 5%生物医药 10%其他 10%入驻企业行业分布运营总部 研发中心 其他结算中心企业职能部门产业结构及企业分析漕河泾新兴技术开发区产业已经由单纯的生产制造逐步向服务型复合型企业转型升级，区域内高科技企业有一定程度聚集，入驻企业多与互联网行业相关，企业职能部门也以 运营和研发中心为主。开发区第三产业呈高速发展，第三产业销售收入占比由 2008 年的 25%上升至 54%，区域 产业由生产制造型向服务型转变，第三产业的销售收入以知识服务外包业为主；从开发区产业规划分析，生产型项目将逐渐外迁，本基地所在板块将重点发展高科技 现代服务业；开发区初步实现大型企业总部集聚，以电子信息

43、、软件通讯类企业为主，多为从事服 务外包类的企业；开发区初步实现了企业总部集聚，78 家世界 500 强跨国公司在区内设立 90 多家高科技 企业；开发区总部企业的行业分布以电子信息、软件通讯为主，占总量的 60%。数据来源：漕河泾新兴技术开发区官方统计43策划篇漕东十二五产业规划重点产业环节规划内容1+5+1 的产业结构布局电子信息制造业全产业覆盖着力推进微电子、光电子、计算机软硬件、无线通信等行业企业发展，加快构建产业链完 备、企业关联性较强的电子信息制造产业集群。软件信息服务业信息服务外包重点承接全球离岸服务外包业务，引导区内企业外包数据处理、信息技术运行维护等非核 心业务，建立基于信息

44、技术和网络的服务外包体系。新材料研发、应用围绕绿色经济、低碳经济发展，构建全产业链，鼓励太阳能、新型电池材料、以纳米技术 为核心的节约型材料、新型复合材料等新领域高端产品的研发与应用。新能源技术研发注重与枫林生命科学园区的优势互补，推动生物医药从基础研究、技术研发到产业化的集 群式规模发展.生物医药研发、制造利用已有汽车研发配套产业基础，积极引进一批世界级汽车配套部件设备研发和制造企业，壮大汽车研发配套产业汽车研发金融信息服务、重点推进金融资讯信息服务平台和股权投资机构集聚区建设”的发展思路，推进等金融资 讯信息服务企业集聚区建设；重点发展私募股权投资基金、风险投资基金、科技创业投资 基金等新

45、型金融业态.金融服务新型金融全产业覆盖产业基础Industrial basis漕东片区产业格局规划漕东片区“十二五”发展规划分析：进一步促进二、三产融合发展，构建“1+5+1”的产 业格局，重点发展高新技术产业相关的生产型服务业，促进服务外包、研发、应用等产 业环节的发展。在保持现有工业贡献度的基础上，优化产业结构，使漕东片区的二、三产营业收入比 重提升为 25:75；实现高新技术产业化，重点发展与之相关的生产型服务业，促进服务外包、技术研发、应用等产业环节发展；漕东片区规划依托现有的高新技术以及服务外包的产业优势发展科技金融服务产业。发展经济目标实现现代服务业营业收入 470 亿元，年均增长

46、 15%；实现工业总产值 320 亿元，与“十一五”期末持平；实现税收 85 亿元，年均增长 15%。数据来源：漕河泾新兴技术开发区官方统计44策划篇弱强类别行业行业选址因素 说明溢出效应 判断区域产业集聚度运营成本交通便利性商务配套设施人才集聚程度企业形象靠近目标客户生产性 服务业金融金融行业对企业形象要求较高，要求更靠近目标客户；溢出较少物流物流企业更看重运营成本和交通便利性，较适合于外围发展；存在溢出研发研发类企业对产业集聚程度和运营成本较为敏感；存在溢出电子信息电子信息企业由于无需与客户直接接触，对运营成本更加关注；存在溢出文化传媒文化传媒企业偏好园区，对于客户直接接触等关注度较低，关

47、注 运营成本。存在溢出专业服务业专业服务业对企业形象和目标客户之间的距离因素较为敏感；溢出较少消费性 服务业教育教育产业对运营成本、交通便利程度较为敏感；存在溢出商业 商业由于交通的便利程度提高，存在向外围区域溢出的趋势；存在溢出医疗保健医疗保健对与目标客户的距离较为敏感，且客户资源一般集中于 中心区；溢出较少文化传媒文化传媒主要依托区域产业规划和资源；溢出较少细分行业溢出效应判断产业基础Industrial basis漕东片区产业格局规划漕东片区“十二五”发展规划分析：进一步促进二、三产融合发展，构建“1+5+1”的产 业格局，重点发展高新技术产业相关的生产型服务业，促进服务外包、研发、应用

48、等产 业环节的发展。在保持现有工业贡献度的基础上，优化产业结构，使漕东片区的二、三产营业收入比 重提升为 25:75；实现高新技术产业化，重点发展与之相关的生产型服务业，促进服务外包、技术研发、应用等产业环节发展；漕东片区规划依托现有的高新技术以及服务外包的产业优势发展科技金融服务产业。发展经济目标实现现代服务业营业收入 470 亿元，年均增长 15%；实现工业总产值 320 亿元，与“十一五”期末持平；实现税收 85 亿元，年均增长 15%。45策划篇弱强功能定位办公市场容量与供需 市区各行业企业以及漕河泾内部企业对本项目的意向度均由电话普访得到，企业对于不同职能部门的设置、需求物业类型的偏

49、好度、入驻项目形式的意向度，均由分行业企业普访得到；各行业的企业数量根据年鉴及相关行业协会访谈得到；企业平均面积根据分行业市场供应面积，分行业市场需求面积综合估算；现代服务业主要包括贸易物流/金融服务/工业设计等 由于产业定位中，汽车配套研发、航空航天及新能源研发平台发展有限，因此总办公体量中剔除这三个产 业的研发职能体量；按照市场比较法和投资法分析，区域销售型项目年去化率约为 2.6 万 m2，按照两年去化 60%的进度计算，可销售面积约为 8.6 万 m2，建议将 LOFT 产品和标准办公出售。办公市场供应小结徐汇区板块总体格局：徐汇区是上海甲级办公的重点板块，办公总量占全市的 9.9%，

50、租 金基本高于全市平均水平，空置率表现为全市最低；板块迁移：徐家汇办公租金长期处于高位，在供应稀缺和租金上涨的双重影 响下，将促使部分企业的职能部门向漕河泾溢出，对本项目发展办公物业有 一定利好影响。漕河泾板块产品供应产品结构:漕河泾板块的办公楼市场大部分产品比较陈旧，符合市区高 标准办公楼的产品相对较少；中高端产品占比：漕河泾中高端办公产品(A 类办公）占总量的 59%。客户结构客户类型：漕河泾入驻企业多为国内高科技企业和生产型服务类企业，主要以营运中心和总部为主；企业需求：A 类办公楼的辐射能级更高，对外资企业有较高的吸引力。产品偏好租售方式：区域办公产品主要以租赁型为主，销售型办公数量较

51、少；面积偏好：面积分割集中在500m2 以上，高科技产业对办公面积需求较大，生产型服务业企业对面积需求较小。办公市场需求小结企业需求板块内企业对本项目有一定的意向度，以电子信息、IT 软件等高科技企业为 主，偏好标准型办公产品。板块外的意向企业主要以电子信息、生物医药、贸易物流类企业为主，主要 看中区域的产业集聚，偏好 500-2000m2 的办公户型。办公测量模型市区企业外溢内部 转移行业分布TMT行业电子 信息生物 医药汽车 研发新能源航空 航天生产型 服务业上海市企业数量(预计至2017 年）2231200002180217152146120002750有搬迁或增加面积企业比 例17%1

52、4%13%15%15%15%18%13%对漕河泾的意向度21%32%22%5%14%20%14%100%对项目所在区域的意向度 12%30%11%10%10%510%18%27%平均企业规模3132426045752435人均办公面积1217171815141814行业需求面积2132114622797651762152301916347297区域需求办公空间230312职能意向 度总部15%24%10%15%20%35%18%35%销 售/运营中心35%55%73%65%25%15%82%37%研发中心50%21%17%20%55%50%0%28%分职能办 公量总 部/运营中心 319835

53、0951286264380632916554销售中心746280708939111454342883417500研发中心1066130708218735119115013243物业需求 意向标准型办公37%47%77%17%83%12%62%77%独栋型办公（展示）40%25%23%56%17%79%27%16%Loft 意向度23%28%0%27%0%9%11%7%各物业需 求空间 标准型办公788977972990630179282180136419独栋型办公（展示）8529365572959983718294947568Loft 意向度49043169804702138683311合计2

54、3031246策划篇办公体量预测:标准办公面积：15-16 万 m2 独栋展示办公面积：4-4.5 万 m2 LOFT 办公面积：3.3-3.5 万 m247功能定位办公定位TMT 全产业垂直闭环旗舰 互联网+平台创新思维科技前沿创新产品展示体验航母We创、We 闯 创客社区众创空间/TMT 相关企业 孵化器/产品体验中心 企业展示/交流平台办公定位办公展示+体验众创办公垂直生态产业产品类型：多层低密度展示办公、标准办公、LOFT 办公产品功能：研发+展示+线下体 验目标企业类型：互联网+企业、TMT 产业（原漕河泾已有企业的升级 版或由互联网衍生的新的部门）企业职能：运营中心+研发中心+展示

55、中心产品类型：工位出租产品功能：众创空间+孵化平台目标企业类型：互联网+企业、文化创意、设计企业规模：小型或微型服务亮点：主题会议室+公共交 流区+展示体验区+孵化器功能众创平台：人人创业、万众创新孵化平台：TMT 小微企业和创客型 企业的摇篮展示交流平台：“企业 2.0 的展 示和交流平台体验平台：互联网企业线下互动 场所47策划篇功能定位住宅市场容量与供需核心圈层辐射人口外部辐射引入人口办公人群居住人群市级传统商圈外溢置业需求区域办公人口数 (人)90,000区域内居住人口数 量(人)96,905徐家汇（含周边）商务办公 人群(人)99,000置业需求人口比例71%二次置业需求比例*116

56、%置业需求比例63%购买力可承受比例17.50%购买力可承受比例 17.50%外溢置业需求比例79%对板块意向度35%对板块意向度35%对本板块意向度35%对本项目意向度14.30%对本项目意向度14.30%对本项目意向度14.30%目标客群人口数 (人)560目标客群人口数 (人)49目标客群人口数(人)2466户均居住面积(m2)84.4户均居住面积(m2)84.4户均居住面积(m2)84.4需求面积合计(m2)47,243需求面积合计(m2)4,094需求面积合计(m2)208,164内部需求量51,338208,164办公人群租买比例8：2居住人群租买比例 0.5:9.5外部辐射引入人

57、群租买比例2.5:7.5办公人群需求小户 型配比70%居住人群需求小户 型配比2.5:7.5外部辐射引入人去需求小户 型配比2.5:7.5自住型置业需求总 量（m2）259,502投资性置业需求占 比16%住宅物业总市场空间（m2）301,022四类人群置业需求测算模型住宅市场供需小结住宅定位：科技住宅+定制住宅主要面对 4 类客群需求：区域办公人群就近置业；周边居民二次置业需求；紧邻市级商圈外溢需求；投资性需求。-为本次针对性目标客群的需求问卷调研结果。区域市场供应小结田林板块住宅市场 2014 年新增两个住宅项目，平均年去化 3.4 万 m2；新增住宅产品无特色亮点，市场未完全释放。区域市

58、场需求小结改善类住宅、婚房为主要购买目的，户型面积段多集中在二至三房；客户主要关注周边的绿化情况及商业配套是否完善，学区房也是主要考虑。供应导向供给稀少，产品类型单一，市场未得到释放；区域对住宅仍有极大需求；立足项目未来规划和田林区域未来市场，规划打造高端特色住宅产品。需求调研小结部分客群对项目所在区域存在一定意向度；购买客户有一定价格承受力；客户对产品有一定高标准要求；客户对绿化、商业配套及学校资源较为关注。住宅市场容量测算根据需求法对本项目住宅物业空间进行测算，总可开发空间为 30 万平米。市场空间为本项目在市场可消化范围内的可开发上限，根据地块条件受到土地规划条件48策划篇限制。住宅物业

59、总量上限为综合体总体量的30%，该数值只要未超过市场总空间，均为可行。功能定位住宅定位毗邻生态绿地，科技智能舒适体验 多种产品可供选择，客户需求随意定制住宅定位生生态态科科技技住住宅宅科技定制住宅传统住宅产品科技化生活居住实用性至上科技绿色环保潮流客群描述：以区域周边居住、商务人口为主要客群，辐射 上海其他板块人口，少量投资客群。产品描述：将科技技术与传统住宅产品相结合，传统改善 型住宅的科技升级版，打造户型宽敞舒适，生 活环境更加健康的生态高品质住宅产品个性化灵动组合空间城市中坚力量新追求健康舒适的科技理念49策划篇客群描述：以科研办公人员基础，区域 30-50 岁年龄层财 富新贵、高品质居

60、住需求客群，辐射上海其他 板块品质住宅客户。产品描述：更注重现代年轻财富新贵阶层的个性化需求和 生活品质的需求，提供灵动的自由组合空间，从生活生态科技性到满足个性居住需求，全方 位高品质的完美居所。弱强功能定位商业市场容量与供需 测算的商业面积指日常消费型商业，不包括专业市场面积；消费金额依据目前各类人群的实际消费金额需求调研得出，未考虑未来 CPI 增长等影响因素。测算模型以保守原则为基础，一级辐射圈内核心客群消费概率有两种情况，肯定的客户和肯定&潜在视情况而 定的客户，二级辐射圈内的外围客群主要包括表达肯定消费意愿的客户。消费概率、消费金额、消费频次、地效均根据市场调研获得，地效根据不同辐

61、射商圈区域客群消费力进行 细分调研；一级商圈以项目周边 1.5KM 范围内商务办公人口和居民为基础；二级商圈人口以本项目为核心 3KM 范围内居民为基础；适龄概率指具备消费能力的居民百分比，根据实际调研区域范围内的人口结构估算；办公人口根据本区域现在及未来总体办公推出体量估算；考虑到本项目商业是社区型商业，适当调低零售、休闲娱乐比重，提高生活服务的比重商业市场容量测算本项目市场容量空间在 4.8-8 万m2，其中 8 万 m2 的容量有一定市场风险。考虑到未来周边 商业的竞争压力和实体商业受阻的经营趋势，建议采取稳健策略：商业发展：约 4.8 万 m2，建议地上商业：约 4 万 m2，建议地下

62、商业：5000-8000m2商业市场供需小结区域商业市场研究区域商业已有较好基础，但商业档次整体不高，以中档、中低档为主；周边未来三个大型项目入市，定位为中高端、高端一站式购物中心，本项目 在规模、集聚度方面相对没有优势。消费者调研&商家需求预判本项目商业主要辐射三大潜在客群：办公人群+本项目及周边居民+部 分周边大学生；商务白领消费特征聚焦：Lifestyle、健康、社交分享；周边居民消费特征聚焦：体验性、情景化、舒适自然；周边大学生：娱乐性、社交分享、去零售。对标案例&创新型商业案例复兴 SOHO 里弄式商业；西田购物中心：购物中心和联合办公的混合。供应小结:周边商业供应量大，类型综合，本

63、项目主力辐射范围在项目周边板块；需求小结:目标客群以周边办公人群及周边居民为主，小部分周边大学生；案例小结:建筑风格适度的集中和半开放式的街区风格；业态零售比重低，强调 Life-style 氛围、体验、分享、情景。50策划篇人口 类型指数2020单位项目购物餐饮娱乐一级辐 射圈居住客群(含 大学生)万人商圈人数10/消费概率（1）40%65%50%/消费概率（2）49%74%66%/适龄概率90%90%90%元/月 消费金额1360583568万元/月 消费合计489634112556元/m2/天 单位面积收益504030m2商业面积326402842128400办公客群万人商圈人数11/消

64、费概率20%31%25%元/月 消费金额1494593660万元/月 消费合计328720221815元/m2/天 单位面积收益504030m2商业面积219121685120167二级辐 射圈居住客群万人商圈人数28/消费概率11%33%16%/适龄概率90%90%90%元/月 消费金额1360583568万元/月 消费合计3769.94848.22290.2元/m2/天 单位面积收益504030m2商业面积251334040225446/m2分业态面积合796858567474013总和/m2使用面积总和239372-259739/m2建筑面积总和398954-432899未来周边新增供应

65、m2建筑面积总和350000本项目商业发展空间m2建筑面积总和48954-82899餐饮美食互动体验智能概念体验文化艺术体验漫生活、轻享受、情感圈、跨界、体验商业档次：中高档主力目标客群：漕河泾区域办公人口+本项目及周边田林、康健、漕河泾 等板块居民+周边高校学生建筑形态：街区式底商+街区式 BLOCK互动体验式商业中心美容健康养生生活品味零售51商业定位娱乐休闲社交品牌跨界集合店功能定位商业定位鑫生活51策划篇功能定位基础设施服务供需文化设 施分类品牌功能建筑面积（m2）门票（RMB）匹配度美术馆上海民生现代 美术馆文化艺术展览、交流会400020东京中城三得 利美术馆绘画、陶瓷、玻璃等46

66、63120东京中城 2121 design sight设计展览39550博物馆上海自然博物 馆“自然人和谐”主 题展、科普教育活动4525750上海玻璃博物 馆玻璃艺术展览、DIY 玻 璃工坊2961248上海八音盒陈 列馆欧洲八音盒艺术及其发 展历史的专题型博物馆4000050主题活 动中心巧克力开心乐 园以“巧克力”等元素打 造的大型创意主题乐园 各类 DIY、亲子活动、30000（占地）200绿地长岛冰雪 嘉年华冰雕、娱乐活动20008852策划篇文化配套设施研究美术馆/艺术展览馆综合考虑美术馆、博物馆、主题活动中心等文化设施的面积以及本项目 smart city 总体 定位、建议发展美

67、术馆配套生态绿地，可定期在展馆或绿地空间衍生各类艺术活动，此 外可在整个项目上配套各类艺术雕塑和小品，营造整个区域的文化艺术氛围。建议将文 化功能设置在屋顶，不占用占地面积且将人群导入高区。功能定位基础设施服务供需项目名称地址棋牌教室运动房医疗卫 生服务舞 厅/书法教室阅览室静安区老年活动中心乌鲁木齐北路459 号长宁区老年活动中心水城路 689 号XX同济大学老年活动中心政立路 821 弄 9 号X虹口区欧阳街 道老年活动中心天宝西路 597 号XX老西门街道 老年活动中心蓬莱路 374-2XXX老年活动中心医院/卫生站医疗养老配套设施研究目前区域周边老年活动中心和医疗卫生站较多，但区域内部

68、配套相对匮乏。建议根据区域未来导入人口情况设置相应的医疗养老设施。公共服务发展趋势除传统社区医疗及养老板块，商务区办公人群对养育托管中心、社区教育等要求逐渐 增加，本项目打造多元融合的创新型区域，可增加养育托管中心增强项目品质。由于现在大部分老年活动中心已经被社区活动中心取代，但大部分适老功能必须保留。适老设施+棋牌教室+运动房+技能教室+图书室+医疗配套服务=建议面积：1500-2000m22.5km 核心区供应医疗配套比老年活动中心 85%医院/卫生站 15%53策划篇5km 核心区供应医疗配套比例老年活动中心 82%医院/卫生站 18%功能定位基础设施服务供需体 育 设 施 周 边 格

69、局：A：以上海体育场为核心的大型室内体 育场B：依托漕开发的商务运动会所C：以上海师范大学等高等学校为核心 发展的运动场所D：以周边配套为主各类球馆E：以华东理工大学、上海体育职业学 校为核心发展的运动场所BEA3KM3KM基地DC大规模 体育设施中小规模 体育设施项目周边各类型场馆体量占比大型体育场馆 55%高校体育设施 30%周边配套/体育会所 15%体育配套设施及周边格局研究以上海体育场为核心的大型体育场馆辐射 全上海；以周边高校为核心的室内体育馆部分对外 开放，开放度及辐射面有限；以周边高校为核心的室内体育场所区域配 套为主。项目周边体育设施较多，漕开发周边形成了高尔 夫俱乐部、公共操

70、场等体育设施，项目周边侧已 布局羽毛球、网球等健身场馆，但服务于商务人 口的综合性体育设施相对缺乏，项目可打造健身 休闲一站式体育设施。体育配套室内体量及功能建议健身会所名称体量（）功能美格菲上海金桥运动俱乐部12000健身、游泳、篮球、网球、壁球、羽 毛球、SPA 等上海金桥碧云会所6000健身、游泳池、有氧操房、网球场，餐厅、SPA、多功能会议室一兆韦德（常规规模）3000各类健身区、有氧操房、泳池、咖啡 厅威尔士健身会所（常规规模）2000-3000 各类健身区、有氧操房、泳池常规体育设施功能：建筑面积 3000m2，主要发展各类健身区、有氧操房、泳池、SPA、咖啡厅，服务项目所有客群。

71、体育功能延展：约 3000m2，发展壁球、羽毛球、保龄球、网球服务项目商务客群，增强项目品质。项目客群需求分析30%25%20%15%10%5%0%保龄球网球羽毛球壁球瑜伽舞蹈乒乓球篮球商务社交类球类更受关注知名健身会所体量与功能30%25%20%15%10%5%0%保龄球网球羽毛球壁球瑜伽舞蹈乒乓球篮球休闲娱乐球类及舒缓类运动更受关注54策划篇功能定位基础设施服务供需名称占 地 面 积 (万 m2）门 票室外设施室内设施篮 球 场足 球 场滑 板 场网 球 场迷 你 高 尔 夫棒 垒 球卡 丁 车台 球 馆羽 毛 球 场乒 乓 球攀 岩 馆游 泳 池闵行体育 公园80否-源深体育 中心16否

72、-SMP 滑板 公园1.37是-洛克公园 0.16是-浦东棒垒 球高尔夫 体育公园16是-碧云休闲 体育公园5.6否-体育配套室外体量及功能建议体育休闲活动研究上海市综合型和主题型体育公园占地面积大，因此本项目不适合发展大体量户外体育设 施，但其“基础+特色”可为本项目借鉴，并通过屋顶的利用，延展区域多元混合的定位，增强项目特色。体育设施文化设施公共服务体量1.5 万平方米1.5 万平方米1.5 万平方米功能及配比标准游泳池*1 篮球场*1五人制足球场*1 羽毛球场*6壁球*1健身中心*1 乒乓球*1 台球房*1形体训练区*1击剑区*1 等配套轻餐会展：3000 剧院：3000 图书馆:300

73、0 特色书店：1000 画廊：1000 多功能厅：1500 社区文化中心：2500生活服务中心：2500 养育托管中心：2500 社区卫生服务中心：600养老设施：2000 社区教育机构：5400 园区管理中心：2000 客群商务客群、周边居民、徐汇区居民商务客群、周边居民、徐汇区居民周边居民为主案例万国体育中心、台湾大 鲁阁McGittrick 沉浸式剧 院基础设施服务细分定位功能及体量建议55策划篇功能定位基础设施服务定位基础设施服务定位体育设施打造体育设施、文化设施、公共设施各 1.5 万平 方米，形成公共服务体育文化休闲聚落，满足区 域内商务办公人群及周边居民生活休闲需求。文化设施公共

74、服务56策划篇一站式休闲生活聚落文化体育活力引擎，公共服务生活聚落建筑形态：集中式 建筑+街区散布建筑规模：4.5 万方 项目类型：配套型档次定位：中高档目标客群：区域办公人 群及居民、周边板块 及徐汇运动休闲客群功能定位总体定位总体定位M3SMART CITYM3SMART CITY(Mobile Maker Modern)打造目标:下一代智慧综合体，开拓创造未来生活TMT 产业迸发新据点/垂直“产研展商”的闭环生态链漕东片区门户:科技创造堡垒/未来生活的展示厅/生态科技社区 企业最新的科技展示/最健康的生活方式/最酷炫的互动体验/最意想不到的跨界混搭247 活动周期/多元融合开发社区/人性

75、化产城社区Future Life Show Room体验式商业创客社区SMART PARK科技展示厅 品牌展示厅 咖啡书店科技交流展览 智能展示品牌旗舰店 概念集合店 Lifestyle 都市种植 社交娱乐创客办公 孵化器 科技剧场 会 W 议室 创客生活智慧办公 智慧配套 科技居住 时尚健康 艺术人文57策划篇城市设计篇URBAN DESIGNS设计理念规划结构功能布局空间塑造公建配套交通组织景观设计CONCEPTSMASTERPLANPROGRAMFORMINGFACILITIESTRANSPORTFORMING大建筑，小城市总平面图办公功能街道空间体育设施道路交通等级景观网络慢系统各地块

76、功能指标商业功能广场空间文化设施车行系统绿地率形体生成规划布局住宅功能 公建配套建筑退让 建筑高度 天际线公共服务配套消防通道 公共交通 人行系统景观视野 植物建议地下空间设计理念大建筑小城市鲜明整体的城市风貌和区域辨识度多样化活动、多样化空间的城市复合体60城市设计篇设计理念慢系统通过慢系统串联广场、公园、建筑等公共空间，以及各项功能活动，提供安全优美的步行与休闲环境，创造与城市快速交通系统相对的与慢生活系统。61城市设计篇设计理念大建筑 小城市慢系统“骨”：路径62城市设计篇串联桂林公园、煤气包公园两大城市休闲资源，并连接基地 内多个广场、建筑入口等空间，创造与城市快速交通系统相 对的与人

77、性步行空间慢系统。交织“肉”：功能与体量兼有“大建筑”的鲜明的整体城市风貌，与“小城市”一般 融合周边尺度肌理与混合功能的丰富空间和功能布局，创造 区域内的人性空间钢筋水泥森林中的桃花源。设计理念大建筑 小城市慢系统以“慢系统”为骨，串联起以“大建筑，小城市”为肉的功能与建筑体量，形成区域内多样化的城市空间。63城市设计篇规划地块容积率64城市设计篇联系公园与谷形布局肌理延续慢系统串联空间大建筑，小城市的空间形态尺度细化设计理念形体生成65愿景篇设计理念形体生成结果明日之城大建筑小城市慢系统图书馆LIBRARY运动中心GYM剧院THEATER人才公寓 APARTMENT企业公馆 APARTME

78、NT煤气包公园 PARK桂林公园 PARK中央公园 PARK地铁 METRO商业中心MALL餐饮CAFE餐饮CAFE餐饮CAFE公 共 慢 系 统商 业 慢 系 统住 宅 慢 系 统文化中心中央广场住宅体育中心城市公园设计理念功能多样化：公共慢系统、商业慢系统、住宅慢系统分别形成起基地的公共功能环路，并互相连接，为基地的多样化活动提供可能。商业展示66城市设计篇空间多样化：慢系统作为桥梁，串联起基地各个地块的公共空间，包括多个广场、建筑入口等节点，创造了丰富的空间场所，形成区域内活动的聚集地。设计理念下沉广场图书馆入口苍梧路商业街中央广场运动中心入口漕宝路广场67城市设计篇图例图 例 图 例

79、图 例 图 例 图例正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正 文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文总平面图68城市设计篇MasterplanXH240A-02XH240A-04XH241C-01（四号地块）（一号地块）XH241B-01（三号地块）XH241A-01（二号地块）基地建筑建筑高度（m）层高（m）层数标准层面积（m2）总面积（

80、m2）总计上位规划面积XH240A-02（一号地块）标准办公一604.21212501500049980标准办公二604.21293011160LOFT办公一36.84.4810708560LOFT办公二32.44.4710507350独栋办公一304.24511653835独栋办公二25.84.23411754075商业94.523888088805886058987XH240A-04（一号地块）LOFT办公一41.24.48913401072013970独栋办公一32.64.2349903250商业94.523303030301700017093XH241A-01（二号地块）标准办公一60

81、4.21211501380038415标准办公二724.215107016050独栋办公一25.84.248602580独栋办公二304.2459103185独栋办公三304.257002800商业94.521253112531住宅一57318560100803512035317住宅二6031956010640住宅三(企业公馆)7532460014400文化设施20008806688293XH241B-01（三号地块）标准办公一754.21612602016076260标准办公二804.215150022500标准办公三904.221160033600商业94.5263706370住宅一573

82、18560100804768047751住宅二5731856010080住宅三6632164013440住宅四6932264014080体育设施6000136310136433体育设施9000文化设施5500XH241C-01（四号地块）标准办公一804.21614202272022720商业94.5289568956公寓一46.5314800112002240022450公寓二46.531480011200养老设施20005607656127文化设施7500社区服务13000规划结构各地块功能指标总指标方案规划商办241112住宅105200105518总计35631235693369城市设

83、计篇双 T 结构:以西侧苍梧路为轴的商业商业“动区”和以东侧田仪路为轴的慢行休闲“静区”在中心街区交汇，动静交融，形成区域核心。规划结构规划布局苍 梧 路 商务 商 业轴 线田 仪 路 休 闲 轴 线苍梧路商业商务轴：“动”轴延伸至区域外，交通要道，布置商务商业等公共性强功能70城市设计篇田仪路休闲轴：“静”轴区域内部道路，周边布置住宅等私密性强的功能中心街区：动静交融形成区域核心，布置文化、体育、公共服务等功能公共服务轴线及节点:在中心街区其两侧形成公共服务轴线，并根据周边地块功能，形成至西向东的产学研展节点、商业核心、文化会展核心、体育设施节点和社区活动节点。规划结构规划结构图书馆LIBR

84、ARY运动中心GYM公共服务 SERVICE商业中心MALL商业中心MALL孵化中心 INCUBATOR孵化中心71城市设计篇商业中心公共服务图书馆运动中心公共性最强区域为商业及附属设施配套服务区域，公共性次强区域为展示办公及 LOFT 办公区域，半公共半私密区域为标准办公区域，最私密区域为住宅区域规划结构公共空间网络图书馆LIBRARY漕宝路入口广场中央广场苍梧路入口广场运动中心GYM公共服务 SERVICE商业中心MALL商业中心MALL孵化中心 INCUBATOR半私密区域（办公庭院）私密区域（住宅庭院）公共区域（公共广场）半公共区域（商业街道）72城市设计篇多元混合的功能布局商务办公灵

85、活有序，住宅小区闹中取静，商业体验丰富多彩，配套设施完善便捷标准办公 独栋办公 住宅公共配套设施 商业公寓功能布局Programming公寓73城市设计篇公共配套住宅商业独栋办公标准办公商务办公由城市界面的大体量标准办公过渡至地块中心小体量的独栋办公 独栋办公分散排布拥有独立的绿化，领域感强功能布局办公标准办公LOFT 办公 独栋办公74城市设计篇功能布局办公一号地块栋号标准层面积（m2）核心筒面积（m2）净高（m）层数总建筑高度（m）总建筑面积（m2）标准办公112501404.212601500029301404.2126011160LOFT110701404.4836.885602105

86、01404.4732.47350313401404.48-941.210720独栋办公11165704.24-530383521175704.23-425.840753990804.23-432.63250合计63950二号地块栋号标准层面积（m2）核心筒面积（m2）净高（m）层数总建筑高度（m）总建筑面积（m2）标准办公111501404.2126013800210701404.2157216050独栋办公1860704.2425.825802910704.24-53031853700704.25302800合计38415三号地块栋号标准层面积（m2）核心筒面积（m2）净高（m）层数总建筑高

87、度（m）总建筑面积（m2）标准办公112601404.2167520160215002104.2158022500316002104.2219033600合计76260四号地块栋号标准层面积（m2）核心筒面积（m2）净高（m）层数总建筑高度（m）总建筑面积（m2）标准办公114201404.2168022720合计22720商务办公由城市界面的大体量标准办公过渡至地块中心小体量的独栋办公 独栋办公分散排布拥有独立的绿化，领域感强75城市设计篇商业布局集中商业、品牌街和零散型三类混合布置，提供多元化的购物体验在田林路一侧布置较大型主力店，苍梧路沿线布置餐饮，中心地块布置集中型商业、休闲餐饮等；漕

88、宝路沿线布置教育培训、健身会所、家庭亲子等目的性较强的业态。施馆文化设体育场功能布局商业田林路商业街苍梧路商业街避难广场社区商业商业中心76城市设计篇商业细分业态在主力店突出科技展示体验、创客空间为主的创新型商业业态，并结合传统的零售、餐饮、社交休闲业态服务于科技互动体验式商业定位。功能布局商业商业二层平面商业三层平面展示体验主力店休闲娱乐配套服务零售餐饮主力店 零售 餐饮休闲娱乐 配套服务77城市设计篇商业地下一层平面商业一层平面主力店 零售 餐饮休闲娱乐 配套服务功能布局商业 78城市设计篇沿苍梧路商业项目名称建筑面积（m2）楼层建议位置建议品牌建议建议数量净高（m）餐饮主题餐饮300-5

89、002F沿苍梧路望湘园、小辉哥火锅353.8-4.2休闲餐饮200-3001F沿苍梧路Wagas、南小馆、新元素583.8-4.2零售小型超市 100-200 1F沿苍梧路内街全家、罗森123.8-4.2生活零售100-1501F沿苍梧路多乐之日、85 度 C353.8-4.2休闲娱乐餐吧100-200-1F沿苍梧路蓝蛙、凯博西餐酒吧14.0-4.2咖啡100-2001F沿苍梧路太平洋咖啡、雕刻时光咖啡店243.8-4.2书店集合店500-8002F沿苍梧路大众书局13.8-4.2沿田林路商业项目名称建筑面积（m2）楼层建议位置建议品牌建议建议数量净高（m）主力店展示旗舰店500-8001F

90、复 2F沿田林路松下、Sony、乐视旗舰店123.8-4.2品牌体验店500-8001F 复 2F沿田林路顺电、1 加手机123.8-4.2零售精品零售300-5001F沿田林路forever21、Me&city233.5-4家居集合店200-3001F沿田林路名创优品、zara home123.5-4集中商业组团项目名称建筑面积（m2）楼层建议位置建议品牌建议建议数量 净高（m）餐饮精致餐饮300-500高区集中型商业俏江南、小南国233.8-4.2主题餐饮200-300高区集中型商业外婆家、西贝莜面村353.8-4.2甜品店80-1501F集中型商业酷圣石冰淇淋、godvia353.8-4

91、.2休闲餐饮100-2002F集中型商业一茶一坐、新旺茶餐厅133.8-4.2零售品牌零售100-300低区集中型商业CK、GAP、丝芙兰123.8-4.2创意零售50-150低区集中型商业气味图书馆、疯果353.8-4.2生活零售100-3001F集中型商业设乡味133.5-4.2SPA3005002F集中型商业玛花纤体、美丽田园13.5-4.2休闲娱乐教育培训300-500高区集中型商业EF 教育、华尔街英语233.8-4.2家庭亲子500-800高区集中型商业汤姆熊、反斗乐园123.8-4.2儿童娱乐300-500高区集中型商业大白鲸世界13.8-4.2配套精品超市1000-2000地下

92、地下City Shop、BLT13.5-3.8快餐饮50-200地下地下肯德基、麦当劳8123.5-3.8美食广场1000-2000地下地下大食代13.5-3.8生活零售100-300地下地下屈臣氏、巴黎贝甜5103.5-3.8目的型配套商业组团项目名称建筑面积（m2）楼层建议位置建议品牌建议建议数量 净高（m）餐饮休闲餐饮200-3001F配套组团Wagas、南小馆、新元素353.8-4.2咖啡100-2001F配套组团星巴克、costa133.8-4.2零售创意零售50-100高区配套组团雷诺瓦拼图店133.5-4.2运动零售300-8001F 复 2F配套组团迪卡侬、安踏运动城133.5

93、-4.2休闲娱乐医疗小站200-400高区配套组团街道卫生中心13.8-4.2健身会所800-1200高区配套组团威尔士、美格菲14.0-4.2配套服务生活零售100-3001F田仪路&内街seven-eleven、早安巴黎123.8-4.2花店/礼品80-1501F田仪路&内街婷意花宇、Rose Only123.8-4.2美容美发护理 80-1502F田仪路&内街梵珀巴黎、东田造型123.8-4.2银行100-2001F田仪路&内街广发银行、健身银行233.8-4.2邮局50-1001F田仪路&内街中国邮政13.8-4.2宠物服务50-1001F田仪路&内街宝来多宠物连锁123.8-4.2住

94、宅布局：商品住宅位于基地内部，形成完整独立的小区，保证私密性和品质人才公寓分两部分，沿漕宝路结合商务办公、商业、公共服务等功能混合布置；另设一栋高端人才公寓企业公馆，位于地块中部，加强中心地块的公共性，可结 合公园绿化形成区域形象保障性住房位于人才公寓相同地块，总面积为住宅总量的 5%,地块公共性较强，便于日后移交。功能布局住宅保障性住房5600m2人才公寓16800m2商品住宅68720m2企业公馆14080m2商品住宅公寓79城市设计篇功能布局住宅住宅户型二号地块栋号户型层数总建筑高度（m）总建筑面积（m2）90m2100m2140m2180m2生态科技住宅1421857100802421

95、96010640企业公馆3411247514080合计35120三号地块栋号户型层数总建筑高度（m）总建筑面积（m2）90m2100m2140m2180m2生态科技住宅14201857100802420185710080生态定制住宅322216613440422226914080合计47680四号地块栋号户型层数总建筑高度（m）总建筑面积（m2）35m260m270m2人才公寓184475456002844145411200保障性住房1487545600合计22400户型100m2 以下小户型140m2180m2总数总户数1006129861221总面积70.65%14.64%14.71%10

96、0%总面积占比74320154001548010520080城市设计篇配套设施位于区域中部，包括文化设施 15000m2，体育设施 15000m2，综合服务设施 15000m2，共 45000m2施馆文化设体育场功能布局公共配套文化设施服务中心文化设施体育设施81城市设计篇煤气包位于地处漕宝路和虹漕路的交汇处，可作为本项目的展示面。由于本项目周边多位办公、居住类项目，公共休闲需求很大，此区块可打造为区域公共休闲娱乐节点。充分挖掘煤气包建筑特性，以区域公共设施配套为定位，保留 1 个煤气包钢架结构改建为体育娱乐广场和艺术文化展览馆，打造为区域地标性建筑。拆除另外两个煤气包，为项目将来发展预留空间

97、，例如发展养老、运动甚至商业等其他设施。功能布局煤气包城市绿舟区域工业文化新地标 漕东文体休闲空间拆除后改建商业绿地广场拆除后改建养老机构拆除后改建运动设施3,000m23,000m2煤气包钢架结构运动场 文化、艺术多功能展览馆4,000m282城市设计篇空间塑造Spaces83城市设计篇街道空间 广场空间 建筑退让 建筑高度 天际线一个城市街区品质的高低，往往首先反映在其公共空间的品质中。公共空间由线型的街道空间（主要是环通的人行道部分）、点状的广场空间复合而成的复杂网络。基于公共空间的 用地性质和使用人群，在城市设计环节中应做出较为细致的控制和引导。公共区域中央公园漕宝路入口广场苍梧路入口

98、广场街道网络 广场空间苍梧路商业街84城市设计篇仪田路空间塑造公共空间网络苍梧路活泼的商业街基本数据：红线宽度 17m，双向双车道空间特征：两侧建筑退红线 5m，形成较大的步行范围，在车行道一侧布置灌 木绿化等软性隔离，在人行道一侧通过两侧建筑架空及退台，布 置商店入口、阳伞桌椅等，形成热闹的商业氛围。街道铺装：机动行道与非机动车道常规处理，人行道铺素色地砖。街道景观：由行道树、绿化隔离带和屋顶平台绿化共同组成。行道树宜采用树冠较小且色彩丰富的落叶乔木，如银杏等，不至 过于遮挡沿街商业面，同时为行人提供舒适多元的步行环境。111街道高宽比 1:1 传统街道、内聚力空间塑造街道空间85城市设计篇

99、田仪路安静的林荫道基本数据：红线宽度 16m，双向双车道空间特征：车行道一侧为高大行道树，人行道一侧为透绿的住 宅围墙以及局部的小型开放绿化，形成安静的社区 氛围。街道铺装：车行道整体铺素色石材地砖，减缓过行车速。街道景观：由行道树、绿化隔离带和局部的小型开放绿化共同 组成。行道树宜采用树冠大的乔木，形成林荫道。小型公共绿化中可结合布置座椅等。21街道高宽比 2:1 封闭感空间塑造街道空间86城市设计篇田林路成熟的商务商业街121街道高宽比 1:1.5 传统街道、内聚力基本数据：红线宽度 24m，双向双车道空间特征：通过建筑退红线 10m 及沿街底部形成的两层退台，丰富田林路的街 道活动界面，

100、也尽可能地减少高层办公对田林路的压迫感。街道景观：由行道树和沿街商业裙房屋顶退台绿化共同组成田林路的街道景观。行道树可采用不同叶色的常绿乔木间隔种植的方式，确保一年四季 的隔音降尘效果。空间塑造街道空间87城市设计篇全州二路开阔的公园道11基本数据：红线宽度 12-16m，双向双车道空间特征：路作为中央公园广场的一部分，两侧为小体量商业建筑或 者中央公园，视野开阔。街道铺装：整体广场砖铺地，减缓过行车速。街道景观：作为公园广场景观的一部分，两侧可种植樱花、桃花等开 花树木，形成独特的中心景观。3街道高宽比 1:3广场比例，开阔感空间塑造街道空间88城市设计篇内部街坊通道休闲步行通道基本数据：红

101、线宽度 12m，双向双车道空间特征：两侧为商务商业功能，有架空、连 桥等；东侧沿街为住宅及公园，通 过底层架空和二层花园阳台等方法 形成宜人的步行休闲氛围。街道铺装：整体素色小地砖铺地，减缓过行车速。街道景观：行道树宜适当采用景观树种，落叶与常绿树木间隔布置。灌木也可采 用杜鹃、月季等景观植物，增加步 行趣味。11街道高宽比 1:1.5 传统街道、内聚力空间塑造街道空间89城市设计篇漕宝路区域的快速路基本数据：红线宽度 50m，双向六车道空间特征：道路开阔，建筑为地标建筑，总体城 市尺度较大，适于快速车行。街道景观：由快速路行道树和 40m 城市绿化带形 成的整体绿带，加上两栋地标性建筑，形成

102、区域的形象和门户。313街道高宽比 1:3广场比例，开阔感空间塑造街道空间90城市设计篇内部环路辅助通道基本数据：红线宽度 9m，单向单车道 空间特征：车行为主的辅助通道。街道铺装：广场砖铺地，减缓过行车速。街道景观：适当布置行道树与绿化隔离带。21街道高宽比 2:1小巷，封闭感空间塑造街道空间91城市设计篇中心绿地及文化设施中央公园广场广场位置：全州二路、田仪路的 Y 形交叉口及其周边地块空间特征：总体 绿地面积较大，周边被商业、文化、体育等多种小体量公共设施环绕，空间开阔，环境优美宜人，为整个区域中最汇集人气的场所。但被全州二路、田仪路两条市政道路 穿过，使各绿地较为分散。需通过整体设计，

103、弱化车行道路，整合为中央广场的一部分。景观要素：道路铺装、慢系统连廊、观景平台、下沉广场、水景、开放绿化、雕塑小品、休闲座椅等。穿越的慢系统步道通透界面 实体界面空间塑造中央公园广场92城市设计篇特色广场铺地边角的休息座椅空间塑造93城市设计篇中央公园广场连接开放空间边角的休息平台空间塑造94城市设计篇中央公园广场苍梧路入口广场广场位置：苍梧路田林路交叉口空间特征：局部放大，对内打开视觉通廊，引导入口人流，减少高层对田林路的体量压迫感，并与越界呼应，形成田林路的重要街道节点。景观要素：退界、架空、开放绿化、水景、雕塑小品，休闲座椅等。绿色休闲 T 形结构住区绿地及林荫路组团绿地苍梧路路口景观田

104、林路沿街景观架空广场视线穿透空间塑造苍梧路入口广场95城市设计篇漕宝路入口广场广场位置：漕宝路田仪路交叉口空间特征：两栋办公高层隔田仪路相望，形成区域的门户形象；广场斜向切角，对内打开视觉通廊，直击中央公园，引导入口人流。景观要素：架空、通廊、平台、开放绿化、水景、雕塑小品，休闲座椅等。空间塑造漕宝路入口广场96城市设计篇 24m 建筑可建设范围 60m 建筑可建设范围 100m 建筑可建设范围用地红线 退 3m 红线 退 8m 红线 退 10m 红线空间塑造建筑退让用地红线退 3m 红线（H24M）退 8m 红线（24MH60M）40m30m90m80m 60m20m10m97城市设计篇基地

105、内部天际线四周高、中心低的谷形布局空间塑造天际线漕宝路天际线在漕宝路布局 80m、90m 高层，形成区域门户形象。98城市设计篇田林路天际线田仪路两侧近 80m、沿苍梧路两侧 60m，为中心街区留出充足绿地环境。空间塑造天际线住宅庭院中央广场办公庭院文化中心入口基地内部天际线:四周高、中心低的谷形布局99城市设计篇空间塑造场地剖面苍梧路商业街下沉广场办公庭院图书馆入口基地内部天际线:四周高、中心低的谷形布局100城市设计篇体育设施 文化设施公共服务设施101城市设计篇公建配套Public Facilities公共配套设施位于区域中部，包括文化设施 15000m2，体育设施 15000m2，综合

106、服务设施 15000m2，共 45000m2施馆文化设体育场功能布局公共配套文化设施服务中心文化设施体育设施102城市设计篇基地落位综合体育中心15000m2，包括标准泳池（1 个），篮球场（1 个），五人制足球场（1 个），羽毛球场（6 个），壁球，健身中心，乒乓球，台球房，形体训练区等。集中布置于 XH241B-01 地块，占地面积 3500m2。公建配套体育设施体育设施15000m2103城市设计篇公建配套体育设施一层入口商务办公体育中心运动零售二层入口二层到达路径104城市设计篇一层到达路径地块功能与流线周边有商务办公与运动零售混合。零售商业沿街布置，与标准办公楼均有独立出入口。体育中

107、心除了首层门厅，也可通过二层慢系统到达。公建配套体育设施篮球馆健身中心羽毛球馆壁球馆乒乓球馆游泳馆一层主入口二层次入口内部功能与流线包括标准泳池（1 个），篮球场（1 个），屋顶五人制足球场（1 个），羽毛球场（6 个），壁球，健身中心，乒乓球，台球房，形体训练区等，总面积 15000m2.105城市设计篇特色街区体育设施一层平面图地下一层平面图106城市设计篇特色街区体育设施三层平面图二层平面图四层平面图篮球馆意向107城市设计篇公建配套体育设施108城市设计篇施馆文化设体育场公建配套文化设施基地落位综合文化中心15000m2，包括会展 3000m2，小剧场 3000m2，图书馆 3000m

108、2，特色书店 1000m2，画廊 1000m2，多功能厅 1500m2，社区文化中心 2500m2 根据功能分散布置于各个地块中，围绕中央公园形成区域中心特色书店1000m2图书馆5500m2文化中心7500m2109城市设计篇公建配套文化设施一层到达路径一层入口商务办公社区图书馆社区商业二层入口二层到达路径地块功能流线周边有商务办公与社区商业混合。社区商业沿街布置，与标准办公楼均有独立出入口。文化中心除了首层门厅，也可通过二层慢系统到达。110城市设计篇公建配套文化设施会展厅图书馆多功能厅小剧场社区活动画廊一层主入口二层次入口内部功能流线包括多组体量，围绕中央公园形成区域中心。其中 XH24

109、1B-01 地块中体量靠近住宅社区，含社区文化中心 2500m2，会展 3000m2，图书馆 3000m2；XH241A-01 地块中结合商业街布置 特色书店 1000m2，画廊 1000m2；XH241C-01 地块中布置多功能厅 1500m2，小剧场 3000m2。111城市设计篇公建配套文化设施一层平面图112城市设计篇二层平面图四层平面图三层平面图画廊公建配套文化设施一层平面图113城市设计篇二层平面图三层平面图四层平面图公建配套文化设施114城市设计篇公建配套文化设施115城市设计篇，社区卫生服务中心 600m2，社区教育机构 5400m2，园公建配套综合服务设施基地落位综合服务中心

110、15000m2，包括生活服务中心 2500m2（含菜场 2000m2），养育托管中心 2500m2，养老设施 2000m2 区管理中心 2000m2.综合服务 中心116城市设计篇公建配套综合服务设施一层入口人才公寓公共服务中心商务办公二层入口地块功能流线周边有商务办公与人才公寓混合。人才公寓与标准办公楼均有独立出入口。综合服务中心除了首层门厅，也可通过二层慢系统到达。117城市设计篇，社区卫生服务中心 600m2，社区教育机构 5400m2，园区管理中心 2000m2。公建配套综合服务设施园区管理中心养老设施教育及管理配套卫生服务中心养育托管中心生活服务中心（含生鲜超市）一层主入口二层次入口

111、内部功能流线共 15000m2，包括生活服务中心 2500m2（含菜场 2000m2），养育托管中心 2500m2，养老设施 2000m2118城市设计篇公建配套综合服务设施一层平面图119城市设计篇二层平面图三层平面图公建配套综合服务设施120城市设计篇交通组织Transpotation121城市设计篇道路交通等级车行系统 消防通道 公共交通 人行系统 地下空间区域道路系统本区域道路网主要由主干路、次干路、支路三 个等级构成。道路红线宽度从 12-50 米不等。按承担的交通作用，分为骨干路网和配套路网。骨干路网为东西向的漕宝路、田林路、宜山路；南北向的虹漕路、桂林路等。漕宝路将由目前 的双向

112、 4 车道拓宽为双向 6 车道，虹漕路将由目前的单向 2 车道拓宽为双向 6 车道。配套路网包括苍梧路、全州二路，以及将新建 的南北向道路田仪路、东西向的不可变内部通 道和环形的可变通道。密集的配套路网将区域 道路密度提升至 8.4km/km2。9交通组织区域道路系统主干路次干路 支路内部通道（可变）内部通道（不可变）122城市设计篇区域公共交通设施区域内现有地铁 9 号线桂林路站，2015 年将建 好 12 号线，在区域内有桂林公园、虹漕路两站；2020 年将建成地铁 15 号线，也设桂林公园站，形成桂林公园的区域公共交通枢纽。公交车目前集中在田林路、桂林路与宜山路几 大干道上。区域建成后可

113、通过区域班车线路，增设站点，加强本区域各项目之间的联系。交通组织公共交通设施MMMM地铁线路地铁站公交过境站点区域班车路线 区域班车站点123城市设计篇区域交通组织通过组织机动车专用道、公交优先、单向交通、行人优先、限时通行等交通管理措施，形成内 部畅通、外部便捷可达的交通环境。具体如下：机动车专用道：中环路，禁止非机动车通行。公交优先道路：苍梧路、全州二路。设置公交 优先车道，高峰时段该车道仅允许公交和换乘 公交的非机动车通行，保证该区域商业办公高 峰时段的人流疏散。过境限时道路：田仪路。仅高峰时段允许过境 车辆通行，其他时段仅允许进入地区的车辆通 行，保证道路的行人优先属性。单向通行道路：

114、内部环路。混行道路：区域内其他道路均为混行道路，允 许机动车、非机动车等各种交通工具通行。交通组织道路交通混行道路公交优先道路 过境限时道路 单行道路124城市设计篇交叉口管理由于田仪路和内部通道的行人优先属性，希望 减小车流，因此在这些道路与城市道路的交叉 口不准左转。另外，内部环道设为单行道路，允许逆时针通行。交通组织交叉口管理125城市设计篇交通组织内部车行组织苍梧路田仪路路网结构与落客区布局图“两轴一环”结构形成苍梧路-田仪路-内部通道“两轴一环”的内部路网结构。苍梧路作为沟通基地内部与外部的重要道路，为内部交通主轴；田仪路为内部道路，为次轴；内部环路作为辅助用途，路边可临时停车，布

115、置有落客区、地库入口等，引导人车分流，避 开中部人行密集区域。交通主轴 交通次轴 辅助环道落客区126城市设计篇交通组织内部车行组织田林路漕宝路全州二路苍梧路田仪路主街-后巷结构区域主街为田林路、苍梧路、田仪路、全州二 路等，沿街基本为商业面；内部环道作为支撑 主街服务的后巷，为主要后勤入口所在。主街-后巷布局图 区域车行主街 内部人行主街服务后巷127城市设计篇交通组织内部车行组织消防车通道 辅助通道消防登高场地 消防登高面消防通道和场地区域全场地布有消防环路，高层建筑的消防登 高场地尽量设置在内部通道上，不影响市政道 路交通。每个消防场地长度与宽度均不小于 15m 和 10m，且有大于建筑

116、周长 1/4 的消防登高面。128城市设计篇消防车通道图交通组织内部人行组织 商业人行流线 住宅人行流线 灰空间步行通道不同人群流线商业人行流线以田林路、苍梧路为主向两侧展 开；住宅人行流线以田仪路为主，安静休闲；办公人群流线可通过地块内部的庭院轴线互相 联系，形成与商业热闹气氛、住宅安静气氛均 有所区别的商务办公氛围。苍梧路田林路田仪路129城市设计篇交通组织内部人行组织二层慢系统区域慢系统形成公共-商业-住宅等多个层级 并互相连通，延伸连通整个区域，并为将来开 发预留接口。企业公馆APARTMENT图书馆LIBRARY运动中心GYM剧院THEATER人才公寓APARTMENT餐饮CAFE餐

117、饮CAFE商业中心MALL中央公园PARK餐饮CAFE130城市设计篇交通组织地库入口苍梧路田仪路商办主要进出流线 住宅主要进出流线 商办地库入口住宅地库入口 辅助性通道地下车库出入口图地库入口地库入口尽可能靠近基地入口并沿内部环路辅 道布置，避开中部人行密集区域，引导人车分流。131城市设计篇按照各地块功能面积量计算，所需地下停车数量与地下停车面积如下表：根据地块情况，应做两层满铺地库，除住宅车位，商办功能可通过各地块间通道连接进行车位数平衡。132城市设计篇注 1：停车数量根据 2014 版建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准规范第九章：位于内环线以外的，办公楼每 100 平方米建筑面积

118、，机动车停车位不应小于 1.0；商业每100 平方米建筑面积，机动车停车位不应小于 0.5；位于内、外环线之间的：每套一类住宅，机动车停车位应大于等于 1.0；每套二类住宅，机动车停车位应大于等于 0.6；每套三类 住宅，机动车停车位应大于等于 0.4。注 2：地库退红线根据 2015上海市建设工程城乡规划管理技术规定（草案）第一章第四节第二十八条（四）地下建筑物的离界间距，不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下 建筑物底板的底部的距离)的 0.7 倍，地下按照两层地库最深处每层 5m 计算。注 3：XH241A-01 地块包含 8000 平方米地下商业。25436基地地块面积（平方米）容积率

119、功能规划建筑面积（平方米）所需停车数（个）所需地下停车面积（平方米）一层地库面积（平方米，退红线7m）所需地库层数XH240A-02，XH240A-0419681+57553.0办公6409951330523204541.49商业1220998总计76308610XH241A-01315332.8办公3773230244257264011.98商业13244170住宅35317401原有文化200012地下商业800064地下商业 8000总计88292885总计 50049XH241B-01413833.3办公7593860867614345861.95商业682855住宅47797543原

120、有体育600036新增体育1300078新增文化550033总计1365641352XH241C-01200282.8办公2267418138654162102.38商业897372住宅22431255养老200016新增服务13000104新增文化750045社会停车100总计56078773交通组织地库需求B1 地下空间B2 地下空间办公短时停车 地下商业商业停车 住宅停车长时/货运停车在方案实际布局中，按照功能区块分为办公停车、商业停车及住宅停车，并 分层布置短时停车和长时停车，除住宅停车外，各地块之间有通道相连。各 地块地库面积及停车数量数据如右表：其中 xh241A-01 地块地库面

121、积包含地下商业 8000 平方米；住宅满足一户一辆 车的基本要求，其余地块商办车辆通过通道互相借用协调。交通组织地库实际布局地块编号地库面积(m2)地库车位总数其中住宅车位数xh240A-02,xh240A-04409088220 xh241A-0152727997401xh241B-01661691558543xh241C-0132420634273合计19222440111220133城市设计篇景观设计Landscape134城市设计篇绿地系统 景观视野植 物建议绿地 率控制景观设计绿地系统绿地系统分为公共绿化、组团绿化和屋顶绿化。公共绿化包括桂林路、漕宝路两侧 40m 绿化隔离带、区域中

122、央公园及未来的煤气包公园，公共性最高；组团绿化为住宅组团、办公组 团内部的绿化，公共性次高；屋顶绿化为建筑屋顶平台上的绿化花园，仅为本栋建筑人使用。办公组团绿化住宅组团绿化办公屋顶绿化公建屋顶绿化煤气包公共绿化隔离带公共绿化135城市设计篇136城市设计篇景观设计绿地系统公共绿化包括桂林路、漕宝路两 侧 40m 绿化隔离带、区 域中央公园及未来的煤 气包公园，公共性最高组团绿化为住宅组团、办公组团 自身内部的绿化，公共 性较高。屋顶绿化为建筑屋顶平台上的绿 化花园，仅为本栋建筑 使用，较为私密。办公组团景观：办公组团沿街为热闹的苍梧路商业街景，内部为较为安静典雅的办公庭院，与外部商业街形成鲜明

123、对比。景观视野景观设计137城市设计篇景观视野景观设计住宅组团景观：住宅沿街景观为安静舒适的林荫道，住宅内部庭院景观绿化多，为住宅组团营造了优美的环境。138城市设计篇景观视野景观设计中心广场景观：体育中心、文化中心与与中央广场形成了尺度宜人的区域公共活动核心。139城市设计篇景观视野景观设计煤气包公园景观：公寓、办公及商业对煤气包公园均有良好景观通廊，为未来与煤气包公园联动发展提供空间。140城市设计篇漕宝路沿街景观：对桂林公园具有良好视野，同时通过两栋高层在漕宝路快速路上形成区域门户形象。田林路沿街景观：在苍梧路田林路口形成局部放大，与对面街口呼应，延续田林路热闹的商业街景观。景观视野景观

124、设计141城市设计篇景观设计植物建议行道树配置建议苍梧路银杏，色彩丰富，符合商业气氛；田仪路悬铃木，高大繁茂，塑造安静气氛；辅助通道刺槐，生长迅速，抗风抗寒，有效降低道路粉尘。银杏悬铃木刺槐142城市设计篇景观设计植物建议开花树种配置建议开花树廊全州二路，形成公园道路景观；街坊通道，丰富人行通道趣味；观赏树木中央广场、住宅庭院、办公庭院的绿化中，形成停留观赏点。白玉兰紫玉兰Magnolia denudataMagnolia liliflora乌桕无患子Sapium sebiferumSapindus mukorossi合欢樱花Albizia julibrissinPrunus jedoensi

125、s广玉兰大岛樱Magnolia grandifloraPrunus lannesiana白玉兰143城市设计篇乌桕无患子樱花合欢广玉兰大岛樱紫玉兰景观设计植物建议草本配置建议主要布置于中央广场、漕宝路入口广场上的大草坪以及各建筑的屋顶绿化中。中国芒Miscanthus sinensis细茎针茅Stipa tenuissima中国芒144城市设计篇细茎针芒绿地率控制景观设计绿地率指标控规要求绿化空间落位开放广场 1000m2庭院绿化 500m2住宅绿化 2000m2开放绿化 1000m2住宅绿化 3500m2中心绿化 5000m2145城市设计篇建筑设计篇ARCHITECTURE图例图 例 图

126、例 图 例 图 例 图例正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正 文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文147愿景篇图例图 例 图 例 图 例 图 例 图例正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正 文正文正文正文

127、正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文1F Plan148城市设计篇一层平面图图例图 例 图 例 图 例 图 例 图例正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正 文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文2F Plan149城市设计篇

128、二层平面图图例图 例 图 例 图 例 图 例 图例正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正 文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文Standard F Plan150城市设计篇标准层平面图Underground Plan地下层平面图地下二层平面图地下一层平面图151城市设计篇街区建筑特色街区分布田林路沿街街区 产研展商街区 住宅街区漕宝路沿

129、街街区 中心街区152城市设计篇街区特色与氛围外侧沿苍梧路形成连续的商业街，氛围热闹，中间庭院功能高度复合，是 公共活动集聚之地，西侧办公落客区和入口气氛较为安静，高端大气。街区建筑产研展商街区153城市设计篇街区建筑产研展商街区街区功能混合建议沿苍梧路底层布置商业，沿内院布置上层独栋办公入口；西侧底层布置 体验式展厅及 LOFT 办公入口大堂，可根据入驻企业需要自行布局。独栋办公布局LOFT 办公布局沿街商业布局商业 展厅独栋办公LOFT 办公154城市设计篇街区建筑产研展商街区一层平面图155城市设计篇街区建筑产研展商街区二层平面图156城市设计篇街区建筑产研展商街区标准层平面图157城市

130、设计篇街区建筑产研展商街区15.8%交通面积LOFT 办公标准层面积：895 平方米交通核面积 141.1 平方米 层高 4.4m，可由商户自由划分158城市设计篇城市设计篇内院尺度空间控制内院较为安静，通过架空、连廊、绿化和铺地等手法，使内部庭院尺度亲切宜人。街区建筑产研展商街区160城市设计篇街区立面混合建议考虑到底层展示、商业和上层办公等功能的公共性差异，立面上给出两种建议，即上下脱开做法或一体式做法，可供 选择。底层展厅层高 6m，商业层高 4.5m，独栋办公层高 4.2m，LOFT 办公层高 4.4m 也都对立面做法产生了微妙的影响。街区建筑161城市设计篇产研展商街区街区建筑产研展

131、商街区162城市设计篇街区建筑产研展商街区163城市设计篇街区特色与氛围沿田仪路两侧形成较为独立的住宅街区，可通过内部街坊通道与15 号线地铁相连，可达性高。同时位于整体项目的内部，离漕宝 路、田林路等干道较远，氛围安静。街区建筑住宅街区164城市设计篇街区建筑住宅街区沿街商业布局165城市设计篇独栋办公布局住宅、企业公馆布局街区功能混合建议本区域公共内院左侧为商办功能，右侧为居住功能，沿苍梧路一侧为商 业性最强区域，内院一侧布置独栋办公入口，较为安静；同时混合布置 小型超市与生活零售，满足住宅生活所需。街区建筑166城市设计篇住宅街区一层平面图街区建筑167城市设计篇住宅街区二层平面图街区建

132、筑168城市设计篇住宅街区标准层平面图街区建筑住宅街区12.4%交通面积标准层面积：640 平方米交通核面积 79.4 平方米 每层四个住宅单元两侧大的住宅单元：每个 180 平方米中间小的住宅单元：每个 140 平方米169城市设计篇街区建筑住宅街区21.3%交通面积标准层面积：560 平方米交通核面积 119.1 平方米 每层六个住宅单元两侧两个大的住宅单元：每个 100 平方米中间四个小的住宅单元：每个 90 平方米标准层面积：590 平方米交通核面积 119.1 平方米20.2%交通面积 每层六个住宅单元两侧两个大的住宅单元：一个 100 平方米，一个 120 平方米中间四个小的住宅单

133、元：每个 90 平方米170城市设计篇尺度与空间控制住区外部直接与中心公园相邻，提供了良好的基础环境。住区内部形成较大中庭，充分满足日照需求，也 有益于绿化景观的整体布置。慢系统连廊串联其中，为居民提供了可以遮阳避雨的散步空间。立面建议左侧三栋住宅与办公空间相连，建议线条简洁，使立面公 建化；右侧四栋住宅可以结合绿化景观做绿色生态立面。街区建筑住宅街区44.4m60.5m33.5m171城市设计篇具体做法一：将住宅底层架空后，小 区内地坪直接提升至 2 层优点：减少地库开挖深度，经济实用 缺点：两住宅地库不可全部连通；沿 田仪路界面有较高挡土墙A具体做法二：住宅底层架空后，小区 内地坪与外部仅

134、有覆土层厚度高差优点：内部慢系统可以直接在架空底 层环通，沿街界面较宜人，两侧地库 可全面连通缺点；地库开挖较深A街道界面控制南侧内部街坊通道界面亲切宜人的社区氛围 在沿街一侧通过住宅底层架空形成人行灰空间：二层布置花园阳台，丰富街道立面；架空下部可 为行人通行避雨遮阳，也可作为沿街社区服务。特色街区172城市设计篇住宅街区BB街道界面控制田仪路街道界面安静的社区氛围，车行较 少，两侧绿化良好，形成林荫道；道路两侧住区 可通过天桥相连。住区内外高差 3.2m 做法：沿街界面为 3.2m 墙体，可通过楼梯、建筑小品等过渡内外高差；173城市设计篇住区内外高差 1.0m 做法：沿街界面为围墙，通过

135、踏步、绿化等小型景观过渡高差；特色街区住宅街区具体做法二：二号地块内院住宅一侧有较高挡土墙，住区内外高差 3.2m，通过楼梯与办公院子相连高差 1m 住宅入口做法示意：高差 3.2m 住宅入口做法示意：具体做法二：二号地块住区内外高差 1m，通过围墙和踏步高差与外部办公院落相连CCC街区关联性控制尺度与空间本区域公共内院左侧为商办功能，右侧为居住功能，通过高差形成公共性的分级，并通过围合、架空等手法塑造 公共院落。街区关联性控制功能混合建议本区域公共内院左侧为商办功能，右侧为居住功能，沿苍 梧路一侧为商业性最强区域，内院一侧布置独栋办公入口，较为安静；同时混合布置小型超市与生活零售，满足住宅

136、生活所需。特色街区住宅街区餐饮咖啡小型超市、生活零售独栋办公大堂 住宅174城市设计篇图例图 例 图 例 图 例 图 例 图例正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正 文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文正文夜景鸟瞰175城市设计篇Perspectives街区特色与氛围本街区为面对田林路商业街区的门户，拥有极高的 商业价值。底层建筑面对田林路

137、形成退台，减少了 高层办公对田林路的视线压迫，同时运用局部架空 塑造入口广场，引导人流转向区域内部空间。特色街区田林路沿街街区176城市设计篇特色街区田林路沿街街区街区功能混合建议田林路本身为成熟的社区商业街道，沿田林路建议布置品牌体验店、展示旗舰店等主力业态，引导人流转向内部以苍梧路为轴的商业区；办公入口均布置在田林路背面的较为安静的内部通道处，与商业的热 闹气氛形成分隔。标准办公布局沿街商业布局177城市设计篇特色街区田林路沿街街区一层平面图178城市设计篇特色街区田林路沿街街区二层平面图179城市设计篇标准层平面图街区建筑产研展商街区8.3%交通面积标准办公标准层面积：1693 平方米交

138、通核面积 141.2 平方米 层高 4.2m，单层之间也可自由分割180城市设计篇街道界面控制底部建筑面对田林路形成两层退台，减少了 高层办公对田林路的压迫感，也丰富了田林 路的街道活动界面。特色街区田林路沿街街区181城市设计篇立面建议底层商业与上部办公在立面上建议 形成脱开，可通过局部架空、收分 等手法，让转换层形成通透之感，自然分开上下两部分功能。特色街区田林路沿街街区182城市设计篇特色街区田林路沿街街区183城市设计篇特色街区中心街区街区特色与氛围沿田仪路两侧形成较为独立的住宅街区，可通过内部街坊通道与15 号线地铁相连，可达性高。同时位于整体项目的内部，离漕宝 路、田林路等干道较远

139、，氛围安静。住宅内部有慢系统步道连通，加强了住宅内部休闲环路的天气抗 性；同时与外部公共慢系统隔开，保证了住宅的私密性。184城市设计篇特色街区田林路沿街街区街区功能混合建议本区域领域感强，人流量大，建议布置零售、餐饮、画廊、会 议、体育场馆、医疗小站及虹梅庭等社区公共活动场所。标准办公布局公馆配套布局商业中心布局商业办公大堂公共配套185城市设计篇特色街区田林路沿街街区一层平面图186城市设计篇特色街区田林路沿街街区二层平面图187城市设计篇特色街区田林路沿街街区标准层平面图188城市设计篇立面建议189城市设计篇建议透明化、多样化处理，与景观紧密结合。尺度与空间建议中心街区以绿化公园为主，

140、建筑均为小尺度，创造宜人的空间。特色街区中心街区特色街区田林路沿街街区199城市设计篇街区建筑漕宝路沿街街区街区特色与氛围本街区为面对漕宝路干道，是大量人流从中环路-漕宝路进入漕 河泾开发区和本区域的必经之路。两栋高层商务办公楼鼎立田仪 路两侧，形成了区域的“门户”形象。191城市设计篇沿街商业布局独栋办公布局住宅、企业公馆布局街区建筑漕宝路沿街街区街区功能混合建议由于较为临近漕宝路、地铁站与桂林公园，本街区布置了较为公共的城市 功能，包括商务办公楼、人才公寓、及公共服务设施。通过 40m 的城市 绿化带隔离，使街区能够保证良好景观视野但又不至于受快速交通的干扰。商业人才公寓公共服务 标准办公

141、192城市设计篇街区建筑漕宝路沿街街区一层平面图193城市设计篇街区建筑漕宝路沿街街区二层平面图194城市设计篇街区建筑漕宝路沿街街区标准层平面图195城市设计篇街区建筑住宅街区196城市设计篇街区建筑住宅街区人才公寓标准层面积：800 平方米 交通核面积 70.6 平方米走道面积 77.9 平方米18.6%交通面积包含 35m2,55m2,75m2 三种户型197城市设计篇立面建议本街区由于与快速车行道之间有 40m 绿化带相隔，建议立面处理透明化。办公建筑可通过玻璃幕墙的不同竖向分割形成富有变化的立面；公寓立面可公建化，线条简洁、结合立面景 观处理；公共服务设施同样保持相似的幕墙立面。办公

142、立面参考198城市设计篇公寓立面参考公共服务设施立面参考漕宝路沿街立面混合效果参考街区建筑漕宝路沿街街区街区建筑漕宝路沿街街区199城市设计篇街区建筑漕宝路沿街街区200城市设计篇创新技术篇TECHNOLOGIES智慧社区智慧社区需求分析智慧社区将“社区信息化”带入“M2M 物联时代”，着力打造健康社区、平安社区、温情社区与和谐社区。智慧社区将通过建设物联网/M2M、宽带多媒体信息网络、通信系统、感知统一平台等基础设施平台，整合城市社区信息资源、为市民提供泛在的公共服务，为政府公共管理提供高 效而有竞争力的手段，最终使城市在信息化时代的竞争中利于不败之地，使城市居民在民生方面获得更优质的服务，

143、使社会更加温馨和谐。保民生促和谐 平安社区社区居民/财产的“安 全卫士”健康社区社区居民的 “健康守门 人”生存需求安全需求社交需求尊重需求自我实现和谐社区人本的社会 资源“整合 协调者”温情社区社区居民的 情感“沟通 桥梁”节能住宅服务平台绿色能源多终端运用动态发布信息咨询社区养老汽车充电安保监控安保监控在线物业202创新技术篇健康社区提供居家式在线医疗服务家庭健康系统最贴近居民的健康保障，针对行动不便无法送往医院进行救治病患的视讯医疗，对 慢性病及老幼病患的远程照护，对智障、残疾、传染病等特殊人群的健康监测，还 包括自动提示用药时间、服用禁忌、剩余药量等智能服药系统。区域卫生系统为区域卫生

144、平台，以居民的医疗健康档案数据库为基础，把居民从出生、防疫、体检、门诊等等所有和健康相关的数据记入数据库，形成一生的医疗数据。通过信息平台、智能终端和控制中心收集、处理、传输社区、医院、医疗科研机构、卫生监管部门 记录的所有信息资源，帮助医疗单位及相关组织开展疾病危险度的评价，生成个人 电子健康档案和制定相关医疗健康计划，用于远程专家会诊或者社区医疗健康咨询 等。智慧社区健康社区智慧调查护士分诊1在线工作人员23大数据运算4社区数据处理中心社区卫生中心家居健康系统203创新技术篇智慧社区平安社区平安社区安全、高效的社区管理公用通道及电梯闭路监视系统不间断监视各部位的情况社区内部环境的监控，保证

145、社区环境的整洁，及时发现分社区业主长期按无故滞留周边防范对人员的非法进入及时报警智慧访客对讲提供社区住户与来访者间的音视频通讯监控点示意图204创新技术篇便民社区提供全方位、便捷的便民服务通过社区公共 WIFI 和网络平台，使居民能够第一时间掌握社区公告及便民信息：可 了解政务办事流程，追踪办件状态；可及时参与甚至发起社区活动，丰富居民生活；可查询地图、智能定位和导航；可通过物流系统不出门即完成大部分生活用品的采购 等。同时以社区为依托，创建老年人日间服务中心，包括食堂、老年活动中心等，并 通过控制中心提供虚拟养老服务，切实解决老龄化社会下养老机构不足的困难。智慧社区便民社区增增值值收益收益日

146、常生活 管理205创新技术篇居家服务 管理生活娱乐 管理商业服务 管理温情社区随时、随地的邻里沟通交流温情社区所有社区居民可以在社区朋友圈中发表内容和图片，其他居民可以互通分享，同时，朋友圈也是业主与物业之间交流互通的平台，极大地提供了社区邻里之间的互动交 流，构建和谐、温情社区温情家庭综合互联网、计算处理、网络通讯、感应与控制等技术，将家庭中的设备联成网络，完成信息交流和数据分享，通过环境自动感知与监控以及遥控器、手机等终端控制，实现家居的各种开关、灯光、温湿度控制以及家庭成员间随时随地的信息交流（如 定位、健康状态等），实现健康、低碳、智能、舒适、安全和充满关爱的家庭生活 方式。智慧社区温

147、情社区社区核心社区社交网络地块核心地块核心地块核心地块核心地块核心206创新技术篇温情社区随时、随地的邻里沟通交流温情社区所有社区居民可以在社区朋友圈中发表内容和图片，其他居民可以互通分享，同时，朋友圈也是业主与物业之间交流互通的平台，极大地提供了社区邻里之间的互动交 流，构建和谐、温情社区温情家庭综合互联网、计算处理、网络通讯、感应与控制等技术，将家庭中的设备联成网络，完成信息交流和数据分享，通过环境自动感知与监控以及遥控器、手机等终端控制，实现家居的各种开关、灯光、温湿度控制以及家庭成员间随时随地的信息交流（如 定位、健康状态等），实现健康、低碳、智能、舒适、安全和充满关爱的家庭生活 方式

148、。智慧社区温情社区安保监控用水控制设备控制1智能门锁5灯光控制2烟雾检测26温度控制3748其他应用207创新技术篇1133333334465656565656565智慧社区智能设施智慧交通智慧水务智慧能源智慧只能电网自动化&柔性配电能源变电站自动化领线自动化电动汽车充/换电设施与管理服务配水管理与地漏探测智能仪表管理/需求侧响应智能电表设置减载方案交通信号和流量管理供电、控制与税务安全集成系统可再生能源集成 与微电网实时智能电网套件电网 SCADA 系统ADMS 高径配电管理系统公交系统管理与改费管理城市雨洪管理/海绵城市综合交通系统公交管理系统游客信息系统天然气输配管理区域供热208创新技

149、术篇智慧社区智慧设施无障碍设计：无障碍坡道在住宅区高起的地坪以及慢系统步道入口处均设有无障碍坡道无障碍电梯建筑物（商办、住宅）地库至楼上每层均设有电梯，公共开放场地也设有无障碍电梯。209创新技术篇绿色建筑光环境在高层建筑屋顶布置太阳能光电系统，为基地楼宇提供基础的太阳能热水及部分电源，可用于路灯等。太阳能光伏发电太阳能热水210创新技术篇绿色建筑遮阳百叶在建筑西侧及南侧布置智能化遮阳百叶，可根据太阳角度自动调整百叶，使室内获得舒适充足的自然光。遮阳百叶211创新技术篇绿色建筑风环境在区域中形成几条重要的风巷，加强区域自然通风。同时在标准层设计中注意南北通透，加强单元内部通风效果。办公内部通风

150、住宅南北通透212创新技术篇智慧社区海绵城市海绵城市是新一代城市雨洪管理概念。其中，雨水管理主要是通过对雨水的渗透、储存、调节、传输、截污净化等功能有效地控制径流总量、峰值和污染。应对措施根据收水蓄水 水的再利用三个阶段，项目采取了生态绿化、透水铺装、绿色屋顶和利用雨水打造水景等设计方法，优先考虑更多利用自然力量，自然收存、自然渗透、自然净化，使整个场地面对 山海的生态环境变化更加富有弹性。图例生态绿化系统 透水铺装绿色屋顶雨水利用景观树池蓄水路边绿化蓄水213创新技术篇雨水收集与屋顶绿化绿色建筑经过气候分析后，通过屋顶绿化、透水铺装等方式进行雨水收集，储备最重要的水资源，并结合景观设计使水资源得以循环使用。214创新技术篇